Ждать ли ипотечного пузыря

Игорь Моисеев

журналист

Что происходит?

Взлет ипотечного рынка, конечно, неожиданным не стал. И мы писали об этом давно, и лица всякие официальные и не очень говорили и обещали. На Банк России надавили, где надо, по части снижения ключевой ставки. После кардинального снижения ипотечных ставок Сбербанком до невиданных в новейшей истории 7,4% (минимальная ставка на ипотеку в новостройках) запоздавшие банки тоже встрепенулись. Кто пообещал побежать вдогонку за ставками Сбербанка, а кто-то сердито отвернул нос, не желая следовать в фарватере лидера рынка.

А Сбербанк так может?

Да, может. У нас рынок, поэтому можно уменьшать цены на свой продукт. Главное, чтобы это не нарушало рамки закона. По сути, то, что делает сейчас Сбербанк, — это классика монополизма. Демпинг и выдавливание конкурентов с рынка. Остальные должны будут или сделать то же, или бросить ипотечный бизнес. Зато у потенциальных клиентов из числа желающих улучшить жилищные условия скоро начнется праздник живота. Такие льготные условия в России предлагались только для валютных кредитов (причем экзотических валют) в 2007—2008 годах. Помните швейцарские франки? Тогда же как раз многие активно мечтали: о вот, мол, если бы такие ставки да в рублях, то и пентхаус не зазорно было бы взять.

Так и будет. Тридцатипроцентный рост ипотечных кредитов, наблюдаемый в последние месяцы, — это только начало. Скоро наступит осень, высокий сезон спроса на квартиры, потом придет декабрь с бонусами и тринадцатыми зарплатами — считай, первоначальный взнос есть. ЦБ объявит о достижении таргета по инфляции и еще снизит ключевую ставку. Если ничего худого за полгода не случится. Уже зимой ипотеку взять смогут не просто избранные с зарплатой от 100 тыс. рублей, а вообще все. Потому что прежние льготные 12% — это все-таки переплата 160% при 20-летнем кредите. А 7% совсем меняют ситуацию — это переплата всего 90%, а при 10-летнем сроке и вообще 40%.

Квартиру, причем в не самом ужасном месте, в пределах МКАД, в новом доме можно купить за 5 млн рублей. Среднемесячный платеж около 40 тыс. рублей может потянуть практически любой работающий — притом что среднедушевой доход в столице за 2016 год равен 59 тыс. рублей. То есть в России ипотека станет по-настоящему массовым доступным продуктом. А не как раньше, беловоротничковой мечтой.

И все бы хорошо, но при таких условиях и уже практически начавшейся реновации в столице может случиться дефицит свободных площадей. Рынок быстро перестанет быть рынком покупателя и станет рынком продавца, как десять лет назад. Цены начнут расти одновременно с аппетитами покупателей. Не исключено, что довольно скоро цены вернутся к пиковым значениям 2013 года. А удовлетворить спрос строители не смогут. При этом, в отличие от прошлых лет, популярностью может начать пользоваться более высокий сегмент, чем экономкласс.

В этих условиях банки могут начать не просто ограничивать спрос, но вводить дополнительные условия для страхования рисков. Не исключено, например, что возродится идея плавающих ставок, привязанных к ключевой ставке ЦБ. В конце концов, никто же не обещал вечного счастья низкой инфляции, а если она начнет расти, то 10—15 лет получать платежи по неактуальным ценам никто не захочет.

Будет ли кризис?

Здесь, конечно, все будет зависеть от Сбербанка как фактического монополиста. Куда скажет, туда рынок и пойдет. Не хотелось бы только, чтобы в сторону ипотечного кризиса. В США основы кризиса были заложены в начале века массово раздаваемыми кредитами по плавающим ставкам при низкой стоимости рефинансирования.

Да, и еще. Никого не беспокоит, что минимальные ипотечные ставки на 2 процентных пункта меньше ключевой ставки? Если нет, тогда ладно. Просто хотелось бы это зафиксировать для тех времен, когда начнут искать виновных в раздувании пузыря.