Семь новых правил для ипотечного рынка

Было бы нелепо думать, что, кардинально меняя правила игры на рынке строительства жилья, законодатели оставят в покое ипотечный рынок. Только за 2018 год в этой сфере многое изменится.

Сегмент ипотечного кредитования давно превратился для депутатов и правительственных чиновников в прикладную площадку для неустанного законотворчества. Текущий обзор мы посвятим ожидаемым новациям в ипотечном кредитовании.

ОБРАТНАЯ СТОРОНА БЕЗОТЗЫВНОСТИ

Одной из самых горячих тем в данной сфере стало обсуждение законопроекта о безотзывных жилищно-накопительных вкладах. Документ еще не готов – председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков только заявил, что ведется его подготовка, а эксперты уже вовсю ломают копья.

Глава думского комитета предлагает выпустить на розничный финансовый рынок страны новый продукт. Граждане будут два-три года копить деньги на банковском счете, не имея права их снять. А за терпение в итоге получат ипотеку с льготной ставкой.

Если неспециалисты восприняли идею с одобрением, то профи не устают ее критиковать.

«Банк вполне может отказать заемщику даже при наличии первоначального взноса, например, из-за плохой кредитной истории или недостаточного дохода, – рассуждает главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. – Поэтому нельзя вменять банку в обязанность выдачу кредита».

Со своей стороны, глава «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников отмечает, что условия ипотеки в банках меняются достаточно часто. «И лучший банк сейчас – это не всегда лучший банк (с самыми низкими ставками) через полгода», – поясняет эксперт. Таким образом, вступая в финансовые отношения с одним банком, потенциальный ипотечный заемщик заранее ограничивает себе выбор более выгодных вариантов кредитования. Новый продукт, если появится, только стеснит потенциального клиента.

ОТЛОЖЕННЫЕ ПРОЦЕНТЫ

Не меньше шума наделал внесенный в Госдуму законопроект о приостановке выплат ипотеки за проблемную новостройку. То есть, если строительство оказывается замороженным, дольщик перестает гасить жилищный кредит без всяких негативных последствий для себя.

Участники рынка чувствуют, что инициатива попахивает предвыборным популизмом. Но на фоне нынешней законодательной свистопляски ряд экспертов стали допускать вероятность принятия такого закона. И потратили время, чтобы обсудить инициативу.

Так, ведущий специалист департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Антон Носович предупреждает, что перенос риска долгостроя на банки априори толкнет ипотечные ставки вверх. А управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая отмечает, что после принятия такого закона часть банков уйдет с первичного рынка. Резко ужесточится аккредитация новостроек остальными игроками: вариантов выбора банально станет меньше.

На практике нечто похожее сейчас происходит в военной ипотеке. Чтобы защитить дольщиков-военнослужащих от лишних рисков, глава ФГУП «Росвоенипотека» Андрей Семенюк стал требовать от региональных властей дополнительных гарантий, что новостройки будут сданы. Теперь представители администраций должны написать в Росвоенипотеку письма, в которых ручаются за работающих на данных территориях девелоперов. Иначе на квартиры в домах этих застройщиков кредиты выдаваться не будут. Но чиновники не спешат брать на себя лишнюю ответственность, поэтому по всей стране число доступных участникам накопительно-ипотечной системы новостроек заметно сократилось.

ЧТО ИЗМЕНИТ ЭЛЕКТРОННАЯ ЗАКЛАДНАЯ

Согласно 328-ФЗ, с 1 июля 2018 года вступают в силу поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Эти поправки регламентируют обращение электронных закладных в сфере ипотечного кредитования.

Как поясняет БН заместитель управляющего филиалом банка «Уралсиб» в Санкт-Петербурге Николай Сидорук, в настоящее время на рынке строящегося жилья в связи с отсутствием закладной все документы можно заверить электронно-цифровой подписью и направить на регистрацию из офиса застройщика, не посещая Росреестр.

«А вот при покупке недвижимости на вторичном рынке закладную в любом случае необходимо принести в Росреестр в бумажном виде, – отмечает эксперт. – Следовательно, теряются преимущества электронной регистрации. Наличие же электронной закладной существенно упростит эти процедуры».

Со своей стороны, директор инвестиционно-торгового департамента Абсолют-Банка Сергей Михайлов добавляет, что «бумажные» закладные кардинально замедляют каждую связанную с ними процедуру.

Вполне вероятно, они хранятся в региональных депозитариях. И любая операция, требующая решений в головном офисе, приведет к тому, что закладную сначала повезут в центр, а потом – обратно. «Это отнимает лишнее время и увеличивает себестоимость операции», – констатирует эксперт.

Таким образом, новация уменьшит себестоимость банковских операций, и кредиторы получат дополнительную возможность для снижения ипотечных ставок.

ЛИБЕРАЛИЗАЦИЯ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ

Для уже гасящих ипотеку заемщиков одна из важнейших правовых новаций связана с регулированием рефинансирования.

Во второй половине минувшего года сложилась (и сохраняется до сих пор) парадоксальная ситуация. Многие банки с прохладцей реагируют на просьбы собственных клиентов о рефинансировании и прилагают огромные усилия, чтобы привлечь к рефинансированию заемщиков, бравших ипотеку у конкурентов.

Руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова пояснила, что причина в устаревших нормативах ЦБ. Регулятор относился к внутреннему рефинансированию как к реструктуризации кредита. Кредит попадал в число проблемных, соответственно, Банк России требовал по данному долгу увеличения резерва.

При этом, подсчитали аналитики «Русипотеки», рефинансирование по итогам года стало составлять около 8% в совокупном объеме всех выданных за год ипотечных кредитов. А в 2018 году, на фоне рекордно низких ставок, прогнозируют эксперты ВТБ, доля таких кредитов может дойти до 15% от общей выдачи.

И вот в начале февраля заместитель председателя Банка России Василий Поздышев опубликовал письмо с разъяснениями. «Банк России рекомендует кредитным организациям включать в договор, на основании которого ссуда будет предоставлена, условие о возможности изменения процентной ставки в случае снижения ключевой ставки», – говорится в письме.

Проще говоря, укажите еще до сделки, что вы априори готовы обсуждать с заемщиком вопрос о снижении ставок безотносительно к его финансовому положению. И якобы этого уточнения будет достаточно, чтобы не признавать ссуду реструктурированной, а значит, проблемной.

Правда, на конец февраля ни один из опрошенных БН банков не внес предложенные изменения в типовой ипотечный договор.

Тем временем Совет Федерации стал требовать от ЦБ уже не письма, а полновесных законодательных поправок по либерализации условий рефинансирования. Возможно, именно поэтому кредиторы не спешат править договоры.

ПАКЕТ ПОДАРКОВ ОТ ЦЕНТРОБАНКА

Чуть ли не главным законодательным нововведением этого года окажется анонсированный в ходе Четвертого российского ипотечного конгресса директором службы по защите прав потребителей финансовых услуг Банка России Михаилом Мамутой пакет законодательных инициатив.

Во-первых, Центробанк рассматривает вопрос о включении в профильное законодательство обязанности банков соглашаться на реструктуризацию ипотеки при ухудшении финансового положения заемщика.

«Если человек будет понимать, что в случае потери работы, снижения доходов, болезни или других проблем он гарантированно сможет договориться с банком о пересмотре условий выплат кредита, это будет способствовать улучшению общей картины на российском ипотечном рынке», – рассуждает представитель ЦБ.

Напомним, в настоящее время решение, реструктуризировать недовыплаченный ипотечный кредит или нет, принимают представители банка-кредитора.

Во-вторых, Центробанк обсуждает с банками установление в отношении безнадежных ипотечных должников правила «ключи в обмен на долг».

«По мнению самих же банков, взыскивать долг за пределами стоимости залога, как правило, неэффективно, – поясняет директор службы ЦБ. – Так, если было взыскано единственное жилье, остающийся “хвост” заемщику с большой вероятностью нечем платить». Затраты же банка на обслуживание долга и постепенное взыскание остатков «по копейке» чрезмерно велики и обычно убыточны.

В-третьих, Банк России вообще подумывает, не указать ли банкам законодательно, на какую часть доходов заемщика они вправе претендовать.

Пока при оценке посильности кредитной нагрузки Центробанк рекомендует банкам исходить из общего правила: ипотечный платеж не превышает 50% доходов заемщика. Когда у заемщика крупные доходы, Банк России не возражает, чтобы платежи вырастали до 70% от совокупного размера доходов.

«В перспективе эти решения примут форму если не законов, то как минимум рекомендаций», – говорит Михаил Мамута.

Правда, отмечают аналитики «Метриум Групп», средняя доля ежемесячного платежа по ипотеке относительно дохода заемщиков сегодня составляет по стране 28%. Исключением являются московские заемщики, которые в среднем отдают банку 48% своего ежемесячного дохода. То есть введение последнего ограничения не повлияет на сложившийся уровень ипотечного спроса.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Иван Власенко, заместитель директора Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк»:

В настоящий момент, рефинансируя выданную нами ранее ссуду, мы, по сути, выдаем новый кредит, что, конечно, затратно по времени и требует сил и некоторого терпения как от сотрудника банка, который занимается сделкой, так и от клиента. Другой вопрос, что в данном случае игра стоит свеч, так как сейчас ставки явно ниже, чем несколько лет назад, когда заемщик брал кредит впервые. В настоящий момент мы, как и регулятор, работаем над упрощением процедуры рефинансирования.

Некоторые планируемые инициативы ЦБ пока вызывают больше вопросов, чем ответов. Так, например, однозначная обязанность банка реструктурировать долг заемщика в случае ухудшения его финансового состояния может привести как к спекуляциям со стороны недобросовестных заемщиков, так и к изменениям в ценообразовании ипотечных кредитов вообще. Клиент будет понимать, что в случае, если он принесет определенный пакет документов, банк будет обязан пойти ему навстречу и изменить условия кредита. В такой ситуации банк изначально будет закладывать этот риск в первоначальную ставку, что не скажется положительно на стоимости кредита для клиентов в целом. При этом нужно понимать, что сейчас банк очень часто отказывает в реструктуризации кредита не потому, что не хочет помочь заемщику, а потому что условия кредита даже после реструктуризации не приведут к добросовестному исполнению клиентом своих обязательств.

Источник:Бюллетень недвижимости

❗️Подпишись на наш Telegram канал 👉Недвижимость74, будь в курсе главных событий❗️