Об инвестициях в недвижимость
SGCapital
Недвижимость, на мой взгляд, является обязательным дополнением в любой хорошо диверсифицированный портфель. При условии, конечно, что этот портфель долгосрочный. Но мы тут, в основном, про такие и говорим.
Специфика этого класса активов состоит в том, что если работать с отдельными объектами, то неизбежно столкнешься с двумя проблемами: высокой стоимостью входа и низкой ликвидностью. В принципе, если можешь себе это позволить (дорого купить и долго не продавать) и устраивает доходность (например, от аренды после вычета всех расходов и налогов), то ничего плохого нет и в отдельных объектах.
Но большинству, в том числе, и состоятельных инвесторов, на мой взгляд, будет удобнеее работать с таким инструментом, как REIT (Real Estate Investment Trust). Это некий фонд (траст), инвестирующий не в акции и облигации, а в объекты недвижимости разных типов (жилую, офисную, складскую, здравоохранение и т.д.), паи которого можно купить на бирже через любого брокера как обычную акцию. Работа с REIT имеет целый ряд преимуществ перед покупкой отдельного объекта: практическое отсутствие ограничений по размеру инвестиции (можно вложить хоть 1000 долларов), возможность вложиться в сегмент рынка недвижимости, который сам знаешь не очень хорошо, но который считаешь интересным (например, больницы и дома престарелых), отсутствие необходимости участвовать в операционной деятельности (поддержание, ремонт и т.д.), налоговые преимущества, высокая ликвидность (возможность купить и продать внутри дня). REIT, как правило, платят и повышенные по сравнению с рынком акций дивиденды, что также очень удобно, если нужен регулярный доходный поток платежей.
Можно сделать следующий шаг и инвестировать не в отдельный REIT, а в индекс REITs. Это позволит достичь уровня диверсификации, недостижимого для индивидуального инвестора, так как в индекс мошут входить десятки и сотни REITs, с каждый из которых, соответственно, входит множество разных объектов недвижимости. Таким образом, оставаясь инвестированным в класс активов "недвижимость", избавляешься от рисков отдельно взятого объекта.
Начать я предлагаю с самого простого- комбинации двух широких и дешевых индексных фондов REIT под управлением Vanguard:
- VNQ (недвижимость США, 153 разных REIT в портфеле фонда, активов на 33,9 млрд долларов, дивидендная доходность 4,4% годовых, комиссия за управление 0,12% годовых)
- VNQI (недвижимость остального мира, включая развивающиеся рынки, 429 разных REIT в портфеле фонда, активов на 4,3 млрд долларов, дивидендная доходность также 4,4% годовых, комиссия за управление 0,15% годовых)
Если скомбинировать эти два фонда поровну (например, при доле недвижимости в портфеле 10% вложить в каждый из них по 5%), то вы получите такую степень диверсификации и за такую низкую комиссию, какой никогда не достигнете при самостоятельном отборе объектов.
А на десерт хочу показать один интересный график.
Глядя на него, я считаю, что сейчас, возможно, неплохой момент для входа в этот класс активов (недвижимость). Причина- в динамике процентных ставок в США (верхняя часть графика). Когда они растут, это делает инвестиции в недвижимость менее привлекательными, и относительная динамика REIT против рынка акций (нижняя часть графика) ослабевает (то есть, соотношение VNQ/VT падает). Для информации: VT- это индексный фонд того же Vanguard для рынка акций. И наоборот, когда ставки снижаются, недвижимость становится более привлекательным активом, чем акции, так как REIT платят вдвое большую дивидендную доходность.
С конца 2016 года ставка доходности 10-летних правительственных облигаций США снизилась с 2,6% до 2,15%, но в соотношении REIT/Рынок акций что-то "сломалось", и оно тоже упало, вместо того, чтобы привычно вырасти. Я думаю, это несоответствие скоро должно прийти в норму, а это значит, что существует большая вероятность позитивной динамики REIT в следующие несколько месяцев.
Важно помнить о том, что исторически риск этого класса активов сопоставим с риском рынка акций, поэтому "бесплатного ланча" тут нет. Но более высокая дивидендная доходность (4,4% против 2%) делает REIT более защитным классом активов, чем акции, в текущей рыночной ситуации.