上半年法拍房挂牌激增 郑州厦门苏州等城市法拍住宅同比增超四成

自2021年下半年楼市进入下行期以来，法拍房的供应规模连创新高。市场机构克而瑞相关报告显示，2024年上半年，全国住宅类法拍房的挂牌规模达到20.2万套，同比超过12%。

据克而瑞统计，住宅类法拍房在二线城市增幅最突出，其中郑州2024年上半年挂牌套数高达5138套，同比2023年同期增长43%。

厦门、苏州等城市的住宅类法拍房挂牌量同比也都超过了40%。而郑州的法拍房数量激增，或与该市的“烂尾楼”数量有关。据克而瑞发布于2021年末的报告，郑州共有106个“问题楼盘”，涉及面积271万平方米，相当于当年郑州新房成交面积的29%。这些“问题楼盘”若遭遇司法诉讼，最终就会被推向法拍房市场。

法拍房即经法院司法拍卖的房产，主要是由于商业贷款逾期、民间借贷纠纷、司法没收和财产无主产生的房源。按照物业类型对法拍房进行分类，可分为住宅类、商业类、工业类及土地类。据中指研究院发布于7月24日的报告，以全口径计，在今年上半年，全国法拍市场的各类法拍房源的数量累计达到38.2万套。这意味着，住宅类法拍房在所有法拍房源中的占比达到了半壁江山。

“从2023年开始，就有人陆续断供，一部分房源进入了司法拍卖。”一名在重庆从事不良资产业务的人士告诉财新，部分人士之前利用经营贷入市，此后由于房价大幅下跌，银行给出的评估价较几年前也大幅缩水，影响到续贷额度，小部分群体最终选择断供。在2024年上半年法拍住宅成交房源TOP50的城市中，重庆挂拍套数为5438套，位列第一，成交2499套。

克而瑞报告亦称，目前楼市仍处于下行阶段，加之经济承压，前些年高杠杆买房群体面临较大的还款压力，贷款违约的风险或将增加。这也意味着住宅类法拍房的供应规模还将继续上升。

法拍房也不好卖

与普通二手房相比，法拍房的价格通常更低。前述人士称，一般而言，法拍房的起拍价是评估价的七折。“但现在房价降得太快，法拍房从评估到正式拍卖存在时间差；此外竞拍也很难直接底价成交，这导致法拍房’捡漏’的可能性也比较小。”他说，在重庆，近期法拍房的成交价通常和该小区的二手房价格大体相当。

中指研究院报告显示，2024年上半年，住宅类法拍房累计成交5.3万套，成交总量同比增加8.3%；成交总金额765.3亿元，占各类型法拍成交金额49.8%，成交金额同比小幅增加0.5%。

在供应量大幅增加的情况下，成交量却与去年大体相当，说明法拍房市场也在趋冷。中指研究院报告显示，2024年上半年住宅类法拍房成交率为18.4%，较2023年同期的的27.2%下降了8.8个百分点；2024年上半年住宅类法拍房成交均价9084元每平方米，同比下降6.7%。

各类拍品的拍次可分为一拍、二拍、变卖、重新挂牌等。其中一拍起拍折价率在0.7至1之间；二拍的起拍价通常为一拍起拍价的80%，起拍折价率通常在0.56至0.7之间。中指研究院发给财新的数据显示，在2024年上半年，住宅类法拍市场上的二拍成交占比达到50.4%，较去年同期扩大了大约8个百分点，一拍成交占比为37.7%，较去年同期缩减了8.7个百分点。这也导致住宅类法拍房的成交折价率由2023年上半年的82.8%下降至76.9%。

“在当前的经济形势下，低成交率大概率还将继续。”克而瑞认为，近年住宅类法拍房挂牌规模虽节节攀升，但成功拍出的比例不高，法拍房市场规模在房产交易体系中仍然只扮演着相对较小的角色。在该机构重点监测的城市中，2024年上半年法拍房成交套数约为新房套数的2%。

冲击商品房市场

“从结构性角度来看，在法拍房交易份额变动较大的城市或产品类型，仍应正视法拍房对于商品房市场的影响。”克而瑞报告称，随着住宅类法拍房供求规模的增加，对于新房市场的影响势必更为突出，并直接影响部分新房的去化速度。

该报告指出，从总价段来看，各能级城市的住宅类法拍房需求挤占率呈现出“两头翘”的特点，即高总价和低总价房源的需求挤占率较高，而中等总价的法拍房对新房需求的挤占率相对较低。

从面积段来看，住宅类法拍房交易主要挤压三四线城市的大户型新房，对一线城市的中等户型则几无影响。克而瑞报告显示，一线城市住宅类法拍房对新房市场的冲击相对较小，其中70至150平方米的住宅类法拍房交易量，均不及新房交易量的1%。三四线城市住宅类法拍房对新房市场冲击最高，平均需求挤占率达到了2.7%，其中180平方米以上的大户型产品需求挤占率更是达到了8.4%。

“二手房价格可能会受到更大的冲击。”广州市房协专家委员邓浩志告诉财新，“如果一个小区有法拍房的成交价格比较低，就会对这个小区的二手房定价产生直接影响。”珠江新城是广州市的CBD，仅在7月一个月内，在阿里和京东的司法拍卖平台上，就有至少6套豪宅被作为法拍房源挂出，当前市场密切关注其最终成交价格。

比如高德公馆的一套54平方米的住宅，一拍起拍价为394万元，折合单价为7.3万元/平方米，与市场上二手房的挂牌价相当，最终流拍；二拍已经降价至315万元，折合单价为5.87万元/平方米，大约相当于市场价的七折。

广州一名从事不良资产业务的人士告诉财新，购房者若要购买法拍房，需要充分了解该套房屋被司法拍卖的诉讼信息，并查明房屋状态。“有的法拍房最终需要法院强制执行才能清场，买家能否顺利入住，是当前困扰法拍房交易的最大问题。”他说，这亦是法拍房较二手房折价的原因。

此前，一名银行界人士告诉财新，考虑到当前法拍房市场也不乐观，因此诸多银行开始与购房者商谈房贷展期。“现在房价下降比较厉害，银行也不敢真的收了房子拿去法拍，部分房产可能已经成了负资产，卖了也无法偿清银行贷款。”该人士称，与其放任这些房贷形成不良，不如双方协商“共渡难关”，“先挺过这几年再说”。（详见财新网报道《多家银行悄然试水月供“先息后本” 能否与购房人共渡难关？》）

前述在重庆从事不良资产业务的人士称，当前市场上已有诸多中介提供“不动产降供免法拍”的服务。他提供给财新的一份资料显示，部分机构可以帮助业主“调整月供额度”，每月按能力还款，最低可以低至100元，在三至五年后再将此前应付的月供平摊至未来的月供中。而在这段窗口期内，这些业主的住房不会被司法拍卖。