上半年全国土地出让金同比下降35% 广东下跌64%降幅最大

楼市销售每况愈下，拖累房企投资，就连头部央企也在缩减拿地规模。这导致土地出让金大幅缩水，地方财政堪忧。华泰证券近期发布的研报显示，在2024年上半年，全国成交土地建筑面积约9.9亿平方米，同比减少29%，成交金额约1.1万亿元，同比减少35%。

在挂牌出让各类型土地中，住宅用地的单价通常最高，受房地产行业影响也最深。华泰证券研报显示，在2024年上半年，全国涉宅用地的成交建筑面积约为1.8亿平方米，同比下降35%；成交金额约6694亿元，同比下降42%。

该研报还显示，在2019年和2020年，宅地成交金额占全国土地成交金额的比例约为82%。在2024年上半年，这一占比下降至64%，是2011年以来的最低水平。

房地产行业从2021年下半年开始陷入流动性危机，土地市场大致同步收缩。据粤开证券发布于6月23日的研报，在2021年到2023年，政府性基金中的土地出让收入从8.71万亿元跌至5.80万亿元，累计下跌33.4%。粤开证券预计，2024年全国财政的土地出让收入为4.70 万亿元，同比将再降19%。

土地出让金与地方财政息息相关，地方政府通常从土地净收益中计提教育资金、农田水利建设资金、住房保障支出等。粤开证券研报称，从收入端来看，地方财政对土地财政的依赖度下降，对上级转移支付的依赖度上升，压力传导至中央；从支出端来看，地方财政落实积极财政政策的难度加大，影响部分公共政策目标的实现。

民生证券发布于7月6日的研报统计了内地29个省份上半年的土地市场情况，未列入统计的两个省份为西藏和海南。这份研报显示，在2024年上半年，广东、宁夏和天津的土地出让金同比降幅最大，分别为64%、62%和60%。

传统经济大省的土地市场表现均不乐观。比如东部沿海的江苏、浙江、福建、山东，2024年上半年的土地出让金同比降幅分别为52%、37%、1%，18%；北京和上海两个直辖市的土地出让金同比降幅分别为16%和19%。

该研报还显示，在纳入统计的29个省份中，仅青海的土地出让金同比大涨161%，河北同比小幅增长1%，新疆同比持平，其余省份全部负增长。值得注意的是，青海的土地出让金基数较低，该省在2023年上半年的土地出让金为4亿元，全年仅为7亿元。在2024年上半年，该省获得土地出让金9亿元。

广东是中国经济总量第一大省，2023年的GDP为13.57万亿元，同期的土地出让金为3415亿元；但在2024年上半年，广东仅获得土地出让金537亿元。

在广东省内，“珠三角”的经济实力最为雄厚，深圳、广州、佛山、东莞四座城市的GDP排名长期居于省内前四位，历年卖地收入也在省内居于前四位。在2024年上半年，这四座城市的土地出让金同比降幅分别为70.95%、76.97%、54.01%和73.51%。其中省会广州的土地出让金降幅最大，上半年仅出让了四宗宅地。（详见财新网报道《广州2024年计划供应宅地逾90宗 上半年仅卖出4宗》）

房地产陷入新一轮危机以来，房企最先撤出了在三四线的投资，“战线”收缩至一二线。随着行业危机愈演愈烈，房企还愿意一掷千金“争抢”的地块越来越少。如今，即便是一线城市，对房企的吸引力也大不如前。

国企早已成为土地市场的“主力军”，部分城投更是不得不在土地市场上“托市”。民生证券研报显示，在2023年上半年，全国范围内国企拿地金额占比高达76%；在2024年上半年，国企拿地占比达到80%。除江苏、山东、天津、辽宁、浙江外，其他省份的国企拿地占比均超过 90%。

中指研究院定期发布拿地金额“百强房企”名单。民生证券将2020年至2024年上半年的拿地“百强名单”汇总，再将其中的城投平台剔除，形成真实房企样本，并据此观察这些房企在各省的拿地情况。民生证券列出的表格显示，在2020年和2021年的上半年，内地的29个省份均有房企或多或少新增土地投资。

变化从2022年开始。在2022年上半年，这些房企没有在吉林、青海、山西、黑龙江、内蒙古等五个省份拿地；到2023年上半年，房企投资避开的省份增加至9个；到2024年上半年，这份名单拉长至12个。这12个省份为：江西、新疆、广西、云南、吉林、青海、宁夏、甘肃、贵州、河北、黑龙江、内蒙古。

在民生证券监测的另外17个省份中，房企最青睐的是上海，这些房企在上海的拿地金额在该市土地出让金中的占比高达94%。