А стоит ли вкладывать в недвижимость?

Давайте рассмотрим 2 реальных кейса.

Ситуация 1.

В ноябре 2020 года к нам обратилась мама двоих детей, которая хотела приобрести квартиру в ипотеку, чтобы от аренды не только гасить ипотеку, но и получать пассивный доход.

Ресурсы:

• 400 000 руб наличными;
• мат кап сертификат;
• 700 000 руб на блокированном счете в Сбербанке от продажи доли, принадлежавшей несовершеннолетним деткам.

Нечасто, скажу я вам, удается подобрать объект с такой доходностью, чтобы перекрывался платеж с плюсом. Но мы умеем находить выход в любой ситуации. Очень быстро мы нашли однокомнатную квартиру без ремонта на 10 этаже в 25 минутах ходьбы от станции метро Ладожская в кирпичном доме с
ж/б перекрытиями.

Почему я так подробно рассказываю о конструктиве дома? Потому что у этой квартиры была необычная планировка: комната и кухня одинаковых размеров. А туалет и ванная по разные стороны от входной двери, что дает наличие двух фановых труб, а также стояков труб с водой. Это позволило сделать из однокомнатной квартиры две студии без переносов стен, а лишь сделав косметический ремонт.

Математика объекта:

• стоимость квартиры — 3 800 000
• ПВ — 700 000
• платеж по ипотеке — 25 700
• на ремонт — 400 000
• Аренда 2*18 000 — 36 000

Итого, 10 000 – чистый пассивный доход. На вложенные 400 000 + 700 000 =
1 100 000 – это получается чуть больше 10% годовых. Да, возможно, кто-то скажет, что сумма не самая большая. Но наш клиент – большая молодец, что решилась на такой ответственный шаг!

После ремонта цифры получились еще лучше: Ирина решила заниматься посуточной арендой и ее доход от двух студий составил 70 000 в месяц уже с мая 2021 года.

Ситуация 2.

Самый часто задаваемый вопрос от наших клиентов: а стоит ли покупать квартиру именно сейчас, в активно растущем рынке? Конечно, однозначного ответа нет. Потому что цели покупки разные, возможности и ресурсы тоже. Давайте разберем на конкретных цифрах.

Девушка купила 4-х комнатную квартиру в сентябре 2019 года за 4 550 000 с ПВ
1 млн. руб, % ставкой по ипотеке 10,69 и платежом 35000 руб. Кредит при этом был 3 550 000, переплата за 20 лет составляет 4 600 000. Итого за весь период
9 100 000.

Сегодня эта квартира уже стоит 5 500 000. Ставка, правда, по ипотеке 8%. Имея тот же миллион, получаем:

• Кредит – 4 500 000
• Платеж – 38 000
• Переплата – 4 550 000 (почти такая же)

Итого за весь период – 10 050 000.

Выводы можете делать сами: рост цен на квартиры практически перекрыл выгоду от падения ставки по ипотеке. Гарантий, что ставка сохранится на этом уровне, нет. Если продолжит падать, цены продолжат расти. А если ставка увеличится, то цены на недвижимость расти перестанут, но и не будут снижаться. Особенно это касается новостроек, где цены растут по мере строительства самого дома.

Поэтому наш вывод: покупать недвижимость всегда выгодно. Просто ее рост в разные периоды времени происходит с разной скоростью.