Снизить плату за коммуналку и расширить детскую площадку. Что дает создание ТСЖ?

Можно регулярно ругать уборщиков, сантехников и лифтёров за плохую работу, а можно наравне с другими жителями самому участвовать в жизни дома. Для этого взамен управляющей компании можно создать товарищество собственников жилья, которое возьмёт на себя уход за домом и ЖКХ. Если использовать ТСЖ с умом, можно разумнее обустроить дом и подъезд, сделать двор безопаснее и даже снизить плату за коммунальные услуги. Максим Волокитин участвовал в создании ТСЖ в Екатеринбурге, а Кирилл Сидоров был председателем такого товарищества в Хабаровске. Strelka Magazine узнал у них, как пошагово создать ТСЖ.

ШАГ 1. СОБЕРИТЕ ИНФОРМАЦИЮ ДЛЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

Чтобы создать ТСЖ, для начала нужно собрать всю информацию о собственниках помещений, которые есть в доме. Её можно получить, сделав запрос в Управление Федеральной регистрационной службы. После этого необходимо собрать инициативную группу. Без подготовки к собранию жильцы не будут заранее предупреждены и не смогут прийти в нужном количестве. На входных дверях не менее чем за десять дней нужно повесить объявление о собрании, а также разослать всем собственникам помещений уведомления о предстоящем мероприятии. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня. Если в доме есть магазины или офисы на первом этаже, то собственникам этих помещений также направляют уведомление.

Максим Волокитин: «Перед созданием товарищества лучше провести анкетирование и понять, как люди настроены и что хотят изменить. Только после этого можно проводить встречи. Если в анкете жильцы предварительно против ТСЖ, то и на собрании результат будет такой же. Важно также наладить общение с соседями. Мы, например, создали форум дома, на котором люди начали разговаривать. Это была площадка по объединению собственников. Благодаря этому мы решили, что хотим отказаться от УК и создавать ТСЖ».

ШАГ 2. ПОЙМИТЕ, НУЖНО ЛИ ВАМ ТСЖ НА САМОМ ДЕЛЕ

Прежде чем отказываться от услуг УК, нужно определить, насколько это выгодно вашему дому. Потому что порой создавать ТСЖ нецелесообразно. Например, в панельных, ветхих и маленьких домах постоянно нужно вмешательство товарищества в системы проводки, тепла, воды и электроснабжения. И если УК может позволить себе поддержать тариф с заданной ценой, так как использует одни и те же инструменты и специалистов на несколько домов, то для ТСЖ это будет дороже.

Самое дорогостоящее — сотрудники, которым надо постоянно платить зарплату. Управляющий, инженер или тот, кто исполняет его обязанности, есть в каждом доме. Ему по закону об охране труда надлежит экипировка, швабры, тряпки, дорогой инструмент для систем водоснабжения. Если в штате держать ещё слесаря и электрика, то получается слишком много затрат.

Поэтому не стоит создавать товарищество, если нет точного представления о структуре его расходов. Также если в доме нет денежного притока от общей долевой недвижимости и нельзя разместить баннеры и сотовую вышку, которые будут приносить доход, то работа ТСЖ дорого обойдётся для жильцов.

ШАГ 3. ПРАВИЛЬНО ПРОВЕДИТЕ СОБРАНИЕ

Инициировать собрание собственников, так же как и принимать участие, может только собственник. Общее собрание может быть как очным, где жильцы дома встречаются лично, так и заочным, когда инициаторы собрания обходят все квартиры. На очном собрании лучше всего иметь отдельный лист на каждый обсуждаемый вопрос, где будут записываться результаты голосования. Голосование ведёт председатель, которого выбирают большинством голосов. Также на встрече нужен секретарь, который ведёт протокол. Общее собрание правомочно, если на нём присутствует более 50 процентов от общего числа жильцов дома. Если собственник квартиры не имеет возможности принять участие в общем собрании, но поддерживает создание ТСЖ, то он может выдать доверенность на согласие.

Заочную форму собрания лучше проводить в большом доме, когда собрать всех жильцов в одном помещении трудно. Тогда инициативная группа ходит к собственникам с бланками и просит их заполнить. После этого она самостоятельно подсчитывает голоса. Общее решение на собрании считается принятым, если за него проголосовали собственники более чем половины жилых помещений в доме.

Кирилл Сидоров: «Люди голосуют метром. Собственник трёшки на 100 квадратов имеет в три раза больше голосов, чем собственник однушки в 30 квадратных метров. Провести очную часть собрания сложно, так как редко приходят все люди. Поэтому мы делали первую часть очной, где писали в повестке, что кворум не набран, и после этого переходили к заочной части, где ходили по квартирам».

Максим Волокитов: «Мы подготовили собрание, вынесли вопросы на повестку, но не набрали кворум. Это произошло из-за того, что по своей натуре люди боятся изменений. Спустя какое-то время вышли изменения в жилищном законодательстве, где появился пункт про капитальный ремонт. По нему собственники либо не принимают решения и сдают деньги государству, либо участвуют в жизни дома, создают общий счёт и сами распоряжаются финансами. Для управления финансами и нужно было создать ТСЖ. Мы объяснили это жильцам, и они проголосовали за создание».

ШАГ 4. УТВЕРДИТЕ УСТАВ, ВЫБЕРИТЕ ПРАВЛЕНИЕ И ЗАРЕГИСТРИРУЙТЕ ТСЖ

Если на собрании было принято решение создать ТСЖ, то необходимо подготовить и утвердить его устав через большинство голосов. Устав — это своего рода программа, где описывается уровень и качество услуг, которого хотят добиваться в доме. Также на собрании нужно выбрать правление и председателя товарищества.

Максим Волокитов: «Есть два пути выбора председателя. Лучший из моего опыта — это выбор из членов правления. Само правление грамотно выбирать по одному человеку из подъезда, чтобы были представлены все интересы. Тогда правление на первом заседании выбирает из своего числа председателя. Также можно выбирать главу всеми собственниками, но это опасная ситуация, так как если председатель со временем не захочет работать, то именно все собственники должны проголосовать за смену. Для этого обязательно общее собрание, а его организация, от объявления до подсчёта голосов, занимает около месяца. В это время дом может простаивать».

После того как составлен протокол, нужно в течение десяти дней огласить итоги голосования, после чего зарегистрировать ТСЖ в налоговой инспекции. Для этого правление уплачивает пошлину, нотариально заверяет заявление о регистрации и вместе с уставом подаёт на регистрацию в ближайшую инспекцию ФНС. Этот процесс можно поручить юристам. Когда налоговая вернёт документы, товарищество можно считать зарегистрированным. Правлению нужно завести счёт в банке и начать управлять собственным имуществом.

ШАГ 5. ИСПОЛЬЗУЙТЕ ТСЖ С УМОМ

Кроме того, что ТСЖ осуществляет услуги по ЖКХ, его создание даёт жителям новые возможности. Например, собственник получает право оформить землю под себя. И на ней может делать что угодно: увеличивать игровую площадку, если в доме много детей, делать зарядки для электромобилей или построить дополнительные парковочные места. Если товарищество грамотно распоряжается территорией, это может повлиять на стоимость квартир.

Если в доме есть парковка и видеонаблюдение, то имеет смысл поставить шлагбаум и оградить территорию забором. Тогда в стоимость квартиры добавится около 300 тысяч, так как у дома нормативно появится закрытая территория с охраняемой парковкой. Для этого в обязательном порядке должны быть соблюдены две вещи. Первая: огораживаемый придомовой участок должен быть оформлен ТСЖ в собственность заранее. Необходимо за свой счёт выполнить его межевание и подать на регистрацию. Всё это должна согласовать администрация субъекта, так как по умолчанию не размежёванные участки находятся в её ведении. Вторая: шлагбаум или ворота не должны препятствовать проезду и проходу людей и машин, если, помимо жилого дома, на перегораживаемом пути есть ещё какая-нибудь улица или другие строения.

ТСЖ — некоммерческая организация, но если в доме есть свободные помещения на первом этаже, то их можно сдать в аренду. Так товарищество получит прибыль, которую можно потратить только на нужды дома. Если прибыль большая, то на базе недвижимости создаётся фонд. Если объекты недвижимости грамотно реализовывать, то может сложиться такая ситуация, когда люди вообще не платят коммуналку, так как её покроют деньги от аренды.

Также можно создать товарищество, которое наймёт управляющую компанию. Тогда у товарищества есть только одна функция — контроль средств. Все операции будут проходить через него, и жители сразу будут знать, на что ушли их деньги. Если же жильцам что-то не нравится, то совет ТСЖ или общее собрание может принять решение сменить УК.

Текст: Александра Сивцова