Анализ особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом - Государство и право дипломная работа

Главная

Государство и право
Анализ особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом

Перечень объектов, относимых к недвижимости согласно закону. Особенности правового режима сделок с недвижимостью. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, договора мены и дарения. Аренда и договор безвозмездного пользования имуществом.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.


Анализ особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом
Рынок недвижимости носит стихийный характер: в какой то период он стремительно развивается, затем приходит в состояние застоя, цены на объекты недвижимого имущества весьма неоднородны, но в любом случае покупка недвижимости, несомненно, является одним из наиболее выгодных способов личных капиталовложений. Однако простому обывателю порой не известны все тонкости и нюансы сделок с недвижимым имуществом.
В научной литературе также не существует четкой однозначной позиции относительно правового режима того или иного вида недвижимого имущества и особенностей сделок с ним.
Не упрощает ситуацию и российский законодатель, который не дает четкого легального определения недвижимого имущества, а лишь называет отдельные его виды (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). В связи с этим могут возникать проблемы с отнесением того или иного объекта к недвижимому имуществу, а, следовательно, и с определением его правового режима.
Недвижимое имущество имеет целый ряд специфических, присущих только ему характеристик, а именно: оно долговечно, обладает высокой социальной значимостью, а также значительной стоимостью по сравнению с иными объектами гражданских прав. Всё это обуславливает существенные особенности правового регулирования сделок с недвижимостью.
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.
Правила, установленные при совершении сделок на рынке недвижимости регулируются соответствующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Семейного, Жилищного, Налогового кодексов Российской Федерации, Федеральных законов Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате» и др., а также Указами Президента РФ (например, «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»). Однако законодательство в сфере регулирования недвижимого имущества несовершенно. Оно не лишено неточностей и пробелов. В связи с этим, разумеется, возникают некие трудности в правоприменительной практике, связанные с особенностями правового режима недвижимого имущества и сделок с ним. Это и обусловливает актуальность темы данной работы и ее содержания.
Целью работы является анализ особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом, а также исследование порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:
1) охарактеризовать понятие недвижимого имущества и выделить особенности отдельных объектов недвижимости;
2) изучить законодательство Российской Федерации, регулирующее совершение сделок с недвижимым имуществом;
3) выявить и проанализировать особенности совершения сделок с недвижимым имуществом;
4) определить понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
5) рассмотреть вопросы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
6) обозначить проблемы совершенствования правового регулирования порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и разработать предложения по совершенствованию законодательства, регулирующее данные вопросы.
Для решения указанных задач необходимо использовать метод анализа и синтеза законодательной базы, сопоставления, сравнения, описания и другие. Предметом исследования являются государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Практическая значимость работы состоит в том, что её материалы можно использовать в практике государственных регистраторов. Также она может способствовать повышению уровня правовой культуры студентов юридических факультетов. Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, нормативных правовых актов и судебной практики, приложений.
В первой главе «Общая характеристика недвижимости как объекта гражданских прав», которая содержит два параграфа, раскрывается сущность понятия «недвижимое имущество», рассматриваются и анализируются особенности отдельных объектов недвижимости.
Вторая глава посвящена особенностям совершения сделок с недвижимым имуществом, таких как: сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение собственника, сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение права пользования и владения, сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой обременение имущества.
В третьей главе «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассматривается понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определяется ее правовое значение, анализируется порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В заключении сформулированы выводы по результатам исследования и предложения по совершенствованию процедуры регистрации сделок с недвижимостью.
Глава I: ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
§ 1. Понятие и классификация недвижимого имущества
Понятие «недвижимость» весьма широко используется в современном словообороте, однако большинство людей, зачастую, и не предполагают, что может скрываться под этим термином. Для многих это квартиры, дома, особняки, жилые комплексы, бизнес центры, офисы и складские помещения, но мало кто знается, что еще в себе таит такое, на первый взгляд, простое слово.
«Недвижимость -- земельные и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, а также имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней» См.: Юридический словарь. Под ред. Азрилияна А. Н. М., 2007. С. 392. .
«Недвижимое имущество -- это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» См.: Оксфордский толковый словарь по бизнесу. -- М., 1995. С. 263. .
«...Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» См.: Кулагин М. И. Предпринимательство и право: опыт Запада. Под ред. проф. Е.А. Суханова. - М., 1992. С. 113. .
Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) -- земля и все то, что неотрывно с ней связано.
На сегодняшний момент законодательство относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.
Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.
П. 1 ст. 130 Гражданского Кодекса РФ указывает на тождественность обозначений «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость». Для определения этой категории объектов прав ГК использует смешанный подход: во-первых, метод простого перечисления, во-вторых, указание на общий критерий (все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей См.: Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью. // Закон. 1999. № 4. М., С. 19. . Е.М. Тужилова-Орданская, считает, что использование категорий "недвижимость" и "недвижимое имущество" излишнее, и предлагает исключить упоминание о них из ст. 130 ГК РФ, а акцентировать внимание только на категории "недвижимая вещь", поскольку объектом права на недвижимость могут являться лишь предметы, имеющие материальную форму. См.: Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: монография. ИД "Буквовед". М., 2007. С. 37, 80.
Разрывая связь с землей недвижимые вещи, как правило, теряют свое обычное назначение и становятся предметом сделок, которые не относятся к недвижимым сделкам. В понятие «перемещение» законодатель вкладывает изменение пространственного расположения объекта, его локализации. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Части Первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 1 июля 1995 г. под несоразмерным ущербом понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его ценности, неудобство в пользованииСм.: Постанов-ление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Выс-шего арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Части Первой Гражданско-го Кодекса Российской Федерации». от 1 июля 1995. П. 35. // СПС «Консультант Плюс». . Применение этих критериев будет правомерным и по отношению к недвижимости. Конкретная степень ущерба может быть более или менее выражена, вещь может быть повреждена при перемещении, но не должна утратить своего назначения или утратит его лишь частично. Например, разборный щитовой дом или плавающий рыбозавод по своему назначению и другим характеристикам могут быть отнесены к недвижимости, но критерий «несоразмерного ущерба» в этих случаях не прослеживается См.: Апресова Н.Г. К вопросу о законодательном определении недвижимости как объекте налогообложения. // Государство и право. 2000. № 6. М., С. 94. . Еще Г. Ф. Шершеневич указывал, что далеко не всякое строение является недвижимостью, к примеру, переносные торговые палатки. См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912. С. 151, 152.
Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:
- созданные природой без участия труда человека;
- являющиеся результатом труда человека;
- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. См.: Гришаев С. П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие. М., 2000. С. 3.
ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.
Кроме того, классифицируя вещи как объекты гражданских прав на движимые и недвижимые, устанавливая особый правовой режим и не закрытый перечень последних, ст.130 ГК РФ в то же время не дает понятия недвижимого имущества, а лишь называет отдельные его виды, связывая это с установлением особого правового режима недвижимостиСм.: Суханов Е.А. Сделки с недвижимостью. // Экономика и жизнь. М., 1996. № 8. С. 4. . Поэтому возможны проблемы, связанные с отнесением объекта к недвижимости, а, следовательно, с определением его правового режима.
Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:
Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах См.: Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция. 1999. № 12. М., С. 31. . Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту.
Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.
Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.
Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования.
Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном -- обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.
Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу.
Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.
1. Естественные (природные) объекты
-земельный участок, и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
2. Искусственные объекты (постройки):
- жилой дом, часть жилого дома, квартира, комната, дачный дом. Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незавершенным объектам строительства. К объектам незавершенного строительства относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.
В связи с многообразием объектов, отнесенных законом к недвижимости мне кажется наиболее общим является данное определение.
Недвижимое имущество - это предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты и др.) или созданный при участии человека либо трудом человека (здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, космические объекты, суда и др.), в отношении которого установлен специальный правовой режим, включающий в себя государственную регистрацию прав и особый порядок оформления заключаемых по поводу него сделок.
§ 2. Специфические особенности отдельных объектов недвижимости
Перечень объектов, относимых к недвижимости ГК, является открытым. Категория недвижимости расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств. Такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ недвижимым имуществом в силу связи с землей считаются также здания, сооружения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки и сооружения. Не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая имеет прочную связь с землей, на которой она расположена.
Недвижимостью в силу закона ГК РФ признал подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Смысл отнесения подобных объектов, которые не имеют неразрывной связи с землей, к недвижимости, заключается в том, что на них распространяются многие особенности правового режима, установленного для недвижимого имущества.
Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст.132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Для примера рассмотрю некоторые объекты, отнесенные ГК к недвижимому имуществу.
Земля является объектом, который не только используется управомоченным лицом для собственных нужд, как любая другая вещь, а составляет важнейший ресурс всего государства, имеет стратегическое, жизненно важное назначение для всего его населения.
Поэтому законодатель в Земельном кодексе РФ, закрепляя основные принципы земельного законодательства, среди главных устанавливает принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед ее использованием в качестве недвижимого имущества. Н. Н. Аверьянова считает что, природоохранные земельные отношения являются первичными перед имущественными, которые опосредуются первыми и становятся возможными только при соблюдении всех природоохранных мер См.: Аверьянова Н.Н. Особенности купли-продажи земельных участков. // Нотариус. 2008. № 1. М., С. 43. .
Ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Земельный фонд в РФ по целевому назначению подразделен на категории. В России определены следующие категории земель:
1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли городов и населенных пунктов;
3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;
4. Земли особо охраняемых территорий;
Земельный участок становится объектом недвижимости при соблюдении следующих условий: решение компетентного органа об образовании земельного участка; вынос его на местность, т. е. определение на местности его местоположения и границ; государственная регистрация этого участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества с присвоением ему кадастрового номера.
Статья 129 ГК «Оборотоспособность объектов гражданских прав» устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В соответствии со ст. 27 Земельного Кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
Здания и сооружения как вид недвижимого имущества.
Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно в их число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т. д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т. д.).
Под зданиями принято понимать архитектурное сооружение, постройку, дом, т. е. объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы; сооружения же служат лишь техническим целям, люди в них находятся временно. Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.
Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями, т.к. их правовой режим одинаков. Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком См.: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 53. .
Можно лишь отметить, что применительно к зданиям речь может идти и о таких самостоятельных объектах недвижимого имущества, способных выступать в качестве предмета сделок купли-продажи, аренды и др., как жилые и нежилые помещения в составе зданий, также отличающиеся своими особенностями правового режима.
Под жилым помещением законодатель понимает дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений. Критерием отнесения помещения к жилому и соответственно распространения на него правового режима жилого помещения должна являться изначальная, заданная проектировщиками и строителями предназначенность помещения для целей постоянного, т. е. круглогодичного, проживания человека, а также факт постоянного проживания в нем людей.
Нежилые помещения - это недвижимое имущество, в виде самостоятельных и четко выделенных частей в составе зданий, сооружений (с приложением к договорам, предметом которых они являются, поэтажных планов здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).
В литературе нет единого мнения о том, что же является нежилым помещением, т.к. законодатель не дает четкого определения данному понятию. По мнению некоторых авторов, понятие «нежилое помещение» утратило свою актуальность и не может включаться в объекты недвижимости См.: Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 10. . Другие считают, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть Исрафилов И. Аренда нежилых помещений. // Хозяйство и право. 1997. № 10. М., С. 113. .
Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок).
Предприятия как вид недвижимого имущества.
Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам (юридическое лицо, обладающее правами и обязанностями), так и к объектам права.См.: Гришаев С. П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие. М., 2000. С.60. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях. В этом случае предприятие - лишь один из элементов наименования соответствующей организационно-правовой формы юридических лиц См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2000. С. 68. .
Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие - определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, которые возникли в связи с деятельностью предприятия См.: Невзгодина Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. Омск: изд-во ОмГУ, 2006. С. 18. , а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).
Кроме того, предприятие как объект гражданских прав, как правило, имеет деловую репутацию, которая на рынке нередко может оцениваться выше всех остальных компонентов, входящих в его состав, а также несет имущественные обязанности.
Признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности См.: Гришаев С. П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие. М., 2000. С. 8. . Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность (например, имущество, используемое гаражным кооперативом для ремонта автомашин, его права и обязанности, связанные с этой деятельностью).
В качестве предприятия может выступать и имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства.
Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является имущественный комплекс «на ходу».
При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.
Предприятие может быть объектом различных сделок - купли-продажи, залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и в части. Однако согласно ст.575 ГК предприятие не может быть предметом дарения в отношениях между коммерческими организациями.
Следует признать, что предприятие - это единственный объект недвижимого имущества, который не является вещью (даже сложной) и может не содержать (что нередко наблюдается на практике) недвижимых вещей в своем составе. См.: Невзгодина Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. Омск: изд-во ОмГУ, 2006. С. 18. Таким образом, предприятие является исключением из общего правила о том, что ГК РФ признает недвижимостью только вещи.
Глава II: Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом
Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей служат многообразные юридические факты. Они представляют собой обстоятельства реальной действительности, с которыми действующее законодательство связывает наступление соответствующих правовых последствий.
Сделки являются самыми распространёнными юридическими фактами. Согласно ст.153 ГК РФ они определяют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращения гражданских прав и обязанностей.
Особенности правового режима сделок с недвижимостью сводятся в основном к тому, что они требуют обязательной письменной формы, при отсутствии которой они ничтожны, причем договор, как правило, должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что, вполне допустимо при заключении многих иных письменных сделок). При этом письменная форма договора, как правило, предписывается законом независимо от срока, на который заключен договор и независимо от цены сделки См.: Невзгодина Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности
Анализ особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом дипломная работа. Государство и право.
Исследование Эффекта Удвоение Периода Бифуркации Курсовая
Реферат: Греко-римские интеллектуальные связи в эпоху конца Республики. Скачать бесплатно и без регистрации
Сочинение по теме Особенности композиции стихотворения А. Блока «Незнакомка»
Г Контрольная Работа По Геометрии 8 Класс
Реферат На Тему Критерии Истины
Дипломная работа по теме Проект создания туристической фирмы в городе Белозерске Вологодской области
Реферат: Управление персоналом в гостиничных предприятиях
Эвтаназия Эссе Мое Мнение
Реферат: Социологические идеи Томаса Мора
Шаровая Молния Реферат По Физике
Курсовая работа по теме Особенности конституционно-правовых отношений
Реферат по теме Тепловые и механические характеристики электронных средств
Путешествие Капельки Сочинение По Географии 6
Дипломная работа по теме Христология Послания апостола Павла к Евреям
Контрольная работа по теме Задачи по математике
Административное Принуждение Диссертация
Познавательная Литература Для Детей Реферат
Жизнь В Коллективе Сочинение
Сочинение Моя Любимая Гимназия
Человек Должен Быть Свободным Эссе
Анализ договорных отношений - Государство и право контрольная работа
Порядок формирования отчета об изменениях капитала - Бухгалтерский учет и аудит курсовая работа
Характеристика Японії - География и экономическая география реферат