Российский миллиардер скупает недвижимость в Майами по тройной цене

Российский миллиардер заплатил тройную цену владельцам кондоминиума в Майами, чтобы выстроить небоскреб, заработав на этом еще больше.

Когда Иисус Урданета заплатил $ 500 000 за трехкомнатные апартаменты с двумя ванными комнатами в скромном кондоминимуме в Брикеле, он подумал, что нашел идеальное место для своей семьи с тремя детьми.

Шесть месяцев спустя Урданета получил предложение, от которого не мог отказаться. Российский миллиардер и бизнесмен Владислав Доронин, председатель и главный исполнительный директор риэлтерской фирмы OKO Group, хотел купить кондоминиум Урданета, площадью 167 кв.метров за $1.1 миллион.

«Моя первая реакция была: « Боже мой, мы выиграли лото! », — вспоминает Урданета о предложении. «Мы назвали это российской лотереей. Невозможно было сказать «нет». Мы не могли в это поверить».

Группа OKO за год скупила все 61 квартиры в 11-этажном здании в 2016 году, заплатив в общей сложности $ 48 миллионов.

Скупают квартиры не просто так. В связи с дефицитом недвижимости по всему округу Майами-Дейд, застройщики все чаще ориентируются на более старые кондоминимумы и выкупают их у владельцев по высоким ценам. Затем старое здание либо достраивают, либо сносят, а на его месте выстраивают высокий, современный роскошный небоскреб.

Процесс сложный, но прибыльный.

OKO Group, в партнерстве с инвестиционной компанией Cain International, построит на месте старой недвижимости на 5th Road уникальный 47-этажный небоскреб

Una. Экстерьер и интерьер в нем разработает международная архитектурная фирма Adrian Smith + Gordon Gill Architecture.

Здание будет насчитывать 135 резиденций, каждая с личным выходом к лифту, и площадью от 102 до 444 квадратных метров. Цены будут стартовать от $ 900 000 до более чем $5 миллионов. Строительство планируется завершить к 2021 году.

Рискованное дело

троительство новой роскошной кондо-башни в то время, как рынок переполнен непроданной недвижимостью, может показаться рискованным бизнесом.

Согласно последнему отчету Ассоциации риэлторов о продаже домов в Майами, продажи роскошных квартир в январе выросли на 58,1% в годовом исчислении. Покупатели за наличные — критически важны для таких проектов, как Una, у которых нет традиционного банковского финансирования, — составили 42,4% от всех транзакций продаж в январе. Это почти вдвое превышает средний показатель по стране в 22%.

Но разработчики Una утверждают, что их недвижимость настолько уникальна, что ее нельзя сравнивать с существующими роскошными кондо-башнями. Используя частный капитал вместо того, чтобы полагаться на традиционное банковское финансирование и предпродажу, эти разработчики могут запустить свой новый проект, в то время как другие разработчики ожидают решения.

«Если у вас есть уверенность в рынке, и вы уверены в Майами, вы должны поддержать ее своим собственным капиталом», — сказал Джонатан Гольдштейн, генеральный директор Cain International, лондонская финансовая и инвестиционная фирма. «Вы должны быть уверены в своих убеждениях. Это происходит в то время, когда другие [разработчики] не могут получить доступ к рынку. Но мы не будем отказываться от стороннего финансирования, если оно станет доступным в нужное время».

Доронин и Гольдштейн полагают, что уникальное местоположение Una позволит проекту выделиться на рынке недвижимости.

«Это очень надежный район, очень закрытый и тихий», — сказал Доронин. «За последние 10 лет здесь не было нового строительства. Нам посчастливилось приобрести это место. И в ближайшем будущем никто больше не собирается здесь строить. У нас не будет конкурентов в South Brickell».

Доронин также отмечает, что иностранные покупатели обращают особое внимание на яркие проекты, такие как башня Missoni Baia стоимостью около $ 350 миллионов в Edgewater и проект Aston Martin Residences от аргентинского магната German Coto, который находится в стадии строительства в устье реки Майами.

Хотя латиноамериканцы по-прежнему составляют подавляющее большинство иностранных покупателей недвижимости в Майами, Mansion Global сообщает, что интерес представителей из Израиля, России и Европы продолжает расти.

Майами уже считается одним из шести ведущих международных рынков для покупки недвижимости супер-богатыми (владельцев активов в размере $30 млн. и более), который занимает третье место после Лондона и Нью-Йорка и опережает Монако, Лос-Анджелес и Сан-Франциско.

Недавний федеральный законопроект о налоговой реформе, который лимитирует вычеты по налогу на имущество и продажи, также может помочь заманить более богатых покупателей во Флориду, где нет налога, взимаемого в штате.

«Первые 60 дней этого года стали одними из самых активных периодов продаж, которые мы видели за это время», — сказал Кен Красноу, исполнительный управляющий директор Colliers International South Florida, коммерческий брокер по недвижимости. «Интерес к Майами всегда был глобальным. Но влияние нового налогового законодательства на Нью-Йорк и другие штаты с высоким уровнем налогообложения только усилит этот интерес».

Как им это удалось

Процесс определения старого здания и выкупа его у арендаторов для перепланировки является продолжительным и привлекательным.

Джерард Этминг, бывший брокер CBRE South Florida, теперь работающий с Colliers, рассказал сперва просматривают все существующие объекты в желаемых местах и выясняется, какая стоимость земли будет, если она была вакантной.

Вы также должны убедиться, что местный закон позволяет достаточно развиться, чтобы сделать инвестиции прибыльными. Здание на 175 SE 25th Rd. высотой в 11 этажей было построено в 1971 году. Но в соответствии с кодексом зонирования на земле можно построить здание высотой до 48 этажей.

Как только будет рассчитана потенциальная стоимость земли, брокеры выясняют цену, необходимую для приведения старой структуры к современным строительным нормам (новые крыши, отремонтированные лифты).

Если разница между стоимостью ремонта и стоимостью земли достаточно велика, имущество становится прибыльным для разработчика, если большинство (90 процентов) владельцев кондо в здании готовы продать.

«Вы должны ставить себя на место владельцев», — сказал Этминг, который теперь является исполнительным вице-президентом Colliers International. «То, как они продают свои кондо, должно напоминать им о том, как они их купили. Вы учитываете все, поэтому владельцы считают, что они являются активными участниками продажи».

Источник