О юридических рисках при покупке жилой недвижимости, и о том, как их предотвратить.
https://t.me/coolchannel
Риск нарушения прав несовершеннолетних, если приобретаемая квартира была приватизирована.
В случае покупки имущества, приватизированного с нарушением прав, проживающего в квартире несовершеннолетнего, сделка может быть признана недействительной. Такие несовершеннолетние вправе обжаловать сделку по достижении восемнадцати лет. Срок исковой давности в этом случае будет исчисляться с того момента, как они узнали о нарушении своих прав в ходе приватизации. До достижения ими восемнадцати лет в интересах ребенка в суд могут обратиться: законный представитель, органы опеки и попечительства, или прокурор.
Как предотвратить?
- запросите у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в жилом помещении
- проверьте наличие в этих документах несовершеннолетних, зарегистрированных в недвижимости до ее приватизации
Риск обременения недвижимости правами третьих лиц.
Если в помещении зарегистрированы следующие лица, имеющие право пользования жильем, то они сохраняют это право независимо от смены собственника: https://t.me/coolchannel
- лица, отказавшиеся от участия в приватизации жилья (ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г.)
- лица, имеющие право пользования жильем на основании завещательного отказа (п. 2. Ст. 1137 ГК РФ)
- несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей
- получатели ренты за покупаемую недвижимость (ст. 34 ЖК РФ)
- лица, проживающие на основании договора найма или безвозмездного пользования (ст. 675 ГК РФ, п. 1 ст. 700 ГК РФ)
Как предотвратить?
- запросить у продавца выписку из домовой книги
- потребовать от продавца, чтобы все зарегистрированные лица были сняты с регистрационного учета до совершения сделки, а договоры, дающие им право пользования помещением – расторгнуты.
(!) Лица, имеющие право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа, не утратят его даже в случае снятия с регистрационного учета, до момента истечения срока пользования, установленного в завещательном отказе (как правило, это до конца жизни)
- проверить отсутствие зарегистрированных лиц, получив новую выписку из домовой книги
Риск нарушения прав несовершеннолетних лиц, или лиц, находящихся под опекой или попечительством, в том числе, при прошлых продажах.
Если, без согласия органов опеки и попечительства, произошло отчуждение жилья, в котором проживает оставшийся без попечения родителей несовершеннолетний или находящийся под опекой или попечительством член семьи собственник – сделка может быть признанной недействительной (п. 4 ст. 292 ГК РФ)
В этом случае вы рискуете потерять недвижимость и не вернуть уплаченные за нее деньги.
Как предотвратить?
- запросите у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в жилом помещении
- проверьте наличие в этом документе несовершеннолетних, когда-либо зарегистрированных в покупаемой недвижимости
- если собственником всей недвижимости/доли в ней является несовершеннолетний, запросите у продавца разрешение органов опеки и попечительства на сделку
- выясните, были ли получены необходимые разрешения в отношении совершенных до 1 января 2005 года сделок с приобретаемым имуществом в отношении несовершеннолетних
- запросите у продавца документы, подтверждающие, что несовершеннолетнему будет где проживать после совершения сделки (свидетельство о регистрации права собственности на иное недвижимое имущество, справка о регистрации в ином месте жительства)
Риск нарушения прав супруга собственника недвижимости.
Если квартира приобретена в период брака, но зарегистрирована только на одного из супругов – сделка может быть признана недействительной.
Как предотвратить?
- проверить паспорт владельца
- если на момент приобретения недвижимости владелец состоял в браке (или брак расторгнут, но срок исковой давности для раздела имущества (3 года) не истек) – нужно получить нотариальное согласие на сделку от супруги/супруга
- если помещение было получено по наследству или договору дарения, а также, если второй супруг не имеет прав на жилье в силу брачного контракта, либо если недвижимость оставлена за владельцем по соглашению о разделе имущества/решению суда – согласие не требуется
- если паспорт продавца получен позднее даты приобретения жилья и/или в нем отсутствуют отметки о семейном положении – запросите у него нотариально заверенное заявление, в котором он подтвердит, что не состоял в браке на момент приобретения недвижимости.