2024全年土地成交缩量近两成 行业进入去库存新周期

楼市尚未出现根本性好转，房企拿地延续谨慎心态，2024年全国土地出让继续缩量。据市场机构中国指数研究院统计，截至12月29日，国内300城各类用地成交规划建面合计约为13.8亿平米，同比下降16%。

不同机构统计口径不一，最终得出的数值略有不同。

另一家市场机构克而瑞研究中心的数据显示，截至12月20日，国内300城土地成交建面约为10.3亿平方米，同比下降17%。克而瑞预计，全年土地成交量将同比下降约17%、至11亿平方米。

按照克而瑞研究中心数据，在2012年至2021年房地产向好时期，国内300城每年的土地成交建面基本保持在20亿平方米以上。2021年三季度以来，房地产流动性危机爆发，恰逢楼市销售持续低迷，开发商走到生死关头，纷纷收紧投资，流动性取代土储成为其生命线。

近几年，多城土地市场明显降温。2022年和2023年，国内300城土地成交建面连续下降至约14.6亿平方米和13.3亿平方米。2024年的卖地规模在此前两年低基数基础上再次收缩，创下最近若干年来新低。

据国家统计局发布的同期数据，2021年全国新建商品房销售面积达到17.94亿平方米峰值；此后两年，销售规模先后下调为13.58亿平方米、11.17亿平方米。

克而瑞研究中心发布于12月26日的报告指出，2024年全年土地成交规模已接近2023年新房销售水平。考虑到出让地块还包含配建及保障房等不可售部分，2024年全国可售商品房用地出让规模或将低于同年新房成交规模，行业正式进入去库存新周期。

值得关注的是，2024年底，多地土地市场出现“翘尾”行情。比如武汉市于12月26日出让30宗土地，规模位居全年之首，其中包括22宗涉宅地块。最终，该市收金210.94亿元。

武汉此轮土拍共有五宗土地溢价成交，其中三宗宅地的溢价率介于0.92%至20.28%之间。据中国指数研究院统计，武汉12月单月的土地出让金合计达418亿元，超过此前11个月的卖地收入总和。

一名上市房企投拓负责人告诉财新，除少数溢价地块外，大部分武汉此次推出的地块由地方平台公司“托底”拿下，“到了年底，地方政府肯定有完成土地出让任务的诉求”。

11月底、12月初，北京和深圳两个城市分别成交了两宗“百亿级”地块，成交总价均打破了当地纪录。

尤其是深圳，2024年以来，该市总共成交五宗宅地，同比减少64.3%；但华润置地与中国海外发展联合体以185.12亿元拿下位于后海总部基地的新晋总价“地王”后，全市宅地出让收入达到约346.11亿元，同比增加10.77%。（详见财新网报道《多宗地块打包出让 153亿元总价“地王”现身北京》《竞价近300轮 国企联合体斩获深圳宅地总价新“地王”》）

多名房地产投拓端人士解释称，前三季度，房地产销售迟迟未有起色，多数房企拿地意愿不高，土地滞销。9月底之后，中央高层多次释放“救市”信号，一线城市接连放松限购，四季度楼市热度提升，各地同时加推优质地块，高溢价地块与百亿地块开始显现。

据国家统计局披露，11月，四大一线城市的新房价格水平环比持平，结束了此前13个月环比下降的趋势。（详见财新网报道《11月一线城市新房价格环比止跌 此前连续下降13个月》）

“楼市回暖通常以四大一线城市市场表现为起点，房企对这些城市核心区域地块的预期增强，拿地积极性自然提升。”上述上市房企投拓负责人称，特别是针对热点城市个别起拍价格不高、具有一定利润空间的地块，民企重燃热情。

该负责人指出，总体来看，土地市场尚未恢复房地产正常时期的热度。以上海为例，该市2024年最后一批共七宗地块于12月底出让，其中多数地块只有两三家企业报名参拍。

国库司发布于2024年12月16日的数据显示，2024年1月至11月，地方政府性基金预算本级收入约3.84万亿元，同比下滑20.2%。其中，国有土地使用权出让收入约3.26万亿元，同比下降22.4%。

上述上市房企投拓负责人称，实际上，全国典型城市在2024年的土地出让收入基本跌了30%至40%，个别地区甚至降了50%。

由于市场持续筑底，拿地企业的开发意愿亦十分低迷。克而瑞研究中心统计数据显示，从30个典型城市在2023年至2024年上半年成交的涉宅地块来看，整体开工率仅47%。不同能级城市的拿地开工率存在分化，一线城市达到84.6%，而二线城市仅有40.7%。

克而瑞研究中心认为，土地开工率受所在城市楼市活跃程度、库存规模、城投“托底”情况及开发商资金现状等诸多因素影响。在部分二线城市，非市场化拿地占比较大，土地成交后长期不开工已成为常态，这类土地供应属于“无效供应”。