Republic - Снести и расселить. Для чего на самом деле понадобился снос хрущевок?
nopaywall
14 марта 2017 г. Пётр Иванов.
Снос пятиэтажек нужен строителям и мэрии. Он окончательно демонтирует институт частной собственности в Москве.
В конце февраля Владимир Путин на встрече с Сергеем Собяниным поручил мэру Москвы завершить процесс по сносу и расселению пятиэтажек в столице. А уже 10 марта на сайте Госдумы появился разработанный группой депутатов соответствующий законопроект. Между первым и вторым событием шло бурное обсуждение перспектив этой программы, собирались экспертные круглые столы, составлялись различные версии предварительных списковсносимых объектов, чиновники и депутаты сообщали противоречивые данные о сроках и содержании программы.
Возникали многочисленные вопросы. Например, каким образом правительство Москвы собирается до конца 2018 года успеть снести все пятиэтажки, построенные в 1950–1970-е годы, если их, по разным подсчетам, от семи до восьми тысяч? Ведь даже лужковская программапереселения, длившаяся почти 20 лет, позволила избавиться только примерно от полутора тысяч хрущевок. Какие серии домов будут сноситься? На основании каких критериев будет определяться, подлежит дом сносу или нет, – серия, этажность, год постройки, технология, степень износа? Как будет организовано переселение жителей? Законопроект дал ответы на часть из этих вопросов, и ответы оказались довольно интересными.
Вне закона
Пожалуй, главной неожиданностью стало то, что основанием для включения дома в программу реновации стала не этажность, не год постройки и не степень износа, а расположение дома на территории, включенной органами исполнительной власти в зону реновации. На практике это означает, что любой объект недвижимости в Москве в рамках этой программы может быть снесен одним только решением мэрии. Это также значит, что на любой территории Москвы мэрия может фактически отменить действие целого ряда законов и регламентов как федерального, так и местного значения. Для этого нужно только назначить эту территорию зоной реновации. В этой зоне перестают действовать положения Градостроительного кодекса, Земельного кодекса, Генеральный план, правила землепользования и застройки. Правовые отношения, устанавливаемые вместе с зоной реновации, включают режим чрезвычайного положения и ручного управления, позволяющий как сносить, так и строить любые объекты недвижимости. Все эти процессы упрощаются при этом не за счет оптимизации процедур, а благодаря элементарному снятию всех возможных ограничений для застройщика.
Тут в целом следует напомнить, что градорегулирование в России разворачивается именно между этими двумя полюсами – ручным управлением и правовым регулированием (так об этом пишет Эдуард Трутнев, один из авторов Градостроительного кодекса). Если до его принятия речь шла о нарастании правового регулирования в противовес ручному управлению, то сейчас мы наблюдаем тренд на демонтаж правовой системы в пользу ручного управления, устанавливающий монопольное право городской администрации на землю в городе. Законопроект о реновации является попыткой законодательно это право закрепить. Все это дает основание предполагать, что разговоры о пятиэтажках, хрущевках и аварийном жилье – только предлог, удобная ширма совсем для другого рода процессов.
Неудобное наследие
В СССР фактически не существовало частной собственности. Единственным субъектом градостроительства было государство; потребности в регулировании отношений субъектов в городской среде не существовало. Это во многом определило облик наших городов – если отсутствует частная собственность на землю, то отсутствует рынок земельных участков, а следовательно, земля ничего не стоит. В том числе благодаря этому в советских городах процветала микрорайонная застройка, слабо отвечающая общественным нуждам, с обширными пустыми пространствами между домами и монофункциональным зонированием. Люди в этой практике городского планирования выступали не более чем трудовыми ресурсами, которые можно по-разному размещать и перемещать в пространстве города. С распадом СССР и началом формирования института частной собственности ситуация начала меняться – потребовалось законодательно закрепить права собственности на недвижимость. Земля и дома приобрели экономический смысл. Но появление закона, закрепляющего за субъектом то или иное право, отнюдь не означает скорых перемен в правовом сознании. И этот сюжет крайне важен для понимания того, что происходит с пятиэтажками в Москве.
Когда мы видим в интернете фотографии, на которых запечатлены советские дома в Восточной Германии, Польше, Эстонии после реконструкции, то первым приходит в голову вопрос: «Почему у нас так не делают?» Проблема в том, что этот вопрос по инерции адресован государству, в то время как в реальности он должен быть адресован еще и собственникам, а также бизнесу. В мире существуют различные системы отношений между всеми заинтересованными сторонами. Например, в Польше для работы с советскими микрорайонами был разработан специальный правовой инструмент, подразумевающий, помимо прочего, создание при поддержке муниципалитета и государства некоммерческих организаций жителей регенерируемого микрорайона как одного из субъектов реализации программы. В странах с более устоявшимся институтом частной собственности жители могут сами создавать микродевелоперские компании для ремонта и обновления своих домов. Также в Европе распространена практика частного владения многоквартирными арендными домами, когда за реновацию отвечает собственник дома. Ресурсы, которые могут инвестировать жители и собственники многоквартирных домов, также довольно разнообразны – это и взносы жителей, и земельный участок, и различные фонды, и возможность повышения этажности дома, и разного рода программы кредитования. Благодаря этому в городах развивается малое и среднее строительство, бизнес, который специализируется на реновации многоквартирных домов по индивидуальным проектам, основанным на конкретных потребностях жителей конкретных домов, – никому не приходит в голову решать эту задачу в массовом порядке.
Что характерно, в Москве тоже есть примеры, когда капитальный ремонт и реновация осуществлялись с помощью именно такого рода практик. Но надо понимать, что ключевым условием для кардинального улучшения ситуации является осознанный и организованный подход жителей к управлению своей собственностью. К сожалению, такой подход еще не носит массового характера. Следовательно, малых и средних девелоперов, работающих с отдельными домами, сейчас исчезающе мало, зато строительный рынок прочно оккупирован крупными девелоперами.
Спасение утопающих
Деятельность крупных девелоперов подчиняется тому, что эпоха советского индустриального строительства оставила нам в наследство домостроительные комбинаты, производящие стандартные панели, из которых можно строить стандартные дома. Строительные технологии за последние 30–40 лет особо не изменились, однако изменилась экономическая реальность. И если в советский период функционирование домостроительных комбинатов обеспечивалось государством напрямую, то теперь для поддержания их работы государству приходится изобретать новые неожиданные практики. Например, присоединение территорий Новой Москвы. Огромная, мало застроенная территория внезапно становится частью столицы, вмиг на ней теряет силу вся градостроительная документация и природоохранные ограничения, местная власть переподчиняется Москве. Создается идеальный правовой вакуум, что при поддержке административной власти полностью развязывает руки крупным девелоперам. Домостроительные комбинаты в полную мощность производят панели, строители возводят одни за другими Новые Ватутинки и еще Новые Ватутинки, с минимальным социальным обеспечением, зато максимально быстро, не заботясь о долгосрочном планировании, инфраструктуре, экологии. Власть отчитывается о миллионах введенных квадратных метрах. Новоселы начинают что-то подозревать, когда под окнами на месте лесопарка вдруг возникает очередной двадцатипятиэтажный жилой комплекс, а обещанный в буклете скоростной трамвай до Москвы так и не появляется.
Но ударяет кризис 2014 года, и строительная отрасль постепенно впадает в стагнацию. Квартиры продаются все хуже, возникает потребность в новом инструменте поддержки домостроительных комбинатов и крупных девелоперов. И этим инструментом является законопроект по реновации. Как и в случае с Новой Москвой, мы имеем дело со средством законодательного упрощения регулирования деятельности крупных девелоперов, однако есть и существенное отличие. Законопроект подразумевает переселение жителей сносимых домов в новые квартиры за счет городской власти. Специально для этого создается Фонд содействия реновации, который подчиняется правительству Москвы. Таким образом, крупные девелоперы получают не только упрощенный режим деятельности, но еще и крупнейшего покупателя недвижимости, за счет которого удастся серьезно подстегнуть спрос на панельное жилье.
Те, о ком не подумали
Но, пожалуй, самым тревожным в новом законопроекте является то, что он наносит существенный удар по и без того слабо развитому в России институту частной собственности. Несмотря на то что в законопроекте прописано право жителей на получение новой квартиры в районе или округе проживания, в нем также закреплена возможность принудительно выселить жителя через суд – по истечении двух месяцев после попадания дома в зону реновации. При этом компенсация будет осуществляться в соответствии с объемом жилой площади, а не с рыночной стоимостью квартиры. Такие факторы, как инфраструктура, транспортная доступность, экологическая обстановка и другие важнейшие составляющие качества жизни, при этих расчетах полностью игнорируются. В понимании авторов законопроекта размер кухни и санузла важнее для человека, нежели возможность гулять в парке или комфортно добираться до работы. И эта неоднозначная точка зрения в принудительном порядке навязывается жителям будущих зон реновации.
Хуже всего в этой ситуации владельцам коммерческой недвижимости, попавшей в зону реновации, – им не гарантируется даже право сохранения района или округа при компенсации. По факту это означает полное уничтожение малого и среднего бизнеса, поскольку для магазинов, кафе, парикмахерских и химчисток территориальное расположение является чуть ли не самым главным залогом коммерческого успеха.
Программа реновации стареющего жилого фонда, безусловно, нужна. Но в том виде, в котором ее предлагают депутаты Госдумы, она недопустима. Как могла бы выглядеть программа реновации хрущевок, если бы она действительно была направлена на повышение качества городской среды районов 50–70-х годов застройки? В ней должны были бы быть прописаны такие пункты, как поддержка малых и средних девелоперских компаний, фондов и общественных движений по организации местных сообществ и жилищному просвещению, развитие местного самоуправления и расширение полномочий муниципалитетов, софинансирование проектов за счет создания маневренного фонда на период капитального ремонта и т.д. Ключевой момент здесь в том, что такая программа могла бы быть направлена на создание и укрепление новых субъектов городского развития, аккуратно и вдумчиво подходящих к управлению своей собственностью. Она также могла бы помочь сформировать наконец так необходимые структуры медиации частных и общественных интересов. Но, к сожалению, эта программа направлена исключительно на поддержку крупного строительного бизнеса и дальнейшее свертывание правового регулирования градостроительной деятельности в Москве.
https://republic.ru/posts/80608
Читайте ещё больше платных статей бесплатно: https://t.me/nopaywall