Для УК и ТСЖ про реестр собственников.

Для УК и ТСЖ про реестр собственников.

@gkhvsem

Уже писала ранее, что недавно были внесены изменения в Жилищный кодекс. Теперь согласно им управляющие компании и ТСЖ обязаны вести реестр собственников помещений многоквартирного дома. Это ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса:

Управляющая организация, правление ТСЖ, кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в доме, который содержит сведения, позволяющие их идентифицировать (фамилия, имя, отчество гражданина или полное наименование и ОГРН юридического лица, номер их помещения в доме), а также размеры принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество.
При поступлении в УК, правление ТСЖ или кооператива письменного обращения инициатора общего собрания о предоставлении реестра эти лица обязаны в течение 5 дней предоставить реестр.
Согласие собственников на передачу персональных данных в таком случае (в целях созыва и организации общего собрания) не требуется.

Когда я только завела канал, познакомилась с одними из создателей сервисов для УК/ТСЖ. Ребята всячески поддерживали моё начинание и помогали. Хочу и вас познакомить с ними. Они тоже бесплатно повышают юридическую грамотность УК и ТСЖ, делают это обычно путём семинаров. Я попросила их рассказать о работе с реестрами собственников, потому что эта тема им хорошо знакома на практике.

***

- Давно Вы занимаетесь реестрами собственников?

- Мы занимаемся этим с 2014 года. Уже в 2011 году, задолго до изменений в кодекс, я понял, что для УК надо вести реестр. При этом реестр должен обновляться не по заявлению собственника, как это делают практически все, а автоматизировано. У нас идёт автоматическая выгрузка данных из ЕГРН.

Если поменяется собственник, площадь или другие данные, УК получает уведомление на e-mail и может в личном кабинете посмотреть и распечатать официальную выписку из ЕГРН по объекту. 

- А в чём преимущество? Что это дает УК?

- Благодаря этому одновременно решается сразу несколько проблем. Возьмём проблему продажи квартир с долгами.

Самая больная тема для всех (управляющих компаний и добросовестных граждан) - это должники по оплате за коммунальные услуги. Есть разные ситуации, но мы поговорим о ситуации, когда речь идет о злоупотреблении правом. 

В деятельности управляющих компаний все чаще возникали случаи, когда продают квартиру с имеющимися долгами за коммунальные услуги, их размеры могли достигать нескольких сотен тысяч за одну квартиру. 

По факту об этом компании узнавали только тогда, когда шли в суд через год, а может и три. Или же покупатели таких квартир "с долгами" не спеша приходили в УК где-то через 6-12 месяцев и честными глазами заявляли: «А мы не знали, ну и платить же мы должны только за себя по ЗАКОНУ с момента Госрегистрации».

В итоге получались просто огромные суммы в несколько миллионов по итогам года. Если в компании большой объём, даже более 1 000 лицевых счетов, то: 

1. Часто таких должников уже просто не могут найти. 

2. Увеличиваются расходы на содержание юридических отделов. Представьте, если управляющая компания обслуживает более 30 000 лицевых счётов - это около 100 тысяч населения. В таких случаях юр. отделы (3-5 сотрудников) просто не справляются. И таких компаний много. 

3. Дальше страдает бухгалтерия. Изменения данных бухучёта и перерасчёт. 

Некоторые управляющие компании и не списывают задолженность, пытаются долг погасить путём включения старого долга на нового собственника. Что происходит тогда? Люди пишут в ГЖИ, и УК получает штраф. 

4. В итоге страдают даже не УК, а добросовестные люди! По факту, страдает качество обслуживания дома, деньги, которые платят добросовестные собственники и которые предусмотрены на содержание дома, управляющими компаниями затрачиваются:

- на оплату долга старого собственника – перед ресурсниками;  

- на штрафы и расходы, не связанные с управлением дома (юристы, бухгалтера и госпошлины) и влечёт увеличение тарифа на следующий год.  

Наш сервис уже с 2014 года ведёт онлайн-учёт изменения данных. Сменился собственник или площадь объекта - УК видит это в личном кабинете и на почте. В целом, благодаря нашей системе управляющие компании могут изменить принцип своей работы – не ждать, когда придет собственник, а сами идти к ним, снимать показания приборов учета, заключать договора с новыми собственниками.

- Изменения в Жилищном кодексе коснулись и нарушений расчёта платы за услуги. Теперь компании могут получить штраф:

УК, ТСЖ или кооператив при нарушении расчёта платы за содержание жилого помещения, повлекшем её увеличение, обязаны уплатить собственнику или нанимателю штраф в размере 50% величины превышения над платой, которую надлежало начислить.
Исключение - случаи, если такое нарушение произошло по вине собственника или нанимателя или было устранено до обращения и (или) до оплаты жильцами.

- Данный пункт ещё раз дополняет нашу позицию, что необходимо своевременно получать данные из ЕГРН, а это удобнее всего делать автоматизировано. К примеру, продал Петров квартиру с долгом в 200 000 рублей Иванову, последнему (новому собственнику) пришла квитанция с долгом на старого собственника. А Иванов-то должен УК  только за один месяц где-то  5 000 рублей. А многие УК, думаю, будут по старинке так и делать, года два-три точно. Думаю найдутся предприимчивые жители, которые будут этим пользоваться: штраф для компании при указанной сумме будет почти 100 тыс. рублей, живи год без хлопот.

- В июне прошлого года как раз было принято Постановление Пленума Верховного Суда с разъяснениями о спорах по оплате коммунальных услуг и жилого помещения. Это что-то дало управляющим компаниям?

- Данным Постановлением закреплена позиция взыскания задолженности с собственников субсидиарно, а не солидарно с членов семьи, как это предусмотрено ЖК. Теперь на законодательном уровне закреплены следующие возможности:

1. Если раньше подавали одно требование ко всем членам семьи, сейчас на каждого собственника заявление о выдаче судебного приказа или исковое заявление подается отдельно пропорционально доли в праве собственности. 

Чтобы еще нагляднее объяснить проблему, приведу пример: когда в нашей системе было загружено 200 000 объектов, из них 88 000 объектов (почти половина) находилась в общей собственности (совместной или долевой) с общим количеством 235 000 собственников (почти в три раза больше, чем самих объектов). 

Мы знаем случаи, когда квартирой площадью 60 кв.м. владеют 212 собственников! 

2. Раньше члены семьи платили субсидиарно за долги, то есть если один из членов семьи не заплатил, за него платил другой член семьи, а сейчас каждый собственник платит только за себя. 

Конечно, в Постановлении Пленума Верховного Суда предусмотрена возможность подачи заявлений к членам семьи, но по факту это нецелесообразно, так как в любой момент во время процесса члены семьи могут принести соглашение с собственником о том, что все расходы на коммунальные услуги несет собственник. 

Учитывая все описанные проблемы, мы разработали сервис по подготовке документов в отношении должников. Претензии, заявления о выдаче судебного приказа и исковые заявления сервис готовит автоматизировано – в один клик хоть 100 000 документов, а самое главное, документы готовятся на каждого собственника пропорционально доли в праве общей долевой собственности, сумма задолженности и размер госпошлины рассчитываются автоматизировано. 

- Удобно. Как я поняла, всё это можно сделать при помощи специального автоматизированного сервиса для УК и ТСЖ «асусмкд.рф». Какие у него есть преимущества?

- Используя этот сервис, управляющие компании получают следующие преимущества.

Не надо искать данные, достаточно указать адреса домов. 

Наш сервис является самым выгодным – от 1 до 3 рублей за лицевой счет в зависимости от объема, чем больше объем, тем ниже цена, даже если у вашей компании 50 000 объектов, стоимость будет не дороже одного сотрудника с учетом налоговых и иных отчислений.

Цены наших коллег начинаются от 20 рублей только за получение данных по объекту + стоимость за использование их сервиса. 

Все, что мы описали и не описали, мы предоставляем за одну цену, мы еще развиваемся и делаем новые плюшки, которые добавляем без дополнительной оплаты.  

- Почему у Вас такие цены? 

 - Мы искренне хотим помочь управляющим компаниям. На самом деле ситуация на этом рынке не самая лучшая, об этом надо говорить отдельно и много.

Предоставляя услуги за низкую стоимость, мы вносим свою лепту в заботу о тарифах за содержание, которая складывается из расходов управляющей компании, думаем, что это +100 к нашей карме. :)

- Выгодно и самим жильцам, и компаниям.

 - Да. Кроме выполнения новой обязанности по ведению реестра собственников, сотрудники (в основном юридический отдел, бухгалтерия или же абонентская служба) избавляются от рутинной работы, получают больше времени на решение приоритетных задачах. То, что раньше делали несколько специалистов или даже отделов, с нашим сервисом может реально делать один человек.

- Есть ведь и другие сервисы для УК?

 - Да, но пока мы не встретили компанию, которая все сгенерировала в одном сервисе. Есть только одна, но она намного дороже и тоже есть нюансы.

- А можно как-то учесть пожелания компаний и товариществ?

 - Конечно. Мы рассматриваем и учитываем предложения наших клиентов, которые можно отразить в сервисе для их удобства. Сейчас у многих проблемы с заполнением ГИС ЖКХ. Мы помогаем с работой с этой системой без дополнительной платы, это уже +200 к карме, но это тоже отдельная большая тема.

- Можно как-то без покупки сервиса оценить его работу?

- Перед началом работы возможности сервиса можно попробовать бесплатно – для этого необходимо зайти в демо-кабинет и пройтись по функционалу сервиса.

- Есть какие-то недостатки или трудности в использовании сервиса?

- Про недостатки - не реализовано начисление платы. Мы планируем этим заняться, но у многих компаний эта функция уже реализована в 1С или других программных продуктах. Крупные компании, для кого мы в первую очередь нужны, пользуются ЕРКЦ.

- Какие планы у Вас на будущее? Над чем работаете?

- Чтобы сделать проведение собрания собственников МКД проще, удобнее, прозрачнее и сохранить природу (вспомните, сколько бумаги требуется для собрания (это еще +300 к карме), мы сейчас работаем над сервисом онлайн-голосования.

- Подписчики канала активно интересуются этой темой, спрашивают, как на уровне закона это всё регулируется.

- Это тоже целая отдельная тема. Регулирование там действительно с огромными пробелами, но эту идею точно надо развивать. Давайте расскажу об этом детально в следующем разговоре?

- Будем ждать, спасибо!

Бесплатно получить демо-версию сервиса АСУСМКД можно здесь.

Сервис бесплатного онлайн-голосования здесь.

Report Page