О юридических рисках при покупке жилой недвижимости, и о том, как их предотвратить.
@ruspravo
Part two.
Риск признания продавца недвижимости ограниченно дееспособным или недееспособным.
Если продавец в судебном порядке был признан недееспособным или ограниченно дееспособным, в том числе и ПОСЛЕ совершения сделки - сделка может быть признана недействительной по иску опекуна или попечителя.
Как предотвратить?
- посетить совместно с продавцом наркологический и психоневрологический диспансеры, получив справки, о том, что он не состоит там на учете
- потребовать от продавца предоставить справку из органов опеки и попечительства о том, что над ним не установлены ни опека, ни попечительство и судебных решений об ограничении или лишении дееспособности в данные органы не поступало
- нотариально заверить договор купли-продажи, что позволит снизить риск признания сделки недействительной в случае установления над продавцом опеки или попечительства и заявления о том, что в момент сделки он не понимал значения своих действий
Риск нарушения прав наследников.
Если жилье было получено по наследству, на него могут претендовать другие лица. Даже по истечении шести месяцев, отведенных для принятия наследства (данный срок может быть восстановлен по уважительным причинам).
Также может быть оспорено и признано недействительным само завещание, например, в случае его подделки или признания наследодателя недееспособным.
Как предотвратить?
- совершать сделку по истечении срока исковой давности (1 год) с момента регистрации права собственности наследником
- нотариально заверить договор купли-продажи, что позволит повысить вероятность признания покупателя добросовестным приобретателем в случае возникновения спора
Риск умышленного обмана со стороны продавца.
Данный риск может возникнуть в случае умысла продавца на хищение денег или продажу некачественной недвижимости по завышенной цене, в результате чего вы потеряете свои деньги.
Как предотвратить?
- сличить фотографию в паспорте с внешностью продавца
- проверить паспорт по базе недействительных паспортов ФМС России
- поговорите с соседями, возможно они смогут подтвердить или опровергнуть личность продавца. Также у соседей можно выяснить информацию о состоянии коммуникаций, планирующихся стройках под окнами, состоянии криминогенной обстановки в районе
- убедитесь, что продавец показывает вам продаваемую квартиру, сверив ее расположение с данными из выписки ЕГРН (она должна быть с синими печатями Росреестра). Обязательно проверьте правильность таблички с адресом на доме и номер на входной двери квартиры
- внимательно изучите свидетельство о регистрации права собственности, также сверьте его с выпиской ЕГРН
- не оплачиваете авансовый платеж и стоимость недвижимости наличными деньгами, используйте эскроу-счет или банковскую ячейку, чтобы избежать "двойных" продаж или хищения денег
- убедитесь в отсутсвии задолженности по коммунальным платежам в приобретаемом жилье
- не занижайте в договоре купли продажи реальную стоимость недвижимости. Ведь если в дальнейшем договор будет расторгнут, продавец может вернуть только сумму указанную в документах
- в случае покупки в кредит, не вносите задаток до получения одобрения банка, если банк откажет в выдаче кредита, задаток вам могут не вернуть
- при внесении оплаты проверяйте подлинность передаваемых (закладываемых в ячейку) денежных средств с участием работников банка, чтобы вас не обвинили в оплате фальшивыми деньгами или "куклой"
- будьте особо внимательны, если жилье за короткое время меняло нескольких владельцев. Это может свидетельствовать о "заметании следов" и возможном возникновении претензий от третьих лиц в будущем
- не забудьте сверить планировку квартиры с планом БТИ: не законная перепланировка может создать проблемы при последующей продаже
- не гонитесь за дешевизной, низкая цена продаваемой квартиры, может быть уловкой мошенников: вас будут убеждать срочно внести аванс или задаток, после чего вы больше не увидите ни продавца, ни денег, ни квартиры
- если сделка со стороны продавца совершается по доверенности, обязательно проверьте подлинность доверенности у выдавшего ее нотариуса
- на сайте районных судов, относящихся к местоположению недвижимости и к месту регистрации продавца, проверьте по фамилии владельца наличие судебных споров с его участием, и выясните не касаются ли они продаваемого жилья
Подписывайтесь на канал Школа права - https://t.me/ruspravo