Апартаменты: суррогат жилья или важная ниша недвижимости

Власти в Новосибирске (и на федеральном уровне тоже) взялись всерьёз за введение ограничений на строительство апартаментов. Они утверждают, что под видом апартаментов строится жильё, которое не может таковым считаться. Застройщики и некоторые архитекторы считают, что апартаменты необходимы современному городу. SibNOVO попыталось разобраться в вопросе.

Способ обойти ограничения

Строительное законодательство выдвигает довольно жёсткие требования к жилым зданиям. Они не везде могут находиться, должны быть обеспечены парковочными местами, а также иметь некоторое озеленение и детскую площадку. К жилым зданиям (в теории) привязывается социальная инфраструктура — поликлиники, школы, детские сады, остановки общественного транспорта.

Между тем для гостиниц действуют другие правила. Например, к ним меньше требований по парковкам — всего 15 машиномест на 100 номеров. 

Поэтому в Новосибирске вдруг начался гостиничный бум — мы читаем новости о планах построить гостиницу то в одном месте города, то в другом. Можно было бы предположить, что Новосибирск вдруг стал центром туризма. Но причина в другом — большая часть строящихся «гостиниц» позиционируются как апартаменты, а номера в них продаются в частную собственность. При этом покупатель может использовать номер как офис, а может в нём жить.

Как утверждается, недобросовестные застройщики и вовсе продают апартаменты под видом жилья (хотя в них невозможно прописаться и покупатель, конечно, об этом знает).

Другая причина, по которой застройщики всё чаще отдают предпочтение апартаментам, заключается в том, что их можно строить в зоне деловой застройки, не предназначенной для строительства жилья. Практически все строящиеся на данный момент апартаменты, возводятся в зонах, не предназначенных для жилой застройки.

Проблема «бума апартаментов» росла постепенно и выросла до размеров, которые невозможно не замечать. Площадь строящихся в Новосибирске апартаментов составляет уже десятую часть площади строящегося жилья. И продолжает расти.

Власти и депутаты обеспокоены, ведь жители апартаментов требуют от них мест в школах (и тут власти не имеют права отказывать), детсадах и доступ к медицинской помощи. Один из самых экспрессивных противников апартаментов — депутат Сергей Бондаренко, представляющий Центральный район города. Он требует запретить любое новое строительство, которое может оказаться жилым, в центральной части города.

Современному городу нужны апартаменты

Некоторые застройщики и архитекторы выступили в защиту апартаментов на Общественном экспертном совете. Апартаменты удобны командировочным, которые приезжают на длительный срок, а также студентам и тем молодым людям, которые пока не обзавелись детьми. Их расположение в центре или рядом с транспортными узлами (в случае Новосибирска — станциями метро) позволяет большинству жильцов обходиться без автотранспорта. В частности, Владимир Мартыненков (глава новосибирской компании «Группа Мета») описал свой собственный опыт использования апартаментов в Санкт-Петербурге в качестве аргумента за продолжение строительства зданий такого формата.

Основные покупатели «правильных» апартаментов — инвесторы, которые намерены в дальнейшем их сдавать. В комплексах апартаментов (которые действительно апартаменты, а не суррогат жилья) работает управляющая компания, которая занимается уборкой, обслуживанием номеров и помогает собственникам в сдаче их в аренду. Также «правильные» комплексы апартаментов существенную часть площади отводят под зону общего пользования (кафе, коворкинг, переговорные комнаты).

В качестве примера «правильных» апартаментов приводились «Инские холмы». Их застройщик Анатолий Павлов говорил, что апартаментам достаточно иметь одно машиноместо на три номера (в «Инских холмах» — два машиноместа на три номера).

К сожалению, не все апартаменты — правильные. Поэтому вопрос состоит в том, как, вводя новые ограничения, не выплеснуть младенца вместе с водой.

Апартаменты такие разные

Образец «неправильных» апартаментов — комплексы ДЖЕТ и ДЖЕТ-2, втиснутые между улицей Железнодорожной и железной дорогой (рядом с площадью Трубникова). Плотность застройки (отношение площади здания к площади участка) у них превышает установленный для жилья норматив в 2,5. На 679 номеров приходится всего 121 парковка (одна на шесть). Это приводит к тому, что автомобили припаркованы на улице Железнодорожной, причём в два ряда. Как рассказывают очевидцы, в одном номере могут красить ногти или располагаться офис, а из другого — доноситься плач ребёнка.

В апартаментах «Инские холмы» на 374 номера приходится 253 парковки (то есть, в 4 раза больше, чем в ДЖЕТах). Кроме того застройщик вложился в благоустройство общей набережной и сделал пешеходные мосты через улицу Большевистская. Близкое расположение к станции метро «Речной Вокзал» позволяет владельцам апартаментов использовать их и как офисы, и как временное жильё (удобно тем, кто живёт в особняках за городом).

Запретительный акт

Областная прокуратура также обратила внимание на проблему апартаментов — и направила в Министерство строительства области письмо с требованием ввести ограничения на строительство апартаментов. С тем, что ограничения нужны, согласны все. Вопрос в том, какие именно и для кого. Другая проблема состоит в том, что, обложив запретами «гостиницы», можно будет получить жилье под видом офисов. Ведь закон не запрещает ночевать на работе.

В результате на портале областного правительства «Электронная демократия» появился проект постановления, существенно ограничивающего возможности для строительства гостиниц (ака апартаменты). В нём, в частности, предлагается применять к апартаментам те же нормативы по обеспеченности социальной инфраструктурой, что и для жилья, если 70% и более номеров имеют зону для приготовления пищи. Но этот пункт не про ограничение строительства, а про обязательства муниципалитета после строительства. А вот пункт, который требует для всех строящихся гостиниц обеспечить по одному машиноместу на номер, фактически делает нерентабельным строительство как апартаментов, так и «нормальных» гостиниц. Разве что мотелей.

Обычно новосибирские власти относятся с большой осторожностью к интересам застройщиков, и удивительно видеть столь радикальный документ. Но дело объясняется, видимо, тем, что из-за предписания прокуратуры нужно было реагировать быстро, а далее начинается (и уже идёт) серьёзное обсуждение, в ходе которого изначальный документ может быть поправлен до неузнаваемости.

Апартаменты решили помиловать

По информации SibNOVO, аргументы строителей и архитекторов были услышаны на рабочей группе, и проект был серьёзно изменён. 

Соответствующие поправки были предложены на заседании рабочей группы, созданной министерством строительства Новосибирской области от 1 марта 2023 года (копия протокола есть в распоряжении SibNOVO).

Теперь к апартаментам (и гостиницам) применяются социальные нормы, как к жилым помещениям, если средняя площадь номеров более 30 квадратных метров, или если 70% из них (и более) имеют зону для приготовления пищи.

Но обеспеченность социальной инфраструктурой — это требование не к застройщику, а к мэрии (хотя мэрия может на этом основании не выдать разрешение на строительство). А вот обеспеченность парковочными местами — это уже обязанность застройщика. И тут гостиницы и апартаменты разделены на два типа. Если средняя площадь номера менее 30 квадратных метров, то требуется одно машиноместо на пять номеров. Если более, то одна парковка на 105 квадратных метров (но не менее одной парковки на два номера).

Сравнение стоимости

Цена квадратного метра в апартаментах зависит от их месторасположения, а также от того, продаются они с ремонтом или без.

Так в апартаментах Nova (Автогенная, 75) студии продаются без ремонта по ценам от 116 до 143 тысяч рублей за квадратный метр. В апартаментах «Место» (напротив «Ауры») студия с ремонтом — от 159 до 208 тысяч за квадратный метр (на сайте проекта остались варианты со стоимостью примерно 200 тысяч за квадрат). В проекте Time Park Apartments (недалеко от площади Калинина) студии без ремонта от 126 до 129 тысяч рублей за квадрат. 

Соответственно, цена за студию в апартаментах средней удалённости без ремонта — около трёх миллионов рублей, а в центре с ремонтом — скорее четыре (три с половиной самая недорогая).

Также застройщики некоторых апартаментов предлагают после сдачи сервисное обслуживание номеров с возможностью их сдачи в аренду. То есть, грубо говоря, вы покупаете номер в гостинице, который гостиница сдаёт (а вы делитесь с ней доходами). В некоторых апартаментах прямо действуют гостиницы.

Тем самым апартаменты имеют некоторое преимущество перед полноценным жильём — их проще использовать с коммерческими целями. С другой стороны, для не слишком притязательных жильцов (молодые люди без семьи и, например, автомобиля) апартаменты — это возможность поселиться в удобной локации за приемлемые деньги. Вероятно, поэтому стоимость квадрата в апартаментах не ниже, а порой и выше, чем стоимость квадрата в квартире. 

Стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в Новосибирске колеблется от 100 до 150 тысяч рублей за квадратный метр.

Например, рядом с Заельцовским парком расположено два комплекса с идентичными названиями «Бирюзовая жемчужина» (застройщик «СИБМОНТАЖСПЕЦСТРОЙ»). Один из них — апартаменты, другой — жилой комплекс. Стоимость квартир (с ремонтом) и апартаментов в них, судя по объявлениям на ЦИАН, практически идентичная в пересчёте на квадратный метр — 140-160 тысяч рублей за квадрат. Но апартаменты меньше по размеру, потому дешевле.

В объявлениях о продаже прикладываются фотографии входных групп, коридоров (везде чистота и уют). И в объявлениях по апартаментам, в отличие от жилья, ничего не говорится ни про парковки, ни про детскую площадку.

ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ SibNOVO

Рубрика: #Недвижимость

Жанр: #Аналитика

Автор: #Алексей_Мазур

Тэги: #Апартаменты