许家印四部曲之④：交楼悬念（完）

2021年9月1日，恒大集团八名副总裁率各省公司董事长、班子成员、项目总，在许家印面前签署“保交楼”军令状，宣称“誓以最大决心、最大力度确保工程建设，保质保量完成楼盘交付”。

短短一周后，恒大集团对外宣布，理财产品无法兑付，推倒“恒大帝国”坍塌的第一块多米诺骨牌。出险当月，中国恒大成立“保交楼”专项工作组，日后频频对外“秀成果”。

比如2022年9月12日，恒大召开“保交楼”的“周例会”，在会议室里拉出一条大红横幅，上书“大干苦干拼命干，为复工复产保交楼努力拼搏”。在2022年一整年里，许家印数次公开露面，其中仅有一次是为了给恒驰汽车“点赞”，绝大多数都是为了宣传“保交楼”。

2023年7月28日，许家印又一次组织召开恒大“保交楼”会议，询问各地进展。不同于过去的“操盘手”角色，当前恒大各区域公司的主要工作仅仅是“配合当地专班、盘活资产”。

两个月后，中国恒大公告称，董事局主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。市场普遍关注，群龙无首叠加资不抵债的中国恒大，是否还能完成732个项目的“保交楼”任务。

“保交楼”压力巨大

一名恒大前员工告诉财新，恒大的现金流危机在2020年底就初现端倪。当时恒大面临偿债高峰，又无法顺利拿到融资，于是总部“将下面项目公司的资金都抽干了”。

彼时，恒大在各地大规模打折促销，其间夹杂乱象。比如2021年3月，恒大“无证预售”位于中山市的恒大悦珑湾项目；2021年5月，恒大以3000元/平方米的价格预售位于佛山三水的楼盘，要求买家全款支付，知情人士透露，该项目的平均成本约为6000元/平方米。

中部某省一名地级市房管局的人士告诉财新，从2021年初开始，各地针对恒大违规销售的举报越来越多。“有投诉交钱后不能网签的，有同行投诉恒大恶意降价的，也有投诉不能按期交房的。”该人士称，监管部对此有所警觉，日后加大了对恒大以及其他房企的预售资金监管力度。

2021年8月6日，一份停工公告出现在太仓恒大文化旅游城施工现场。这份公告显示，总承包方已完成大部分工作量并垫资约5亿元，但恒大已付金额不到2.9亿元，且已付金额中，只有8%以现金支付，其余全以商业承兑汇票结算，到期未兑付的商票规模达到1.2亿元。恒大拖欠工程款，致使该项目停工。（详见《财新周刊》报道《恒大何以至此》）

彼时恒大项目“停工潮”愈演愈烈。据财新2021年9月了解的情况，恒大在湖南长沙共有在建项目31个。在位于长沙开福区的7个在建项目中，有6个处于停工或半停工状态。

中国恒大曾在2021年6月的官方声明中宣布“生产经营一切正常”。短短两个月后，恒大接受央行和银保监会相关部门约谈，随后高调宣布“保交楼”。 从2021年8月底起，多个地方政府针对当地恒大项目设立资金托管专户，对资金进出实施集中管理，目的即是预防当地恒大项目资金因其他区域问题被跨区调动，保障项目工程持续建设。

许家印对外宣称，中国恒大要在2022年完成“保交楼”7000万平方米，交付60万套住宅。日后数据显示，当年恒大交付30.1万套，仅完成目标的一半。

一名业内人士告诉财新，恒大“保交楼”的总任务量约为140万套。从2022年初至今，中国恒大共计完成了逾50万套住宅交付，如今“保交楼”压力依然巨大。

财报显示，截至2023年6月底，中国恒大尚有合约负债6039.79亿元。合约负债代表企业已收或应收客户对价，有义务向客户转让商品或提供劳务。房企大部分合约负债是指基于购房合同收取的定金等预收款项，未来需要通过交付住宅来履约。

同期恒大仅有348.7亿元的现金纳入了各地政府指定账户统一监管。业内普遍认为，这些政府监管资金必须优先“保交楼”。相比于同期恒大账面5961.7亿元的应付工程材料款，这笔资金杯水车薪。

中国恒大曾在2023年3月发布的境外债务重组方案中称，未来三年，公司的核心任务就是“保交楼”，预计需要额外2500亿至3000亿元融资。这一预测尚未考虑偿还项目层面的存量债务。

地方政府强力“保交楼”

在“出险”后的很长一段时间里，作为“保交楼”的主体，中国恒大是否还有实力继续投入投入令购房人疑惑。曾有一名购房者在2022年初告诉财新记者，他担忧恒大无法交楼，去工地上实地观察后发现，“只有六个工人”。

房地产的危机很快从恒大蔓延至全行业。2022年中期，有了恒大“爆雷”前车之鉴，金融机构对诸多民营房企失去信任，加剧房企融资难，停工楼盘越来越多，诸多购房者发起维权活动，喊话“断供”。

2022年7月底，中央政治局会议提出，要“压实地方主体责任，保交楼、稳民生”。当年8月中下旬，央行、财政部和央行等部门出台政策，为“保交楼”提供资金支持。地方政府则针对困难房企和项目进行帮扶。

“恒大出险早，影响大，是各地政府帮扶的重点对象。”前述房管局的人士称，地方政府名为“帮扶”，实为“主导”，恒大各区域公司几乎失去自主经营权。

“保交楼”最大的难题是资金。2022年8月中下旬，央行指导政策性银行面向地方政府提供“保交楼”专项借款，初期规模达2000亿元，支持已售逾期难交付的住宅项目完成建设交付。当年11月底，央行向部分商业银行提供2000亿元无息再贷款资金，鼓励它们按照自愿原则，向已出售但逾期未交付的住宅项目提供贷款。

恒大御龙天峰项目是重庆江北区确定的首个“保交楼”项目。“为破解项目资金难题，江北区向国家申请到了专项借款7000万元，用于后续建设。”《重庆日报》发布于2023年8月的报道称，江北区政府成立了工作专班，全额监管项目的资金和资产，协调施工单位及时恢复施工。该项目已陆续交付房屋3批次、1703套，仅剩下最后一栋超高层住宅还在施工中。

据财新了解，真正在“保交楼”资金方面承担大头的是政策性银行提供的专项借款，各地政府重点将该部分借款倾斜给当地恒大项目。新增纾困资金全部进入当地恒大项目资金托管账户。目前各地政府专班对恒大“保交楼”项目资金几乎全部实施全额监管。恒大总部实难再从项目公司获得销售回款。

部分地方政府还安排国企代建代管，甚至直接让地方城投“接盘”。一名熟悉湖北鄂州恒大文化旅游城项目的人士称，当地成立“化解恒大风险专班”后，该项目就由地方国企代建代管，财务权收归专班。

一些地区停工楼盘太多，地方政府在成立“专班”之后，亦开始照搬房企过去的做法，在区域内各个“保交楼”项目之间调度资金。

地方政府“专班”介入后，供应商们对“保交楼”的信心逐渐恢复。一名恒大的供应商介绍，当前专班提出，保交楼的新工程不会欠账，呼吁施工单位和供应商齐心协力“保交楼”。

“最开始复工复产的时候，我们都要求项目方先打款，供应商再发货；现在可以一手交钱一手交货，甚至项目方晚几天付款也没关系。”他说。

恒大恐难“起死回生”

一名接近许家印的人士告诉财新，直至2023年3月，许家印都还流露出“翻盘”野心。在过去十余年的大部分时间里，“缺钱”是恒大的常态，但此前恒大几次危机都挺过去了。

比如在2014年至2015年上半年的楼市低谷期，市场普遍担忧恒大难以偿还永续债利息。恒大开启激进销售模式，加快现金回笼，围绕上海几个项目启动“3%首付”的营销模式，即业主支付3%的首付，恒大出钱补足三成首付中剩余的部分。这一模式推出不久后即被监管叫停。此后，中国恒大再度加大打折力度，“七折卖房”屡见不鲜。

2015年下半年，楼市调控政策放松，叠加棚改货币化政策出炉，国内房价出现新一轮暴涨，恒大得以“涉险过关”。“此前，恒大是在一个持续上升的市场里，利用高杠杆维持着危险的平衡。”一名投资界资深人士分析称。（详见《财新周刊》报道《恒大何以至此》）

“庞大优质的土地储备，是集团‘保交楼’、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。”中国恒大在2023年7月发布的多份财报中称。但财报同时显示，截至2023年上半年，中国恒大的土地储备从2021年的2.6亿平方米下滑至1.9亿平方米。恒大资不抵债的规模已经达到6642亿元。

新一轮楼市的“史诗级利好”正在全国范围铺开。2023年7月24日，中央政治局会议指出，要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。这次会议被视为本轮楼市调控的“转折点”。

一系列政策随后落地。8月以来，多个一二线城市陆续取消或松绑“限购”政策，一线城市也在8月底9月初相继宣布“认房不认贷”。

诸多房企加大营销力度，中国恒大亦在9月初宣布，在全国260座城市推出2.5万套现房，“即买即住”。

据市场研究机构克而瑞数据，在2023年前九个月，中国恒大实现全口径销售额511.2亿元，在所有房企中排名第22位。这与恒大“出险”前相比，已是天壤之别。在2020年，恒大实现合约销售额7233亿元，位列排行榜的第二名。

在前述境外债务重组方案中，恒大方面称，“若2026年能够基本恢复正常经营，尚未确认实施主体的旧改项目得以开发，且在未偿还境内项目存量债务的前提下，接下来十年（2026年-2036年），中国恒大每年平均可实现的无杠杆自由现金流约为1100亿至1500亿元”。

这是中国恒大单方面的愿望，且预置了多个假设。自从恒大财富在8月底宣布停兑后，主管部门对恒大的全方位追责突然加速，且直指许家印。他已经65岁，恐怕再也没有时间去补救那些高调发布、多次跳票的承诺了。

（完）