ЯНГИ УЙЛАР: қурилиш вақтида сотиб олишнинг муаммо ва ечимлари

Янги қурилган ва қурилаётган кўп қаватли уйлардан хонадон сотиб олиш... Буни хоҳловчилар ҳам, уйларни қурувчи тадбиркорлар ҳам жуда кўп. Бу хақида ЎзА хабар беради.

Амалиётда, бундай хонадонларни сотиб олишнинг бир нечта усуллари бор. Булардан энг оддийси – қурилган хонадоннинг 100% ҳақини бирйўла тўлаш бўлса, мураккаброқ ва ҳозирги кунда кўп тарқалаётган усули, бу – қурилиш жараёнида бўлган кўп қаватли уйдан хонадонни улушли қурилиш асосида сотиб олишдир.

УЛУШЛИ ҚУРИЛИШ НИМА?

Мазмунан улушли қурилиш, бу – тарафларнинг кўчмас мулк объекти қурилишида ўз маблағ (улуш)лари билан улушли иштирок этишидир. Бунда бир тараф кўчмас мулк объектини қуриш ва қурилиш якунига етгач иккинчи тарафга кўчмас мулк объектидаги улуш (турар ёки нотурар жой)ни топшириш, иккинчи тараф эса бунинг учун ҳақ тўлаш ва қурилиш якунига етгач, кўчмас мулк объектидаги улуши (турар ёки нотурар жой)ни қабул қилиб олиш мажбуриятини олади.

Улушли қурилиш асосида уй-жой сотиб олинганда, харидор уй-жойни сотаётган фирмага (хоҳ бу қурувчи – “застройщик” бўлсин, хоҳ девелопер фирма) белгилаган дастлабки тўловни тўлайди, қолган суммани эса ҳар ойда бир хил миқдорда ёки тўлов графигига асосан тўлаб боради.

Ҳозирги кунда кўчмас мулк бозорида таклиф этилаётган улушли қурилиш асосидаги лойиҳалардан келиб чиқиб айтиш мумкинки, харидорлардан дастлабки тўлов сифатида уй-жой нархининг 0%дан 50%гача бўлган суммасини тўлаш талаб этилмоқда ва қолган суммани тўлаш даври кўпи билан 5 йилга муддатга берилмоқда.

Уй-жойни улушли қурилиш асосида сотаётган фирмалар харидор билан албатта шартнома (масалан, қурилишда улушли иштирок этиш тўғрисида шартнома) тузилиши ва қурилиш ишлари ушбу шартномага қатъий риоя қилинган ҳолда олиб борилишини таъкидлашади.

Албатта, бу уй-жой сотиб олиш учун анчайин қулай механизм. Лекин амалиётда улушли қурилиш асосида уй-жой сотиб олишни ният қилган харидорларнинг ҳуқуқлари ва қонуний манфаатлари ҳимояси борасида айрим саволлар бор.

Масалан:

- уй-жой ўз вақтида қурилиб, харидорга фойдаланишга топширилмаса ёки харидор кутган сифат талабларига тўғри келмаса, харидор ўзи тўлаган дастлабки тўловни ва ундан кейинги ҳар ойлик тўловларни қандай қилиб қайтариб олиши мумкин?

- уй-жой харидорга фойдаланишга топширилгунгача бўлган пайтда, яъни унинг қурилиши даврида баъзи сабаблар (қурилиш материаллари қимматлашуви, солиқлар ва ҳоказо) туфайли уй-жой нархи ошиб кетса, харидор уй-жойнинг янги ошган нархини тўлашга мажбурми?

Бу саволларга қонунчиликда жавоб борми?

ҚОНУН НИМА ДЕЙДИ?

Амалдаги қонунчиликда улушли қурилиш масалалари етарли тартибга солинмаган деб айтиш мумкин.

Тўғри, айрим ҳукумат қарорлари билан тасдиқланган низомларда улушли қурилиш элементлари мавжуд, уй-жой қуриш масалалари тартибга солинган. Лекин улар муайян давлат дастурлари асосида амалга ошириладиган қурилишлар билан боғлиқ масалаларни тартибга солади.

Хусусан:

1. Вазирлар Маҳкамасининг 2009 йил 26 октябрдаги 280-сон қарори билан тасдиқланган «Қишлоқ қурилиш инвест» инжиниринг компанияси иштирокида якка тартибда уй-жой қурилишини амалга ошириш тартиби тўғрисида Низом «Қишлоқ қурилиш инвест» инжиниринг компанияси, шунингдек «Қишлоқ қурилиш банк» акциядорлик тижорат банки, Ўзбекистон Республикаси Ташқи иқтисодий фаолият миллий банки ва «Ипотека-банк» акциядорлик тижорат ипотека банки, акциядорлик-тижорат «Халқ банки», «Асака банк» акциядорлик-тижорат банки ва «Ўзсаноатқурилишбанк» акциядорлик-тижорат банки иштирокида ажратилган ер массивларида тасдиқланган намунавий лойиҳалар бўйича комплекс якка тартибдаги уй-жой қурилишини ташкил этиш

ва молиялаштириш тартибини белгилайди.

2. Вазирлар Маҳкамасининг 2017 йил 16 январдаги 14-сон қарори билан тасдиқланган Кўп квартирали уйларни қуриш ва реконструкция қилишни молиялаштириш, шунингдек ёш оилаларга, эскирган уй-жойларда яшаётганларга ва уй-жой шароитларини яхшилашга муҳтож бўлган фуқароларнинг бошқа тоифаларига сотиш тартиби тўғрисида низом «2017 - 2020 йилларда шаҳарларда арзон кўп квартирали уйларни қуриш ва реконструкция қилиш дастури доирасида шаҳарларда кўп квартирали уйларни қуриш ва реконструкция қилиш учун «Ипотека-банк» АТИБ томонидан буюртмачига кредитлар бериш тартибини, шунингдек кўп квартирали уйлардаги квартираларни устун даражада ёш оилаларга, эскирган уй-жойларда яшаётганларга ва уй-жой шароитларини яхшилашга муҳтож бўлган фуқароларнинг бошқа тоифаларига сотиш тартибини белгилайди. Бунда буюртмачи «Ўзшаҳар қурилиш инвест» МЧЖ республика ихтисослаштирилган инжиниринг компанияси бўлса, қарз олувчи — яшаш шароитларини яхшилашга муҳтож бўлган, кредит шартномасида белгиланган шартларда кўп квартирали уйдан квартира олиш учун ипотека кредити олган, ипотека кредитини қайтариш мажбуриятини ўз зиммасига оладиган жисмоний шахс эканлиги белгилаб қўйилган.

3. Вазирлар Маҳкамасининг 2018 йил 9 февралдаги 103-сон қарори билан тасдиқланган “Ариза берувчи — уй қурувчининг 2017 - 2021 йилларда қишлоқ жойларда янгиланган намунавий лойиҳалар бўйича арзон уй-жойлар қуриш дастурида иштирок этиши тартиби тўғриси”да низом “2017 - 2021 йилларда қишлоқ жойларда янгиланган намунавий лойиҳалар бўйича арзон уй-жойлар қуриш дастури” доирасида тегишли туман ҳокимлиги ҳузурида ташкил этиладиган талабгорларни танлаш комиссияси томонидан аниқланадиган потенциал уй қурувчиларнинг қишлоқ жойларда арзон уй-жойларга бўлган ижтимоий эҳтиёжларидан ва Дастур доирасида потенциал уй қурувчиларнинг ижтимоий устуворлигидан келиб чиқиб, қишлоқ жойларда арзон уй-жойлар қуриш учун уй қурувчиларни танлаб олиш ва уларнинг иштирок этиши тартибини белгилайди. Бу Низом билан тартибга солинадиган қурилиш ҳам ипотека кредитига асосланган.

Кўриниб турибдики, мазкур норматив-ҳуқуқий ҳужжатларни улушли қурилиш масалаларини тартибга солувчи ҳужжат дея олмаймиз.

Қурилиш ва уй-жой масалаларини бевосита тартибга солувчи Ўзбекистон Республикаси Уй-жой кодекси ҳамда Шаҳарсозлик кодексида ҳам улушли қурилиш масалалари деярли умуман тартибга солинмаган. Янаям аниқроқ айтганда, ушбу кодексларда улушли қурилиш деган тушунча борлигини эслатувчи бир-иккита жумлага кўзингиз тушади, холос.

Энг асосий масалалар, яъни улушли қурилиш субъектлари ва объектлари ҳамда уларнинг ҳуқуқ-мажбуриятлари, улушли қурилиш асосида уй-жой сотиб олган харидорларнинг ҳуқуқлари ва қонуний манфаатлари ҳимояси, самарали давлат ёки жамоатчилик назорати тизими, уй-жой сотиб олган харидорларнинг ҳуқуқлари ва қонуний манфаатларига зиён етказганлик учун жавобгарликни аниқ белгиловчи қонун ҳужжати амалдаги қонунчиликда мавжуд эмас.

ХОРИЖИЙ ДАВЛАТЛАР ТАЖРИБАСИГА КЎРА...

Аксарият мамлакатларда улушли қурилиш билан боғлиқ масалалар алоҳида қонунлар билан тартибга солинган.

Хусусан:

1. Россия Федерациясида “Кўп квартирали уй-жойлар ва бошқа кўчмас мулк объектлари қурилишида улушли иштирок этиш ҳамда Россия Федерациясининг айрим қонун ҳужжатларига ўзгартиришлар киритиш тўғрисида”ги қонуни амал қилади.

Ушбу қонунга мувофиқ, уй-жойни улушли қурилиш асосида сотиш учун банкда эскроу ҳисобварағи очилади ва харидорлар тўлаган пул ўша ҳисобвараққа келиб тушади. Ушбу уй-жой фойдаланишга топширилганидан кейингина мазкур ҳисобварақда турган пул маблағларидан фойдаланишга йўл қўйилади, яъни уй-жой тўлиқ қурилиб, фойдаланиш учун тайёр уй сифатида давлат рўйхатидан ўтказилмагунича уй-жойни қураётган фирма харидорлар тўлаган пулни ишлата олмайди.

Қўшимча маълумот сифатида айтиш мумкинки, эскроу ҳисобварағи (инглиз тилидан “escrow”) - бу махсус шартли ҳисобварақ бўлиб, муайян вазиятлар юзага келгунига ёхуд муайян мажбуриятлар бажарилгунига қадар унда мол-мулк, ҳужжатлар ёки пул маблағлари ҳисобга олинади ва сақланади.

Жаҳон тажрибасига кўра, банклар, юридик компаниялар, махсус фирмалар ёки бошқа эскроу-агентлар эскроу ҳисобварағи очиш хизматларини кўрсатиши мумкин. Бундай ҳисобварақлар кўпроқ савдо операцияларида қўлланилади. Масалан, АҚШда эскроу ҳисобварақлари кўчмас мулк билан боғлиқ битимларда кенг қўлланилади.

Бундай битимда уч нафар томон иштирок этади: харидор, сотувчи ва эскроу-агент. Эскроу-агент кўчмас мулк билан боғлиқ битим ижросининг боришини кузатиб боради ва барча зарур ҳужжатлар имзоланган вақтда сотувчига эскроу ҳисобварағидаги пул маблағларини топширади.

Бундан ташқари, Россияда эса нафақат уй-жойларни, балки нотурар жой объектлари (масалан, магазин, кафе ва ҳоказо бинолар)ни ҳам улушли қурилиш асосида сотиш мумкинлиги белгиланган. Уй-жойларни ёки нотурар жойни қуриб, улушли қурилиш асосида сотишни режа қилган фирма харидорлардан пул йиғишни бошлашдан олдин туман (шаҳар) ҳокимиятини бу ҳақда хабардор қилиши етарли ҳисобланади, олдиндан рухсат олиши шарт эмас.

2. Қозоғистон Республикасида “Уй-жой қурилишида улушли иштирок этиш тўғрисида”ги қонун 2016 йилда қабул қилинган бўлиб, унга кўра қурилаётган кўчмас мулк объектининг каркаси (“бинонинг скелети”) тайёр бўлганидан сўнггина қурилишга жисмоний ва юридик шахсларнинг маблағларини жалб этишга, яъни ўша уй-жойни улушли қурилиш асосида сотишга рухсат этилади. Яъни ер участкасини кўрсатиб, “Мана шу ерда сизларга уй қуриб берамиз”, деб харидорлардан пул йиғишга йўл қўйилмайди.

3. Беларусь Республикасида улушли қурилиш масалалари “Беларусь Республикасида кўчмас мулк объектларининг улушли қурилиши тўғрисида”ги Низом билан тартибга солинади. Низомга мувофиқ нафақат уй-жойларни, балки нотурар жой объектларини ҳам улушли қурилиш асосида сотиш мумкинлиги белгиланган.

Энг қизиқ жиҳати – Беларусда фирмалар тижорат асосида қурадиган объектлардан ташқари шахсий уйлар (якка тартибдаги уй-жойлар) ва ҳатто уй-жой шароитларини яхшилашга муҳтожлар рўйхатида турган шахслар учун давлат субсидиялари ҳисобига қуриладиган уй-жойлар (Ўзбекистондаги “арзон уй-жойлар”га ўхшаш) ҳам улушли қурилиш асосида сотилиши мумкин. Бунда уй-жойларни қуриб, улушли қурилиш асосида сотишни режа қилган фирма харидорлардан пул йиғишни бошлашдан олдин туман (шаҳар) ҳокимиятидан албатта рухсат олиши шарт. Яна бир муҳим жиҳат - улушли қурилиш бўйича харидорлардан пул йиғиб, уй-жой қурилишини олиб бораётган фирма харидорлардан олинган пул қандай ва нима мақсадларда ишлатилаётгани юзасидан ҳар йили камида бир марта ўз ҳисобидан аудиторлик текширувини ўтказиши шарт ва ушбу текширув натижаларини туман (шаҳар) ҳокимиятига ҳамда пул тўлаган харидорларга тақдим этишга мажбур[1]. Ушбу аудит натижаларига қараб, харидорлар ўзлари тўлаган пуллар қандай ва нима учун ишлатилгани ҳақида маълумот олишлари мумкин бўлади.

4-5. Сингапур Республикасида “Марказий захира жамғармаси тўғрисида”ги қонун (1953 йил) ва Хитой Халқ Республикасида “Уй-жой захира жамғармасини бошқариш қоидалари” (1999 йил) амал қилади.

Сингапурда фуқаролар ўзларининг шахсий жамғариб бориладиган пенсия ҳисобварағи (Ўзбекистондаги “ИНПС” каби фонд)да турган пулларини кўчмас мулк сотиб олиш мақсадида олинган кредит (Ўзбекистондаги “ипотека”га ўхшаш) тўловларини қоплашга йўналтиришлари мумкин.

Хитойда эса ходим ёки ишчи ўзининг уй-жой захира жамғармаси (Ўзбекистондаги “ИНПС”га ўхшаш фонд) ҳисобварағида қолган пул маблағларидан уй-жой сотиб олиш, қуриш, такомиллаштириш ёки таъмирлаш, шунингдек, уй-жой сотиб олиш бўйича кредит ва унинг фоизларини тўлаш мақсадларида фойдаланиши мумкинлиги белгиланган.

Эътиборли томони – Хитойда уй-жой захира жамғармасига ўтказиш учун ходимнинг ойлигидан неча фоиз ушлаб қолинса, унинг ишхонаси (яъни фирма ёки ташкилот) ҳам худди шунга тенг бўлган суммадаги пулни уй-жой захира жамғармасига ўтказиши шарт.

Шу ўринда, хорижий мамлакатларда рўй берган нохуш ҳолатларни ҳам қайд этиш мақсадга мувофиқ. Масалан, Россия Федерациясида улушли қурилиш асосида уй-жой сотиб олиш учун пул тўлаб, бунинг оқибатида фирибгарлик қурбони бўлган 180 мингга яқин фуқаролар ва 2 мингтага яқин қурилиши тугалланмаган объектлар мавжуд. 2019 йилнинг февраль ойида ҳолатига эса Россия Федерациясида 418 та қурувчи ташкилот банкротликка учрагани ва улар ҳисобига қурилиши тугалланмаган 10,1 миллион квадрат метр майдон тўғри келгани қайд этилган.

ХУЛОСА ЎРНИДА...

Сўнгги йилларда аҳолини уй-жой билан таъминлаш соҳасига давлат сиёсати даражасида эътибор қаратилмоқда. Тошкент шаҳар ҳокимлиги томонидан эълон қилинган маълумотларга кўра, 2019 йил охирига қадар биргина Тошкент шаҳрининг ўзида 18 мингдан зиёд квартирага эга бўлган 398 та кўп қаватли уй қурилади, шу жумладан, хусусий тадбиркорлар томонидан жорий йилда 91 та уй (4,5 мингта квартира) қурилиши режалаштирилган.

Қонунчиликда ушбу соҳада бўшлиқ мавжудлиги эса улушли қурилиш асосида сотиладиган уй-жойлар қурилишида қурилиш нормаларига, санитария ва ёнғин хавфсизлиги талабларига, шунингдек, қурилишни тугаллаш ва кўчмас мулк объектини фойдаланишга топшириш муддатларига риоя этмаслик ҳолатларининг олдини олишга хизмат қилмайди. Бу эса харидорлар ҳуқуқлари ва манфаатларини ҳимоя қилишда қийинчиликлар туғдиради, айрим инсофсиз “тадбиркорлар”га эса бундай ҳолатларда жавобгарликдан қутулиб кетиш имкониятини яратади.

Бундан ташқари, шундай ҳолатлар мавжудки, айрим тадбиркорлар кўп хонадонли уй-жойларни қуришни бошлашдан аввал, қурилиш соҳасида давлат органлари билан келишиш, ҳудудий архитектура-қурилиш бўлимларидан рухсат олиш тартибини айланиб ўтиш мақсадида, дастлаб якка тартибдаги уй-жой қурилишига рухсат олишган (яъни ўзи учун шахсий уй қураётгандек), аммо якунда улар кўп хонадонли уй-жойлар сифатида харидорларга сотишган.

Хусусан, масаласи интернет тармоқларида анчайин шов-шув бўлган бир тадбиркор томонидан Тошкент шаҳрида 700 дан ортиқ якка тартибда қурилган уй (расмий ҳужжат бўйича) амалда кўп хонадонли турар-жойлар сифатида аҳолига топширилган. Ушбу тадбиркор ерни якка тартибда уйлар қуриш лойиҳаси асосида олгани боис туман ҳокимияти қурилиш жараёни ва унда қандай қурилиш материаллардан фойдаланилаётганини назорат қилиш ваколатига эга бўлмаган. Ваҳоланки, тадбиркор кўп хонадонли уй-жойларни қуриш учун Ўзбекистон Республикаси Қурилиш вазирлигининг қурилишга масъул қўмитаси, давлат санитария назорати ва ёнғин хавфсизлиги хизматлари, ҳудудий архитектура-шаҳарсозлик Кенгашига ўз лойиҳаларини тақдим этиб, улар маъқуллаганидан сўнггина қурилишни бошлаши лозим эди.

Бундан ташқари, айрим тадбиркорлар томонидан ўзлари қурган уйларни фойдаланишга топшираётганида ҳам масъул ташкилотлардан қонунчиликка мувофиқ рухсат олиш тартибига риоя этилмаганлик ҳолатлари ҳам мавжуд.

Сотиш учун қуриладиган уйларни якка тартибда шахснинг ўзига қурилаётган қилиб кўрсатишда, кўп хонадонли уй-жойларни якка тадбиркорлар томонидан қурилган ҳолатларда солиқдан қочиш белгилари ҳам мавжуд.

Давлат солиқ қўмитаси маълумотларига кўра, қўмита томонидан қонунга хилоф равишда кўп хонадонли турар-жойлар қурилишини амалга оширган жисмоний шахсларнинг фаолияти бўйича солиқ базаси аниқланиб, уларни даромад солиғига тортиш чоралари кўрилмоқда.

Улушли қурилиш асосида уй-жой сотиб олишни қонун йўли билан ҳуқуқий тартибга солиш юқорида кўрсатилган нохуш ҳолатларнинг олдини олади.

Шундай экан, хорижий давлатлар тажрибасини ва Ўзбекистон уй-жой бозоридаги мавжуд ҳолатни ҳисобга олган ҳолда улушли қурилиш асосида уй-жой сотиб олиш билан боғлиқ масалаларни ҳуқуқий тартибга солиш учун алоҳида қонун қабул қилиш мақсадга мувофиқ.

Ушбу қонун билан, жумладан, улушли қурилиш асосида уй-жой сотиш устидан самарали давлат ёки жамоатчилик назорати тизимини ўрнатиш, маблағлари жалб этилган харидорларнинг ҳуқуқлари, қонуний манфаатлари ва мол-мулки ҳимоясининг кафолатларини белгилаш, харидорларнинг ҳуқуқлари ва қонуний манфаатларига зиён етказганлик учун жавобгарлик чоралари кабилар аниқ белгилаб қўйилиши лозим.