Аллен Р

сравнении с величиной сделки, плату.
И все же, если вы спросите у тех, кто принадлежит к деловым кругам в сфере недвижимости
(залогодержатели, банкиры, риэлторы и т.п.), верят ли они в то, что недвижимость можно
покупать, не платя за это из собственного кармана, то они, скорее всего, ответят, что это
басни. Но если бы они сверились со своими книгами, то убедились бы, что сделки без
наличной оплаты совершаются каждый день, в каждом крупном городе мира.

Прежде всего вам следует вполне осознать, что нет более эффективного и гибкого
инвестирования, нежели в недвижимость. Наилучшее время покупать недвижимость — прямо
сейчас. Подобная ситуация не изменится сколько-нибудь скоро. Приобретенный вами дом
будет являться не только вашей крепостью, но также вашим банком, источником дохода,
сберегательным счетом, средством обеспечения себе беззаботной старости и стиля жизни,
лелеемого вами в мечтах.

Приобрести в собственность дом есть первый шаг к построению своей финансовой империи.
Это самое важное вложение денег из всех, которые вам когда-либо придется делать. Я не
говорю о традиционном способе приобретения недвижимости — крупная оплата наличными,
трудности с банковским финансированием, унизительные проверки кредитоспособности. Я
говорю о том, как это делает Роберт Аллен. Вы в состоянии научиться использовать
творческий подход взамен наличных и ссуды, гибкость взамен финансовых гарантий.

Разумеется, вы не сможете въехать в дом своей мечты уже завтра. Вам, скорее всего, придется
поменять целый ряд домов, всякий раз извлекая солидную прибыль, вкладывая свою
растушую ликвидную собственность во все более дорогие объекты недвижимости... пока не
наступит день, когда желанный договор будет у вас в кармане (разумеется, вы уплатите все,
что положено), и вы войдете в дом своей мечты на правах хозяина. Не дайте поезду

преуспеяния пройти мимо. Вскочите на подножку самого дешевого вагона, после чего
пробирайтесь в первый класс.
«Оплата без наличных» — это не только система творчески применяемых правил, это также и
отношение к жизни — способ мышления, если хотите. Это вера в творческие силы внутри
каждого из нас. Если мы желаем стать владельцами недвижимой собственности, есть способ
этого добиться — если только вы не допустите, чтобы кто-нибудь отговорил вас от этого!

Когда я начал писать эту главу, то получил следующее письмо от одного из слушателей моих
прошлых семинаров, которое иллюстрирует, какого рода счастливое стечение обстоятельств
сопутствует тем, кто упорно стремиться к своей цели.
Уважаемый мистер Аллен!
Я начал инвестировать в недвижимость несколько лет назад, после прочтения вашей книги и
посещения одного из ваших семинаров по финансовому успеху. В год, когда мы начали с женой

инвестирование, рынок недвижимости переживал горячую пору, и цены росли с небывалой скоростью.
Создавалось в буквальном смысле впечатление, что, не купи вы что-нибудь прямо сейчас, цены
вырастут уже в скором времени настолько, что любая сделка будет вам не по карману. Мне было 25
лет, я недавно женился и утвердился в цели приобрести какую-нибудь собственность, пока цены не
выросли чересчур.

В мае того года мы с женой, зная, что не в состоянии купить дом на одну семью по тогдашним ценам, решили купить инвестиционную собственность. Мы выложили наличными несколько тысяч и приобрели
нашу первую собственность, дом на три семьи, нуждающийся в некотором ремонте, да и в районе не
совсем престижном (более всего нам подходила цена).
Цена собственности была 115 тысяч долларов. Выплаты по возврату ссуды составляли примерно 1060

долларов, аренда приносила нем 1435 долларов. Неплохо для начала — мы зарабатывали примерно
375 долларов в месяц. Мы продолжали жить в своей арендованной квартире, поскольку она
располагалась в более удобном месте, чем купленный нами дом. Все считали, что мы не в своем уме, и открыто заявляли нам об этом! Ладно, спустя примерно полгода, благодаря нашим малярным
усилиям, новым коврам и некоторому мелкому ремонту, нам удалось оценить наш дом в 185 тысяч

долларов, что позволило нам заключить новый залоговый договор и получить на руки 30500 долларов.
Новые выплаты составляли 382 доллара в месяц, посему также в целом покрывались арендой.
Примерно пять месяцев спустя после этого мы склонились к покупке нашей второй собственности:
четырехквартирного дома в очень хорошем районе. Мы использовали наличные, полученные от
второго залога на наш первый дом, и продавец передал нам права на ссуду под вторичный залоговый

договор. Дом обходился нам в 285 тысяч долларов, выплата по основному залогу составляла 2170
долларов, по вторичному — 256 долларов, т.е. в сумме 2426 долларов. Мы въехали в одну из квартир
(лучшую, чем та, в которой мы жили до сих пор) и сдали в аренду три остальные за 675 долларов
каждую, получая суммарную арендную плату в сумме 2025 долларов.
Таким образом, спустя ровно год со времени нашего первого приобретения, наш первый дом

практически не приносил нам убытков, и мы не использовали ни цента собственных денег, чтобы
купить себе второй дом, гораздо лучший, обходящийся нам в 401 доллар месячных расходов, — всего-
навсего, если учесть, что мы жили в собственном доме!
Несколько месяцев спустя мы нашли новую недвижимость. В январе мы приобрели шестиквортирный

дом, продававшийся под сдачу и обошедшийся нам в 250 тысяч долларов. Подойдя к делу творчески, мы заключили договор в начале месяца, использовали кредит на аренду и охрану, вторичный залог от
продавца и кредит на ремонт, что позволило нам приобрести эту собственную за менее чем 4500
долларов собственных средств. Выплаты по основному залогу составляли 2394, по вторичному — 219
долларов, налоги — 280 долларов и страховка — 216 доллоров в месяц; таким образом, суммарные

затраты составляли 3109 долларов в месяц. Месячная арендная плата приносила нам 3700 долларов, обеспечивая положительное сальдо в размере 519 долларов.
Спустя пару месяцев, в марте, четырехквартирный дом (собственность № 2) был переоценен
достаточно высоко, чтобы обеспечить нам оформление вторичного залога и получить на руки 23 тысяч
долларов капитала.
В апреле мы решили приобрести прекрасный двухквартирный дом, продававшийся в собственность.

Цена составляла 156 тысяч долларов. Реально стоил он около 170 тысяч. Мы заключили договор на
долевую собственность с моей сестрой, которая к тому времени была разведена и имела небольшие
доходы. Она предоставила требуемую наличную оплату, а я взял на себя поиск собственности,
переговоры с продавцом, разработку финансового плана, сдачу в аренду второй квартиры и принял на
себя материальную ответственность за любой ремонт, который потребуется. Мы разделили налоговые

льготы, и моя сестра приобрела дом, который самостоятельно едва ли смогла бы приобрести.
В июне я изыскал возможность приобрести в собственность еще один дом. Это был одноквартирный
дом, который я договорился купить за 145 тысяч долларов. В мои намерения входило немедленно его
перепродать. Я знал, что реальная его цена была в то время от 170 до 175 тысяч долларов. Более
того, я получил пару предложений в диапазоне 170 тысяч еще до того, как сам решился приобрести эту

недвижимость. Однако примерно в это же время мы с женой узнали, что у нас будет наш первый
ребенок. Хотя я был вполне доволен своим четырехквартирным домом и не собирался приобретать
одноквартирный ради того, чтобы жить в нем, мы все же переехали в последний, сдав квартиру, в
которой до этого жили, за 1 тысячу доллоров в месяц.
Итак, примерно за три года, начав практически с нуля, мы стали владельцами пяти домов, с

суммарным числом квартир 14, с суммарной арендной платой более 10 тысяч долларов в месяц и
совокупным долгом по залогу примерно равным 1 миллиону. В результате серии переоценок наша
суммарная выкупленная собственность составила 248 тысяч. Наше сальдо доходов/расходов, хотя и
положительное, было незначительным, но, тем не менее, все наши дома являлись безубыточными и
даже в какой-то степени доходными.
После этого рынок недвижимости вступил в пору кризиса. Процентные ставки возросли, и много

недвижимости сильно обесценилось. В то время многие инвесторы оказались в положении, когда
приобретенная недвижимость неожиданно стала для них убыточной, столь велики были затраченные
на нее средства. Поскольку наша собственная недвижимость, как я говорил, обеспечивала нам
безубыточность и даже небольшой доход, нам удалось пережить шторм.
Путь, который мы избрали, был труден временами; однако положительные результаты таковы:

Даже несмотря на потери в результате обесценивания, мы смогли выкупить в сумме около 200 тысяч
долларов в составе четырех объектов приобретенной нами недвижимости.
Отчасти благодаря компенсационным законам, наши суммарные потери на аренде за последние
несколько лет составили 255948 долларов. В результате нам удалось исключить из суммы налогов
более 50 тысяч долларов. Ссуда на наш шестиквартирный дом будет полностью покрыта через десять

лет, а на наш двухквартирный — через 15 лет, что в итоге обеспечит нам валовой годовой доход в
размере 64 тысяч долларов. Это, в свою, очередь обеспечит нам финансовую свободу.
Одна из самых существенных дополнительных выгод от всего, что я сделал до сих пор, состоит в том, что я много узнал об инвестировании в недвижимость и способах финансирования сделок с
недвижимостью. Банкир, с которым я имел дело, помог мне понять, каким образом я мог бы приложить

полученные знания, чтобы помогать людям в деле финансирования своих приобретений в
недвижимости. Я начал работать специалистом по залоговым ссудам. За последние 4 года я заработал
шестизначную сумму. Если бы не мой интерес, даже страсть к недвижимости, я никогда бы не обрел
эту профессию!
Шесть лет назад мы продали наш одноквартирный дом и приобрели другой одноквартирный, для
проживания. Мы выгодно купили его у человека, которому грозил отказ в выкупе. Дом к тому же

нуждался в небольшом ремонте. Выкупленной (в составе суммарной) на сегодняшний день наша
собственность составляет 160 тысяч долларов. Таким образом, общая выкупленная собственность по
всей нашей недвижимости составляет ныне 360 тысяч долларов и продолжает расти.
Помимо того, что мы занимались недвижимостью, мы также обеспечивали себе иные источники
дохода.
Спасибо за то, что помогли нам начать путь к финансовому процветанию. Буду рад общаться и
работать с вами.
С
уважением,
Адам Уизнер,

Пекуаннок, Нью-Джерси
Хотели бы вы научиться заключать подобные сделки с недвижимостью? Базовый принцип,
лежащий в основании творческого инвестирования в недвижимость, звучит так:
В то время как огромное большинство продавцов
недвижимости крайне консервативны в
своих запросах
и требованиях, небольшой процент продавцов
характеризуются тем, что
идут на сделку
с большой охотой и уступчивостью.
Я называю таких продавцов «Нам-не-нужно-с». Им не нужна их недвижимость... и они готовы

иной раз поступать, казалось бы, иррационально, лишь бы избавиться от нее. Секрет
творческого приобретения недвижимости состоит в том, чтобы находить этих господ Нам-не-
нужно-с — составляющих, быть может, всего 1 % всех продавцов. Пусть вас не пугает, что
остальные 99 % не проявляют аналогичной гибкости при продаже своей недвижимости. Дело
не столько в том, чтобы искать выгодные сделки. Скорее, речь идет о поиске продавца

соответствующего типа, после чего уже наступает очередь для выяснения, представляет ли
объект возможной сделки какой-либо особый интерес. Можно выделить три основные стадии
в составе этого процесса:
1. Поиск. 2. Финансирование. 3. Возделывание.
Стадия 1. Поиск: как найти подходящих продавцов
Каковы могут быть причины, заставляющие человека идти на уступки при продаже своей
недвижимости? Можно назвать 20 главных, и они перечисляются ниже.
1. Развод.

2. Старая недвижимость — необходимость в капитальном ремонте.
3. Нехватка денежных средств.
4. Переезд на новое место жительства по причине, например, перехода на другую работу.
5. Неумение справиться с проблемами, связанными с владением недвижимым
имуществом.
6. Просрочка по выплатам.
7. Неудобное местоположение.
8. Налоги.
9. Ситуации с разделом имущества (смерть кого-либо из владельцев).
10. Выход на пенсию.
11. Конкуренция со стороны недвижимости по соседству.

12. Недвижимость принадлежит владельцам, проживающим вдали.
13. Невротические страхи.
14. Долги.
15. Незнание тонкостей инвестирования в недвижимость и обстановки на рынке.
16. Нехватка времени.
17. Нужда в капитале для инвестирования.
18. Конфликт с партнером (партнерами).
19. Желание повысить свой статус (дом из современных строительных материалов выгодно
отличается от дома старой постройки).
20. Болезнь.
Просмотрев этот перечень, вы можете заметить, что большинство причин, обусловливающих

мотивированную продажу, относятся к сфере личной ситуации продавца, а вовсе не к
проблемам с недвижимостью, как можно было бы подумать. Задача состоит в том, чтобы
найти качественную недвижимость, которой обладает потенциальный продавец с теми или
иными проблемами
личного свойства. Вы затем пытаетесь помочь данному продавцу в решении его конкретных
проблем. Зачастую найденное сообща решение не предполагает предоставление с вашей
стороны продавцу крупной суммы наличными.

Как много людей сталкиваются с проблемами в своей жизни? Возьмем, к примеру, такой
город, как Лос-Анджелес. В нем свыше миллиона частных домов в пяти крупных районах,
составляющих окрестности Лос-Анджелеса. В любой год, какой ни взять, приблизительно
40000 человек из числа владельцев этой собственностью объявляют дефолт по возврату
кредита и получают письмо от залогодержателя, угрожающего отказом в праве на выкуп. В

отношении к 5000 объектам собственности данная угроза приводится в действие, а многие
другие выставляются на продажу с большими скидками перед наступлением самого худшего.
И это лишь один из источников, откуда берутся «выгодные» продавцы. Каждый год примерно
70 тысяч людей выезжают из Лос-Анджелеса, и многие из них являются владельцами
недвижимости, которую перед отъездом продают или имеют намерение продать. Каждый год

случается примерно 50000 разводов, 10000 банкротств и 75000 смертей. Иными словами,
возможностей масса, если вы знаете, где и что искать.
Разрешите сказать пару слов об этической стороне дела. Перечислив кучу неприятностей, с
которыми могут сталкиваться люди, я предполагаю, что кто-либо из вас может сказать, что,
дескать, нехорошо обращать в свою пользу несчастья других. Но на самом деле все как раз
наоборот. Эти люди нуждаются в вас. Им более не нужна их недвижимость. Она стала для них

бременем — порой настоящим жерновом, привязанным к шее. Вы нужны им для того, чтобы
помочь им как можно скорее избавиться от него, и они будут вам признательны за любую
помощь.
Нет более приятного чувства, нежели удовлетворение от оказания помощи кому-либо.
Помогая другим, вы получаете возможность помочь и себе. Как говорится: «Лодку брату
помоги перевезти через реку; своя, глядишь, уж тоже на том берегу».
Но усвойте следующее: лишь у одного из двадцати продавцов проблемы будут столь уж

серьезны. Кроме того, менее чем у половины недвижимость будет заслуживать покупки.
Посему шансы хотя не столь велики, но все же имеются.
Большинство объявлений в газетах о продаже недвижимости относятся к случаям, когда 95 %
продавцов не проявят интереса к вашему понятию о сделке. Почти вся недвижимость,
учтенная у риэлторов, также может быть исключена из рассмотрения — продавцы получили
заверения от агентов, что недвижимость будет продана с максимальной выгодой. Но другой

тип продавцов — имеющих мотивы к скорой и уступчивой продаже, — также существует в
количестве, достаточном, во всяком случае, для того, чтобы вы могли хотя бы раз в год
приобретать на гибких условиях недвижимость. Ниже я расскажу, как находить таковых.
Процесс поиска выгодных сделок
Имеется девять путей поиска исключительно выгодных сделок. Представьте себе машину,
превращающую недвижимость в деньги. В самом верху расположен первый из нескольких

накопительных бункеров, в который поступает сырая руда. Она проходит обработку и
попадает в бункер пониже, где проходит следующий этап обработки, после чего опускается на
следующий уровень. Наконец, из последнего бункера выходит готовый продукт: красивые
отполированные бриллианты. Сырая руда наверху. Извлеченные и отполированные камни —
внизу. Ваша система поиска подразумевает аналогичный процесс: загрузка множества «руды»

(сырых «наводок») в верхнюю часть воображаемой машины с последующим превращением
сырых прежде «наводок» в одну, две и более готовых сделок с недвижимостью, заключенных
на невероятно выгодных для вас условиях. (См. схему 8.1.)
Имеется девять источников информации, способных заинтересовать вас, в поиске продавцов,
движимых мотивами, обуславливающими уступчивость с их стороны (используя нашу
аналогию — девять конвейерных лент, посредством которых сырая «руда» загружается в
машину).

1. Объявления в газетах.
2. Агенты по продаже недвижимости.
3. Ваш собственный круг знакомых.
4. Рекогносцировка на местности.
5. Банки и кредитно-финансовые организации.
6. Ваши собственные объявления.
7. Почта.
8. Клубы, ассоциации, организации инвесторов.
9. Лица других профессий.
Каждый из этих девяти источников информации способен предоставить сырую руду для
вашей денежной машины. Обработка проходит в четыре этапа. Начнем с практического
примера.
Этап 1. Поиск «сырого варианта».

Предположим, что вы просматриваете раздел
«Недвижимость» своей любимой газеты. Вам попадается на глаза следующее объявление:
«Выезд за пределы штата. Нуждаюсь в срочной продаже. Рассмотрю предложения по передаче
выплат. Тел.: 555-1212». Сырой вариант налицо — есть руда для обработки.
СХЕМА 8.1. Машина выгодных сделок
Этап 2. Заполнение рейтинговой анкеты BargainFinder.
Позвоните по указанному в
объявлении телефону и в ходе разговора с продавцом заполните анкету
BargainFinder
-

простую одностраничную форму, пользоваться которой я научу вас. Анкета позволит вам
присвоить определенный балл предлагаемой недвижимости: если он равен или ниже 11,
сделка вам не подходит. Если же он равен 12 и выше, вы заинтересованы. Предположим, вы
позвонили и узнали, что продавец желает поскорее выселиться и согласен продать ниже
рыночной стоимости. Предположим, рейтинг составил 12 баллов. Вы мчитесь на место, чтобы

взглянуть на предложение, и дом вам приглянулся. Теперь вы готовы к следующему этапу.
Этап 3. Составление оферты1.
Вы готовите в письменной форме оферту по приобретению
недвижимости, содержащую условия, которые удовлетворяют лично вас. Продавец может
принять ваше предложение, отклонить его или выступить со встречной офертой.
Предположим, продавец согласился на ваши условия. Исходный сырой вариант прошел через
все циклы обработки в вашей воображаемой машине, и из отверстия внизу выпрыгнул

готовый бриллиант — выгодная сделка.
1 Письменное или устное сообщение о желании вступить в юридически обязывающий договор. О., сделанная на
бирже или торгах, является тендером. О. отличается от рекламного объявления содержанием конкретных
условий: стоимость, сроки исполнения, порядок расчетов и т. д. —
Прим. ред.Этап 4. Приобретение
недвижимости.
И так понятно!
Все достаточно просто. Но не легко. Основная трудность — в «обработке», поскольку лишь

очень малое число сырых вариантов способно превратиться в бриллианты. Однако, если вы
проявите упорство в том, чтобы продолжать загружать сырые варианты в машину и
обрабатывать их, в конце концов вы обязательно выиграете. Все дело в количестве сырья —
чем больше, тем лучше, — как в алмазной индустрии. Чтобы извлечь один-единственный
стоящий алмаз, необходимо перелопатить тонны руды.
Некоторые люди теряют стимул и бросают начатое дело. А вот как я подогреваю в себе

интерес. Предположим, вам требуется 100 часов на поиски по-настоящему выгодной сделки,
которую удасться совершить, например, на 20 тысяч долларов ниже рыночной стоимости.
Сколько вы заработаете на каждом потраченном часе? Если разделить 20 тысяч
долларов
на
100
часов
усилий, то получится 200 долларов в час. Если это много работы, чтобы
зарабатывать 200 долларов в час, тогда я скажу, что много работать не так уж и плохо!

Все материалы, размещенные в боте и канале, получены из открытых источников сети Интернет, либо присланы пользователями  бота. 
Все права на тексты книг принадлежат их авторам и владельцам. Тексты книг предоставлены исключительно для ознакомления. Администрация бота не несет ответственности за материалы, расположенные здесь