Вопросы

В нашем доме список вопросов для голосований (и их формулировки) всегда определяло только Правление.

Около 20 лет подряд мы получаем бюллетени для голосования со списком "вопросов от Правления", в которых:

👎🏼 может не быть тех вопросов, которые волнуют нас,

👎🏼 зато есть только те вопросы, которые в интересах Правления;

👎🏼 формулировки "вопросов от Правления" таковы, что обеспечивают нужный им результат даже в ситуациях, когда он противоречит интересам ТСЖ.

Примеры таких решений:

💰 оформление задним числом незаконных выплат Председателю (нарушение признала Прокуратурой) на суммы в миллионы рублей;

💰 утверждение премий за будущий период, которые будут выплачены безусловно, вне зависимости от результатов работы (расходы на этот пир - более 1 млн руб в текущем году - по 73 тыс руб/мес + налоги)

и другие решения, которые идут вразрез с законными интересами собственников.

Очевидно, у собственников тоже есть право вынести на голосование интересующие нас вопросы, в наших интересах.

Общее собрание может в том числе корректировать бюджет, может отменять предыдущие решения, поэтому бессмысленны отговорки в стиле "мы это уже решили, поэтому заново обсуждать не будем".

СПИСОК предлагаемых вопросов - ниже.

Вопросы 1-6 ранее уже упоминалось в чате.

Их решение сэкономит в нашем бюджете несколько миллионов рублей в год.

Все эти вопросы были заданы Правлению в июне 2021, в лице А.Ковалёва (зам. председателя), так как самого Возного С.И. давно не видно.

Ковалёв прекрасно осведомлён о всех деталях, поскольку именно он проводил все собрания за последние несколько лет. Даже возникает сомнение - кто из них председатель на самом деле 😎

Вопросы 7-8 поступили на днях от участников чата.

Давайте согласуем, какие вопросы мы передадим в Правление для включения в очередное голосование.

(все эти 8 вопросов, какую-то их часть или добавим новые).

Далее останется сформулировать эти вопросы так, как они должны появиться в бюллетене для голосования.

Вопрос 1:

1.а)

Возмещение Возным С.И. в бюджет ТСЖ незаконно полученной зарплаты (несколько миллионов рублей).

Сам себе незаконно назначил в 2007 году, 13 лет тайно получал, скрывал до тех пор, пока не удалось установить факт выплат через суд, после чего продолжал незаконно получать зарплату, пока Никулинская межрайонная прокуратура не подтвердила незаконность полученных выплат и не вынесла представление об устранении нарушения. То есть знал, что нарушает, и всё равно жульничал до последнего. Даже выговор сам себе выписал (и бухгалтеру) - но что нам выговор, а деньги где?

Незаконно получал - пусть возместит, сколько удастся взыскать. Сейчас дело уже в суде (спасибо тем, кто участвует), сумма иска пока около 6 миллионов рублей, по достоверно извесной части выплат за 5 лет из 13.

Вопрос об их узаконивании выплат задним числом (что абсурдно) был включён Правлением в голосование в феврале 2021 - но нам не предложили другой вариант ответа - о возврате средств в ТСЖ.

С такими деньгами легко не расстаются, но есть шанс вернуть что-то через суд.

🔻❓ Сколько миллионов получится вернуть и получится ли - загадывать не будем, но прощать такие суммы глупо.

1.б)

Отмена текущих выплат Возному С.И.

С какой стати мы вообще должны платить вознаграждение, если оно не обязательно? Другие члены Правления не получают ничего, хотя они, в отличие от Возного, на собрания ходят (а наш председатель сколько собраний посетил за последние 5 лет?)

У нас и так раздуты административные расходы - это самая большая статья расходов.

🔻 Сейчас в трудное для всех время мы платим ему 91140 руб в месяц плюс налоги (около 35%) - итого около 1.5 миллиона рублей в год - и у нас есть возможность эти выплаты отменить и сэкономить.

1.в)

Отмена части безусловных премий.

Действующая смета предусматривает безусловную выплату премий всем трём сотрудникам (бухгалтер, управляющий, секретарь) - суммарно премиальный фонд 900 тыс рублей (плюс обязательные взносы около 35%), итого 1.2 млн рублей.

Эти премии не привязаны к каким-либо результатам, не прописано ни одного измеримого условия их выплаты (частичной выплаты или невыплаты). Премии назначаются исключительно на усмотрение Председателя (Возного С.И.), что, видимо, должно обеспечить ему личную преданность каждого из трёх сотрудников.

То есть это личная подачка сотрудникам от Возного за наш счёт.

Сотрудники, разумеется, исторически уже ожидают этих премий, воспринимают их как почти гарантированная прибавка к зарплате и лишать их всех премий вовсе в этот раз - может слишком жёстко.

Исторические распределение премии этих трёх сотрудников - примерно пропорционально соотношению их зарплат (соответственно 90 тыс, 80 тыс, 51 тыс руб), то есть приблизительно так:

41% - бухгалтер Белякова (370 тыс руб + налоги на ФОТ = 500 тыс руб)

36% - управляющий Жуков (320 тыс руб + налоги на ФОТ = 430 тыс)

23% - секретарь Горчакова (200 тыс руб + налоги на ФОТ = 270 тыс)

Для тех, кто реально работает (управляющий и секретарь) - возможность получения премии, видимо, придётся сохранить, с условием, что каждый из них готовит отчёт о проделанной работе и на основе этого отчёта собрание голосует, какую часть премии выплатить данному сотруднику (например 0%, 50% или 100%).

Для бухгалтера Беляковой Л.А. - никаких премий.

🔻 Сэкономим 0.5 млн рублей.

Её зарплата (90 тыс рублей плюс премия) - примерно в 3 раза выше рынка.

Она - соучастница скрытых и незаконных выплат Возному (за что получила от него выговор - вынужденная мера, чтобы показать Прокуратуре, что "виновник наказан"), она активная соучастница судебных исков "о защите чести ТСЖ", на которые из бюджета бессмысленно уже растрачено около 1 миллиона рублей, с целью скрыть публикацию Заключения Ревизионной комиссии, обнаруживший нарушения в её работе.

Вопрос 2:

Сокращение юридических расходов, которые не соответствуют защите интересов собственников.

Правление постоянно утверждает, что "юридические расходы нужны для работы с должниками".

Но в XXI веке все ходы записаны - все судебные иски есть на сайте Мосгорсуда.

За 2018-2020 годы Правление подало всего 4-5 исков для взимания долгов (расходы на типовой иск - около 10 тыс рублей, чего ранее хватало), а на юристов за тот же период было потрачено более 1.5 миллиона рублей (сумма ещё не окончательная и растёт). Нестыковочка.

Мы запросили Правление детализацию юридических расходов и теперь официально стало известно, сколько именно "юридических" денег было потрачено на "работу с должниками", а сколько - на сокрытие информации и на защиту личных интересов Председателя - который незаконно получил из бюджета ТСЖ, что признано Прокуратурой, около 10 млн рублей (грубая оценка снизу).

Итак, Ковалёв (зам. Возного) ответил на запрос о детализации юридических расходов (оригинал ответа имеется, сводка из него прилагается ниже).

Из этого его ответа следует, что только за 2 года из 1.5 миллиона рублей "на юристов" было потрачено "работу с должниками" от силы 50 тыс рублей (3%).

Например в отчётном периоде июнь 2019 – май 2020 (12 месяцев) на юристов было потрачено 821 тыс руб, из них на сбор долгов - 12 тыс руб.

Вот на что идут траты на юристов (список дел, которыми занимались и продолжают вести юристы, нанятые Правлением):

Правление 2 года подряд допустило перерасход средств по статье "Юридические расходы" на общую сумму более 1.136 млн рублей (при ранее утверждённой смете всего 40 тыс в год).

В ответе А.Ковалёва детализирован период только до мая 2020.

Сколько фактически потрачено после этого момента (а прошло уже полтора года) - не известно. Но известно, что заседания по иску Правления "о защите чести ТСЖ" всё ещё продолжаются, значит мы с вами сейчас продолжаем тратить колоссальные суммы на защиту интересов кого угодно - Возного, Ковалёва, бухгалтера? - но только не на защиту наших интересов.

В текущем периоде "на юристов" заложено 60 тыс руб в месяц (720 тыс руб в год).

Все расходы на сомнительные (мягко сказано) судебные иски нужно прекратить, оставив на юристов суммы, достаточные для взыскания долгов с основной массы хронических неплательщиков. До 2018 года нам хватало 40 тыс руб в год. Пусть сейчас это будет не 40, а 80 тыс рублей в год (но никак не 720 тыс). Если будет не хватать 80 тыс - пусть Правление обоснует - добавим.

🔻 Сокращение ненужных затрат на юристов - даст экономию около 640 тыс руб в год.

🔻❓ Здесь ещё можно было бы поставить вопрос о возмещении в бюджет ТСЖ средств, растраченных на юристов впустую, сверх утверждённых смет (превышение полномочий, растрата) на цели, не отвечающие интересам собственников без их одобрения.

Таким образом было потрачено на юристов около 1.5 млн рублей (на самом деле больше - не учтены продолжающиеся траты).

Вопрос 3:

Отмена повышения тарифов за 3 месяца (Январь, Февраль, Март 2021) и возврат излишне начисленной квартплаты.

То есть откат тарифов за эти месяцы к уровню декабря 2020 (что ниже примерно на 30% для квартир и на 60% для паркинга).

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 68:

"Информация об изменении тарифов (цен) и нормативов потребления коммунальных услуг доводится исполнителем до потребителя в письменной форме не позднее чем за 30 дней до даты выставления платежных документов..." -

это значит, что даже если Общее собрание в середине февраля 2021 хоть единогласно приняло решение повысить тарифы, это повышение не может вступить в силу ранее, чем с апреля 2021 (а нам повысили с января).

Да, ТСЖ придётся вернуть собственникам примерно 1-месячный платёж (за весь дом это около 3 млн рублей), но таков закон, не надо его нарушать.

Тем более деньги нам должны виновныемв его нарушении - см Вопрос 1.

Вопрос 4:

Переход на обслуживание в независимую бухгалтерскую компанию.

Текущий бухгалтер Белякова Л.А. работает в тандеме с Председателем Возным С.И. не менее 15 лет, с текущей зарплатой 90 тыс руб в месяц, плюс налоги (около 35%) - итого 122 тыс руб в месяц или 1.5 млн руб в год.

Это только зарплата, не считая части премиального фонда (около 900 тыс руб на троих), из которого бухгалтеру исторически достаётся наибольшая часть, плюс налоги на премиальный фонд.

Итого собственный бухгалтер обходится нам примерно в 2 миллиона рублей в год.

По оценке бухгалтера одного из соседних домов нашего Квартала, сопровождение такого дома как наш - это 1/3 ставки (один бухгалтер может вести 3 таких дома). Первые пару месяцев сложно, а потом - по накатанной.

Собственный бухгалтер, как оказалось - это не преимущество, а риск.

Погуглите "Бухгалтерия ТСЖ под ключ" - эта услуга стоит обычно 35-40 тыс рублей (пусть даже 60 тыс со всеми дополнительными опциями и накрутками) - то есть 720 тыс руб в год (а мы платим 2 миллиона).

🔻 Экономия - около 1.3 млн руб в год.

Внешняя бухгалтерия "как услуга":

✔️ дешевле (экономим 1.3 млн рублей в год)

✔️ надёжнее (не заболеет)

✔️ прозрачнее (сложнее прикрывать жуликов)

Таких бухгалтерских компаний - десятки, уровень цен одинаков, конкуренция за ТСЖ жёсткая. Отбираем из них 3-4 лучших и кидаем монетку :)

Ещё у нас есть странная статья расходов - "Ввод данных в ГИС ЖКХ" - около 400 тыс руб в год. Странная не статья (это нужно по закону), а сумма неадекватная.

Рыночная стоимость этой услуги на дом нашего размера - около 20 тыс руб (проверьте поисковиком).

Этот вопрос был задан А.Ковалёву, но он дал отписку, которую можно свести к фразе "это сложно и поэтому так дорого". Да ладно. Это что, каждый ТСЖ на 140 квартир в стране (включая депрессивную провинцию) тратит 400 тыс в год?

А вот в других ТСЖ бухгалтерия вносит основную часть данных в ГИС автоматически - для этого нужно настроить их программу "1С". Тут замечу, что в нашей бухгалтери стоит устаревшая 1С, а наш бухгалтер не знает даже, что в Excel две соседние ячейки можно складывать формулой и считает их сумму на настольном калькуляторе.

🔻 Поэтому на статье "Ввод данных в ГИС" (400 тыс руб в год) можно сэкономить почти всё - как минимум ещё 200-300 тыс рублей.

🔻 Итого на оптимизации бухгалтерии можно сэкономить 1.3 млн + 200 тыс = 1.5 млн рублей.

Вопрос 5:

ЛИФТЫ - износ и безопасность.

Независимый аудит лифтового хозяйства, планирование затрат на будущую замену лифтов из Фонда кап.ремонта.

Нашим лифтам уже 20 лет (!) и они регулярно ломаются, их двери глючат и кабины останавливаются не точно там, где нужно. Далее будет только хуже.

Правление (А.Ковалёв) сообщило, что со слов "сервисной компании" наши лифты прослужат без замены "ещё 10-15 лет".

Такие долгие сроки при текущем состоянии лифтов настолько сомнительны, что Правлению был задан вопрос - узнать, как провести независимую проверку лифтового хозяйства (не полагаясь лишь на устное заключение нашей сервисной компании), а также узнать примерную стоимость полной замены лифтов - если вдруг это потребуется.

Ответов на эти вопросы про лифты ждали 4 месяца, но Правление молчит.

Обычно лифты приходится менять через 25-30 лет, то есть уже скоро.

Замена одного нашего лифта THYSSEN на аналогичный по самой скромной оценке стоит около 100 тыс Евро, а у нас в доме 10 (Десять) лифтов. Восемь лифтов на жилые этажи - подороже, два лифта в паркинг - дешевле.

Итого около 1 млн Евро = 82 миллиона рублей в текущих ценах, то есть в среднем по 600 тысяч рублей с квартиры. Это очень примерные цифры - вероятно выйдет дороже, нужна квалифицированная оценка.

Для таких дорогих закупок существует Фонд Капитального ремонта (взносы в который устанавливаются законодательно, сейчас это  19.52 руб с кв.метра в месяц), то есть со всего дома (около 28 тыс кв.метров) мы собираем в этот Фонд примерно 6.5 миллиона рублей в год.

В этот Фонд мы собираем деньги почти 7 лет (Фонд введён законодательно с января с 2014 года), то есть в нём сейчас должно быть около 40 миллионов рублей, и ещё через 7-8 лет, как раз к моменту издыхания лифтов, нам как раз хватило бы на их замену, но...

Но весь фонд капремонта уже потрачен!

Ежегодно на эти деньги Правление заказывает никем не контролируемые и реально не проверяемые высотные работы по заделке трещин на фасаде и на крыше (где никто ни проверить и даже взглянуть не сможет). Без детальной сметы (её никому не показывают), без тендера, одним и тем же подрядчиком.

Эти работы, вероятно, более выгодны, чем откладывание денег на лифты, которые придётся покупать по прозрачной каталожной стоимости.

Если мы не начнём копить на лифты прямо сейчас, то через несколько лет нам придётся собирать по пол-миллиона рублей с каждой квартиры для экстренной замены лифтов, а в худшем случае - предварительно кого-то похоронить, примеры уже есть:

В январе 2016 года, в результате крушения лифта в “Алых Парусах” (дом того же возраста что и наш) погибла Ирина Володина, дочь диктора “Первого канала” Евгения Кочергина:

https://medium.com/@pyaretoluv?p=d0c3298b7c52

https://lenta.ru/articles/2017/04/12/scarletsails/

Даже если верить словам сервисной компании о том, что "лифты прослужат ещё 10-15 лет", и даже если у нас получится откладывать весь Фонд Капремонта только на лифты, не тратя из него ни копейки ни на что кроме лифтов - и тогда может быть через 15 лет как раз накопим.

То есть мы уже опаздали, более тянуть некуда.

А Правление вопрос затягивает.

Вопрос 6:

Принятие пакета добавлений в Устав ТСЖ.

В Апреле 2021 Правление попросило желающих внести свои предложения.

В числе прочих были подготовлены дополнения в Устав ТСЖ, принятие которых существенно перекроет возможности для злоупотреблений.

А именно:

🔸 Привести отчётный период к календарному году

(сейчас он у нас с июня по май, что делает бессмысленными текущие проверки и делает практически невозможным финансовый контроль) - это можно вывести вообще в отдельный Вопрос для голосования.

🔸 Предложен механизм вынесения вопросов на голосование.

Сейчас мы собираем НАШИ вопросы, но Правление наверняка сделает всё, чтобы их на голосование не выносить. Нужен простой механизм, чтобы группа собственников (вроде нас) могла это сделать.

Предложено так - достаточно заявления 2% собственников (3-5 квартир) - и вопрос добавляется на очередное голосование.

🔸 Открыть доступ к любой первичной документации.

(предложено - по заявлению 2% собственников, то есть 3-5 квартир).

Сейчас фактически никак, приходится пробивать доступ к любому документу через суд.

Суд - это очень долго (около года), дорого и неэффективно, потому что в суде нужно указать, какой именно документ не дают, а зачастую ещё не понятно, в каком документе естть нужные данные, как именно этот документ называется и есть ли он.

🔸 Допустить желающих к приёмке работ.

Тем самым проверить их качество, фактический объём, обоснованность расценок.

🔸 Обеспечить возможность любому желающему из членов ТСЖ быть наблюдателем при подсчёте голосов.

И некоторые другие очевидно, полезные добавления.

Правление получило эти предложения в Апреле 2021 и до сих пор их "рассматривает".

Вопрос 7:

Про съёмки кино в нашем доме.

Более общий вопрос - об использовании коллективной собственности (холлы, паркинг) в коммерческих целях в пользу третьих лиц.

Очевидно, принимать решение о таком использовании можно лишь с согласия собственников. Этот вопрос Правлением на обсуждение не выносился, но съёмочную группу на территорию дома пустили (за спасибо, ага), притом, со слов очевидцев - съёмки велись не только в чьей-то квартире, но и в местах общего пользования.

Вопрос 8:

Обновление детской площадки.

От семей с детьми есть пожелание - обновить детскую площадку.

Батут, который за 15 лет пришёл в негодность, плюс стол для настольного тенниса. Плюс остальное обновить.

Бессмысленно доверять выбор в этом вопросе управляющему (Сергею Жукову) или кому-то из Правления - в лучшем случае будет "как у всех" или вообще закупят на наши деньги отстой по завышенным ценам.

Расходы на обновление площадки в текущей смете не заложены.

То есть нужно будет предусмотреть расходы на апгрейд площадки в следующем периоде - а перед этим собрать среди родителей идеи со ссылками на конкретные артикулы оборудования, с ценами и поставщиками.

Можно не ждать очередного периода - если, например, решится Вопрос 1 (Возный нам должен много миллионов) или удастся взыскать через суд возмещение растрат "на юристов" (см.Вопрос 2), а ещё аутсорсить бухгалтерию (Вопрос 4) и повысить прозрачность управления (Вопрос 6) - и тогда денег будет достаточно. Но быстро это не произойдёт, увы.

Просьба написать в чат в WhatsApp:

🟩 Какие вопросы поддерживаете

🟩 Какие вопросы считаете излишними

🟩 Какие вопросы хотели бы добавить

Будут учтены мнения, отправленные не позднее полудня 29 октября.