Недвижимость

Макроэкономические предпосылки

Строительство и операции с недвижимым имуществом

В прошлом году доля строительного сектора в России и странах с сопоставимым уровнем ВВП на душу населения (по паритету покупательной способности) осталась стабильной (5,4%).

Доля операций с недвижимым имуществом в России в 2017 году была на высоком уровне относительно других стран (8,3% от ВВП).

В 2013_2017 годах средняя доля строительства в ВВП России составляла в среднем 5,8%. При этом средняя доля этого сектора варьируется по странам: в Греции она составила 2,2%, а в Азербайджане – 11,2% от ВВП.

Сектора строительства и операций с недвижимостью в России – одни из крупнейших в структуре ВВП. Для сравнения, в 2018 году добыча полезных ископаемых обеспечила 11,5% от ВВП, оптовая торговля (за исключением торговли автотранспортными средствами) – 7,6%, а розничная – 4,3%.

После продолжительного спада в 2013 – 2017 годах валовая добавленная стоимость (ВДС) в строительстве в 2018 году выросла на 4,7% на фоне роста реального ВВП на 2,3%. Темп роста ВДС сектора операций с недвижимым имуществом в 2018 году замедлился до 0,5%, тогда как в 2017 году он достиг 2,2%. В 2014_2016 годах рост ВДС в секторе операций с недвижимостью был практически нулевым.

Объем строительных работ, измеряемый Росстатом, включает ремонтные, монтажные и строительные работы. Наибольшую долю в данном показателе составили работы по строительству жилой и коммерческой недвижимости (около 55,6% в 2017 году). Доля работ, напрямую относящихся к строительству жилых и нежилых зданий, обеспечила 37,9% данного показателя в 2017 году. Специализированные строительные работы, которые можно отнести к строительству жилой и коммерческой недвижимости, составили еще около 17,7% от объема работ в 2017 году.

В 2003–2008 годах объемы строительных работ росли гораздо быстрее, чем реальный ВВП, а с 2012 года – в реальном выражении отставали от него. В 2014–2017 годах наблюдался продолжительный спад реальных объемов строительства, он составлял 1,2–3,9% в год. Среди факторов, обусловивших данную динамику, мы выделяем общее ухудшение экономической ситуации, снижение ожиданий экономического роста, сокращение реальных доходов населения и повышение реальных ставок. По данным Росстата, за 2018 год объем строительных работ существенно вырос – на 5,3% (после существенного пересмотра данных в сторону увеличения).

Тем не менее данная статистика не подтверждается динамикой потребления цемента – по данным СМПРО, за 11М18 оно снизилось на 3%.

Строительство осуществляется либо за собственный счет компаний, либо с привлечением частных средств, либо за государственный счет, либо с использованием заемных средств. Чистый финансовый результат (рассчитывается как прибыль за вычетом убытка) строительных компаний, отражающий изменение их собственных средств, в 2017 году вырос на 3,5% для сопоставимого круга организаций, но за 11М18 оказался на 43% ниже, чем за тот же период предыдущего года.

В 2017–2018 годах возобновился рост кредитования строительных компаний. Объем рублевых кредитов строительным компаниям рос на фоне снижения ставок. Объем выдачи кредитов в иностранной валюте снижался во второй половине 2018 года по сравнению с 2017 годом, по нашему мнению, из-за роста волатильности рубля и его ослабления, ухудшивших восприятие валютных рисков для заемщиков.

Финансовое состояние населения.

Конечным потребителем жилой недвижимости является население. Покупку жилой недвижимости оно может осуществить с использованием либо собственных средств, либо заемных. Собственные средства населения формируются из сбережений и доходов.

Реальные доходы населения в 2017 году снизились на 1,3%, несмотря на рост на 2,3% реальной

официальной заработной платы – ключевого компонента реальных доходов. Разница обусловлена снижением других составляющих реальных доходов населения: скрытой заработной платы (на 2,2%), доходов от предпринимательской деятельности (на 3,1%) и доходов от собственности (на 19,0%). В 2018 году продолжающийся рост реальной официальной заработной платы (на 6,8% на душу населения) снова не оказал существенного влияния на динамику реальных располагаемых доходов на человека, которые выросли лишь на 1,0%. Мы считаем, что заработная плата росла за счет перехода населения из “теневого” сектора, и поэтому ее рост отражает лишь более значительную долю официальных заработных плат, а не повышение реальных доходов. По нашим оценкам, в 2018 году скрытая заработная плата снизилась примерно на 5,7%.

Реальные располагаемые доходы населения (рассчитываются как доходы за вычетом налогов, процентов по кредитам, платежей по страхованию и взносов в общественные и кооперативные организации) на человека снизились на 0,2% в 2018 году. Реальные располагаемые доходы населения, согласно прогнозам ЦМИ, в 2019 – 2021 годах будут расти относительно медленно – в пределах 1,3–2,1%, что не превышает темпы роста ВВП.

Норма сбережений населения снижалась с 2015 года в основном за счет роста кредитования и замедления прироста долларовых депозитов в рублевом выражении. Жилая недвижимость выступает как средство сбережений населения, поэтому она является альтернативой депозитам, наличным и ценным бумагам.

По нашим оценкам, доля расходов населения на покупку недвижимости снизилась в 2017 году и за 9М18, достигнув приблизительно 2,1% от располагаемых доходов. Одновременно с этим за 9М18 замедлился прирост вкладов, что, по нашему мнению, было обусловлено снижением ставок по ним.

Население может сберегать средства на депозитах и в виде наличных или ценных бумаг как из соображений предосторожности, так и из-за желания накопить средства на покупки в будущем. Таким образом, депозиты, наличные и ценные бумаги отражают часть отложенного спроса на недвижимость. В 2015–2017 годах депозиты составляли наибольшую долю сбережений (около 4,5–4,6% от располагаемых доходов), а доля наличных и ценных бумаг была около 1,1–1,6%.

Рублевые депозиты в 2017–2018 годах стабильно росли на 10–15% в год на фоне высоких процентных ставок. Рост валютных депозитов населения в начале 2017 года, по-нашему мнению, был обусловлен укреплением рубля. Во второй половине 2018 года ослабление рубля и увеличение его волатильности, на наш взгляд, снизили привлекательность валютных депозитов, несмотря на рост ставок по долларовым депозитам населения примерно до 3,0% в декабре 2018 года.

Структура вкладов по размеру постепенно менялась. Доля вкладов ниже 100 тыс. руб. снизилась с 9,4% в конце 2016 года до 8,1% в 3К18. Доля вкладов размером от 100 тыс. руб. до 700 тыс. руб. сократилась до 27,9% в 3К18 с 29,5% в 4К16. Доля вкладов свыше 1,4 млн руб. достигла 43% в 3К18 году, прибавив 0,9 п. п. за год. Рост доли крупных вкладов говорит об улучшении возможностей населения для покупки недвижимости.

Ключевая ставка является целевым операционным показателем ЦБ для регулирования уровня потребительской инфляции. Динамика ключевой ставки ЦБ определяет уровень ставок в экономике в целом и по депозитам для населения. Снижение ключевой ставки в 2017 году и в начале 2018 года, по нашему мнению, поддерживало рынок недвижимости благодаря снижению ставок по жилищным кредитам и уменьшению привлекательности депозитов.

При существенном и устойчивом отклонении инфляции от целевого уровня ЦБ будет воздействовать на темпы инфляции путем жесткой денежно-кредитной политики. Годовая инфляция уже достигла 4,3% в декабре 2018 года, что выше целевого уровня 4%. Прогнозы ЦМИ предполагают снижение ключевой ставки до 7,5% к концу 2019 года, до 7% – к концу 2020 года и до 6,75% – к концу 2021 года.

Кредитование населения

Заемные средства являлись ключевым источником финансирования для физических лиц, не готовых ждать, пока накопят достаточно средств для покупки недвижимости. На фоне снижения реальных располагаемых доходов в 2017 году ипотечные кредиты, по нашему мнению, были основным источником роста спроса на жилую недвижимость.

Рост объемов ипотечных кредитов (выдаваемых под залог недвижимого имущества) достигал 50–100% в 2018 году на фоне снижения ставки по ипотечным кредитам. Рост ключевой ставки в конце 2018 года будет оказывать повышательное давление на ставку по ипотечным кредитам в 2019 году. Снижение ключевой ставки в 2020–2021 годах, по нашему мнению, будет способствовать возобновлению снижения ставки по ипотеке и росту объемов ипотечных кредитов.

Средние по России темпы роста объема выданных ипотечных кредитов (в рублях и иностранной валюте) к середине 2018 года стабилизировались на уровне 60%. Москва – регион с наибольшей выдачей ипотеки в 2017 году (12,6% от совокупного объема в России).

В 2016 году объемы выданных ипотечных кредитов в Москве росли гораздо быстрее, чем

по России в целом. С конца 2017 года динамика выдачи ипотеки по основным регионам соответствовала общей тенденции.

Задолженность по ипотечным кредитам в 2018 году росла примерно на 20–30% на фоне роста объемов потребительских кредитов. Повышение ключевой ставки в конце 2018 года приведет к замедлению темпов роста задолженности по ипотеке и потребительским кредитам.

По нашим оценкам, соотношение числа выданных ипотечных кредитов и физлиц, которым их могли бы их одобрить с учетом размера доходов, составило около 2,5% в 2017 году. Это соотношение выросло с 1,3% в 2009 году до 3,5% в 2014, но затем резко снизилось до 2,4% в 2015 году. Мы считаем, что население стало консервативно относиться к будущему росту экономики и доходов, поэтому стало меньше покупать недвижимость.

Качество кредитов и фактическая неплатежеспособность населения отражаются в доле просроченной задолженности в ипотеке. Доля рублевой просроченной задолженности сокращалась с 2011 года на фоне опережающего роста общего объема задолженности. Рост доли долларовой просроченной задолженности, по нашему мнению, был обусловлен погашением задолженности платежеспособным населением из-за восприятия повышенных рисков у получателей ипотеки и снижением платежеспособности населения за счет ослабления рубля.

Просроченная более чем на 90 дней задолженность точнее отражает качество кредитов, так как она показывает именно тех заемщиков, которые не вносят платежи в течение продолжительного периода. Просрочка менее чем на 90 дней может быть связана с краткосрочными причинами:

непредвиденными тратами, задержкой выплат заработной платы или забывчивостью клиентов. С 2017 года наблюдалось снижение просроченной задолженности и в абсолютном выражении, и как доли от всей задолженности. Сокращение просроченной задолженности в абсолютном выражении означает улучшение качества ипотеки и снижение кредитных рисков для заемщиков.

С 2019 года ЦБ повысит по ипотечным кредитам с долей первоначального взноса 20% и ниже коэффициент для расчета взвешенного по рискам объема активов – с 150% до 200%.

Взвешенные по рискам активы учитываются при расчете норматива достаточности капитала (отношение собственных средств банка к взвешенным по рискам активам). Расходы населения на платежи по кредитам составили 7,6% доходов в 2017 году, что сопоставимо с уровнем развитых стран. Структура расходов на кредиты в России отличается меньшей долей расходов на жилищные кредиты (1,8%), что означает потенциал для роста

этого показателя. Для сравнения, расходы на жилищные кредиты в США составляли 4,4% от доходов населения в 2017 году.

Население постепенно наращивает нагрузку по жилищным кредитам на фоне смягчения условий кредитования и улучшения уровня благосостояния. Динамика показателей кредитной нагрузки населения показывает стабильный рост доли жилищных кредитов – с 2,6% ВВП в 2010 году до 5,7% в 2017 году.

Государственная поддержка строительства жилья

В проекте федерального бюджета на 2019–2021 годы предусмотрено несколько статей расходов на поддержку ипотечного кредитования и жилищного строительства.

Объем госпрограммы “Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации” – основной программы по стимулированию жилищного строительства – составит в 2019–2021 годах около 170–180 млрд руб. в год по сравнению с 116,9 млрд руб. в 2018 году. Целевые показатели программы предполагают постепенный рост производительности труда с темпом 3% год в секторе строительства и рост объема ввода жилья до 94–98 млн кв. км в 2020–2021 годах, исторического рекордного уровня для России.

Самая крупная разнонаправленная подпрограмма “Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан России” предполагает увеличение объема финансирования с 57,4 млрд руб. в 2018 году до 107,5–111 млрд руб. в 2019 – 2021. Она включает несколько федеральных программ, в том числе по поддержке отдельных групп граждан (госслужащих и военнослужащих, вынужденных переселенцев и т. д.). Федеральный проект “Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда” направлен на создание механизмов переселения граждан из непригодного для проживания жилья. Проект рассчитан на 35,4 млрд руб. в год в 2019 – 2021 годах. Непосредственно на стимулирование жилищного строительства в субъектах России из федерального проекта “Жилье” планируется направить 22,5–28,3 млрд руб. в год в 2019 – 2021 годах.

Направления реализации данного проекта включают модернизацию сектора строительства, улучшение механизмов государственной поддержки строительства стандартного жилья и снижение административной нагрузки для застройщиков. На поддержку льготного ипотечного кредитования из федерального бюджета планируется выделить по 9,2–11,5 млрд руб. в год в 2019 – 2021 годах по федеральному проекту “Финансовая

поддержка семей при рождении детей”. Проект предусматривает компенсацию разницы процентов при ипотечном кредитовании семей с двумя и более детьми и ставкой банка через ДОМ.РФ.

По условиям программы, семьи, у которых рождается второй и последующий ребенок в период действия программы (с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года), могут получить льготный ипотечный кредит по ставке 6% в год на период от трех до восьми лет. После льготного периода ставка будет равна текущей ключевой ставке ЦБ плюс два процента. По нашему мнению, льготный период, который меньше среднего срока ипотеки (около 16,3 лет в 2018 году), несет в себе долгосрочные кредитные риски для займодателей и риски потери жилья для участников программы.

Последним придется выплачивать кредит с плавающей процентной ставкой, что может привести к существенному ее увеличению. Возможное возникновение неплатежеспособности семей в связи с повышением процентной ставки может привести их к потере жилья.

Подпрограмма “Создание условий для обеспечения качественными услугами жилищно-коммунального хозяйства граждан России” включает две крупные статьи: федеральный проект “Формирование комфортной городской среды” на 43,6–46,2 млрд руб. в 2019–2021 годах и ведомственную целевую программу “Поддержка модернизации коммунальной и инженерной инфраструктуры субъектов Российской Федерации (муниципальных образований)” на 20,7 млрд руб. в 2019 году, 13,1 млрд руб. в 2020 году и 9,7 млрд руб. в 2021 году (в 2018

году объем программы составил 22 млрд руб.). Ведомственная целевая программа “Поддержка модернизации коммунальной и инженерной инфраструктуры субъектов Российской Федерации (муниципальных образований)” направлена на софинансирование реконструкции и строительства объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры. Проект “Формирование комфортной городской среды” направлен на создание механизмов развития комфортной городской среды, развитие городов и других населенных пунктов.

Жилая недвижимость в России

В 2018 году наблюдается уверенный тренд на посткризисное восстановление конъюнктуры рынка жилой недвижимости. Основные причины активизации спроса лежат в макроэкономической плоскости: стабилизация реальных доходов населения, помноженная на рост доступности ипотечного кредитования за счет снижения ставок. Другой важный фактор, влияющий на динамику отрасли – институциональная среда. Воздействие новаций законодательства, регулирующего процесс привлечения застройщиками финансирования через механизм долевого участия, будет наблюдаться как в краткосрочной, так и в долго_

срочной перспективе (подробнее о реформе ДДУ см. главу “Новая модель привлечения финансирования через ДДУ”).

Количество сделок

Количество сделок по ДДУ, остававшееся в 2016–2017 годах в пределах 670–690 тыс. (накопленным итогом за 12 мес.), в 2018 году начало расти. По итогам 9М18 рост относительно 9М17 составил 6%, однако накопленным за 12 месяцев итогом данный показатель все еще на 14% ниже докризисного уровня.

Доля ДДУ, заключенных физлицами, находится в пределах 87–93% от общего количества с тенденцией к росту с конца 2015 года. Здесь также наблюдается резкий спад в 2015 году и медленное восстановление в 2016–2018 годах.

На вторичном рынке количество сделок снижается третий год подряд, в 2К18 данный показатель составил 79% от пикового значения 1К15 (накопленным итогом за 12 месяцев).

Факторы спроса

Спрос на жилую недвижимость образуется под влиянием следующих факторов:

• Начало нового экономического цикла, которое выразилось в росте номинальных и реальных

зарплат.

• Рост сбережений населения на банковских депозитах.

• Рост доступности ипотеки из-за значительного снижения ставок в 2016–2018 годах.

• Снижение привлекательности депозитов как из-за падения ставок, так и в силу отсутствия

гарантий возврата денежных средств сверх застрахованных 1,4 млн руб. в случае отзыва

банковской лицензии.

• Начало восстановительного роста цен на большинстве локальных рынков в 2015–2017 годах;

как следствие – рост привлекательности жилья в качестве инвестиционного актива.

При анализе соотношения номинальных доходов населения и средней стоимости жилой недвижимости очевидна тенденция к росту доступности жилья для жителей рассматриваемых регионов. В Москве, Санкт-Петербурге и Московской области период, необходимый для формирования накоплений, достаточных для покупки квартиры, сократился на 57–59%, тогда как в Ленинградской области – на 44% (в среднем по России – на 61%).

Сделки с ипотекой

В последние годы значительно возросла роль ипотеки на рынке жилья. Впервые доля сделок с привлечением долгового финансирования превысила 20% в 2012 году на вторичном рынке и в 2013 году на первичном рынке, а по результатам 9М18 приблизилась к 50%.

Основная причина роста – постепенное снижение стоимости ипотеки и увеличение числа кредитов с низким первоначальным взносом, что позволило домохозяйствам со средним уровнем дохода стать участниками рынка недвижимости. Во время кризиса 2015 – 2016 годов правительством РФ была принята программа субсидий кредитным организациям, призванная компенсировать выпадающие доходы при предоставлении ипотечных кредитов на льготных условиях по сниженной ставке. В рамках реализации программы были выданы кредиты на сумму 928 млрд руб. – 37% от общего объема ипотечного кредитования. 

В результате доля ДДУ с использованием ипотеки резко выросла, поддержав цены на недвижимость.

Также рост доли ипотеки в сделках с недвижимостью в 2015–2017 годах подтверждает уход

с рынка инвесторов в жилую недвижимость.

ОБЪЕМЫ ВВОДА ЖИЛЬЯ

При анализе долгосрочной динамики ввода жилья можно выделить основную особенность рынка девелопмента – временной разрыв между инвестиционными циклами (которые совпадают с циклами экономической активности) и окончанием строительства объектов. Так, “бум” ввода приходится на первый-второй год после пика экономической активности (в России соответственно 2008 и 2015 годы).

За резким ростом объема ввода жилья в 2014 году (на 19%) последовала его стабилизация на уровне 85 млн кв. м по результатам 2015 года. После 2016 года наблюдается коррекция, преимущественно за счет индустриального жилья, ввод которого в 2018 году, по прогнозам, составит 42,4 млн кв. м, что на 7,7 млн кв. м ниже пикового значения 2015 года.

Средняя площадь квартиры, как и среднее число комнат в них, постепенно снижались – с 86 кв. м и 2,56 комнаты в 2004 году до 70 кв. м и 1,93 комнаты по итогам 2017 года. Характерно, что тенденция к снижению площади квартир началась только в 2010 году, до этого сокращение числа комнат компенсировалось ростом средней площади жилья в расчете на комнату.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПО РЕГИОНАМ В ГОДАХ ПРОДАЖ

Показатель насыщенности предложения характеризует объем текущего строительства, если сравнить его с годовым объемом продаж по ДДУ. Мы оцениваем уровень предложения, при котором

нет переизбытка, в три года. При этом более высокий показатель означает превышение предложения над спросом, что оказывает давление на цены в сторону снижения. Низкий показатель означает дефицит предложения на первичном рынке, что подстегивает рост цен на жилье.

ЦЕНЫ

Кризис 2015 года сильно повлиял на динамику локальных рынков жилой недвижимости – эффект ощущался вплоть до 2017 года. Единственным крупным регионом, где рост цен наблюдался на протяжении всего анализируемого периода, был Санкт-Петербург (совокупный рост в 2015 – 2018 годах составил 18%). Другой рынок, где последствия кризиса были незначительными – Казань (рост на 12,7% за аналогичный период). Наихудшая динамика была за_ фиксирована в Челябинске (падение на 13,5%). В среднем по стране цены на жилье c начала 2015 года снизились на 4,3%. В 2018 году впервые после кризиса был отмечен рост цен на недвижимость на всех крупных рынках (в лидерах – Санкт-Петербург, Новосибирск и Казань, где он превысил 10%), причем в среднем примерно половина роста пришлась на четвертый квартал.

ОСНОВНЫЕ ИГРОКИ

Как мы предполагали в предыдущем оборе, в 2018 году российский строительный рынок стал более концентрированным. При общем увеличении портфеля строящихся объектов на 10,7 млн кв. м по сравнению с концом 2017 года 38% роста пришлось на компании топ-5 (27% – на лидера, Группу ПИК, с абсолютным приростом в 2,9 млн кв. м). Все компании топ_20, за исключением Лидер Групп и ГК МИЦ, увеличили объемы текущего строительства. Более чем двукратный рост величины портфеля наблюдается у ГК ФСК Архстрой-инвест, СК ЮСИ, ГК Гранель и MR Group.

Жилая недвижимость в Москве

Количество сделок

В 2017–2018 количество зарегистрированных сделок по ДДУ в Москве продолжило стремительно расти. Накопленным итогом за 12 месяцев количество сделок с жилыми помещениями при участии физлиц вплотную приблизилось к 80 тыс. в 4К18 (для сравнения, до 4К16 данный показатель не превышал 30 тыс.).

Среди основных причин позитивной динамики – снижение ставок по ипотеке, восстановление роста реальных доходов жителей столицы, снижение цен на недвижимость, а также реализация отложенного спроса.

На вторичном рынке динамика по Москве в целом повторяет российскую: после 2015 года

наблюдается снижение активности по заключению сделок с правами собственности на жилье,

однако в 2017–2018 годах их количество стабилизировалось на уровне 450–460 тыс. шт.

(накопленным итогом за 12 месяцев).

Факторы спроса

Для Москвы характерны все основные факторы, влияющие на спрос, отмеченные в предыдущем разделе. Однако более обширная информационная база, доступная по данному рынку, позволяет провести подробный анализ отдельных составляющих спроса на рынке жилой недвижимости.

ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ СПРОС

Базовым фактором, определяющим спрос на жилую недвижимость для личного использования, является демографическая ситуация в регионе. С поправкой на уровень удовлетворенности текущими условиями проживания и платежеспособностью именно демография формирует объем потенциального потребительского спроса на рынке.

На демографическую ситуацию, в свою очередь, влияет ряд более глубоких факторов, связанных с экономической активностью и удобством жизни в регионе: структура и объем спроса на кадры со стороны бизнеса и государственных служб, уровень развития городской среды (зоны отдыха, торговые центры, современная транспортная система) и т. д.

Население Москвы в последние годы активно прирастало за счет миграции. Количество мигрантов, прибывших в столицу с 2000 года, эквивалентно 21% от общего населения по состоянию на 2017 год. На фоне значительных миграционных процессов тенденция к естественному приросту населения после 2011 года остается невыраженной.

Возрастная структура населения Москвы характеризуется высокой концентрацией граждан среднего и старшего возраста, при этом доля возрастных групп до 30 лет (включительно) ниже, чем в среднем по России. Это объясняется значительными объемами трудовой миграции (людей трудоспособного возраста без цели постоянного проживания), а также распространенностью современного типа воспроизводства и планирования семьи, характерного для современных мегаполисов.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ СПРОС

Спрос на недвижимость как на инвестиционный актив определяется ожидаемой доходностью от владения, которая состоит из двух элементов:

• Рост стоимости недвижимости (данный показатель определяется соотношением спроса и предложения на вторичном рынке недвижимости);

• Текущий доход от сдачи в аренду (за вычетом текущих расходов на эксплуатацию и налогов) – мы исходим из предположения наилучшего и наиболее эффективного использования инвестиционной недвижимости, неотъемлемой частью которого является рентный доход.

Долгое время главным стимулом для приобретения московской недвижимости в инвестиционных целях был рост цен на жилье, опережавший инфляцию. При стабильном коэффициенте капитализации рентных платежей на уровне 4–5% рост цен на объекты недвижимости в годовом выражении доходил до 14% в начале 2015 года, что дало совокупную доходность 19% за истекший год, тогда как долгосрочные депозиты (более 1 года) за тот же период принесли инвестору доход в 8%.

Однако с 3К15 средняя доходность от владения инвестиционной недвижимостью была ниже, чем от банковского вклада. Более того, весь 2017 год наблюдалась отрицательная доходность владения недвижимостью. На фоне вышеперечисленного московское жилье временно утратило свою привлекательность в качестве инвестиционного актива. Дальнейшее развитие рынка инвестиционного жилья столицы будет определяться преимущественно динамикой цен на вторичном рынке, а также величиной скидок при покупке жилья на этапе котлована.

ПОКУПКА ИЛИ АРЕНДА

В последние годы государство уделяло значительное внимание развитию “цивилизованного рынка доступной аренды”, который в России остается ненасыщенным. Доля граждан России, проживающих в собственном жилье, значительно выше, чем в развитых странах, а это, в свою очередь, снижает эффективность рыночных механизмов как в части трудовых ресурсов (низкая мобильность населения), так и в части ценообразования на рынках недвижимости (через снижение объема и количества сделок).

На уровне населения решение о выборе между арендой и покупкой жилья принимается с учетом как объективных, так и субъективных факторов. Так, к последним относятся, с одной стороны, ценность владения имуществом, которое дает уверенность в будущем, на случай ухудшения финансового состояния домохозяйства, а с другой – возможность довольно быстро сменить арендное жилье на более просторное, с более удобным расположением (в том числе в другом регионе). При этом первое характерно для старшего возраста, а второе наиболее актуально для молодежи.

Среди факторов финансового характера, влияющих на выбор между покупкой и арендой жилья, основными являются ставка по ипотеке, ставка по депозитам, а также темп роста цен на жилье и арендных ставок в регионе.

Преимущества аренды:

• Более низкий регулярный платеж по сравнению с ипотекой (по аналогичным объектам);

• Не нужен первоначальный взнос;

• Экономия на налоге на недвижимость.

Преимущества покупки жилья с использованием ипотеки:

• Фиксация регулярных платежей на определенном уровне (независимо от будущей инфляции);

• Возможность покупки жилья на этапе строительства (с дисконтом);

• Налоговые вычеты, связанные с ипотекой и покупкой жилья.

ОБЪЕМЫ ВВОДА ЖИЛЬЯ

“Бум” ввода жилья в Новой Москве 2014–2016 годов завершился, и при общем вводе н уровне 3,4 млн кв. м в год доля “старой” Москвы в нем по результатам 2017 года достигла 69%, что в абсолютном выражении составило 2,4 млн – максимальное значение с 2009 года.

Объем ввода жилой недвижимости в Московской области без учета Новой Москвы в 2016– 2018 годах стабилизировался на уровне 8,8 млн кв. м.

Объем предложения на первичном рынке в Новой Москве, достигший локального максимума 600 тыс. кв. м в первой половине 2017 года, с тех пор снизился, и в середине 2018 года находится на уровне 400 тыс. кв. м. Похожая динамика наблюдалась и в старых границах Москвы, однако здесь предложение сократилось лишь на 13%.

ЦЕНЫ

Так как средние показатели первичного рынка более волатильны из-за начала продаж отдельных проектов, которые искажают статистику, основные тренды удобнее анализировать на основе данных по сделкам на вторичном рынке.

Одна из главных причин роста спроса на недвижимость на московском рынке – удешевление квадратного метра в 2016–2017 годах. За этот период средние цены снизились на 9,7% (для сравнения, в среднем по России – снижение на 7,2%, в Санкт-Петербурге – рост на 5,2%).

Однако с начала 2018 года наметился рост цен, и за период с января по октябрь средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 2,7% до 196 тыс. руб.

На первичном рынке наблюдается разнонаправленная динамика в зависимости от класса жилья.

В старых границах Москвы с начала 2018 года сильнее всего выросли цены на квартиры эконом класса, в Новой Москве лидирует комфорт класс. По всей Москве в 2018 году отмечалось снижение стоимости квадратного метра жилья бизнес класса, при этом в Новой Москве негативная динамика последних лет привела к сближению цен на квартиры комфорт и бизнес класса (соответственно 114 тыс. руб. и 122 тыс. руб. за кв. м в ноябре 2018 года).

ВЫДАЧИ РАЗРЕШЕНИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Количество выданных разрешений на строительство жилых домов и многофункциональных комплексов в 2018 году значительно возросло, при этом большая часть разрешений была получена в первой половине года. Причина такой аномалии – новые правила привлечения средств дольщиков, часть из которых вступила в силу 1 июля 2018 года

ОСНОВНЫЕ ИГРОКИ

Показатели рыночной концентрации по городу Москве хоть и находятся на высоком уровне, но за последний год изменились незначительно, что является признаком зрелого рынка. Безоговорочным лидером по объему строительства здесь является ГК ПИК с рыночной долей в 20%, на нее же пришлось 34% совокупного прироста объемов строительства в 2018 году.

Среди компаний топ_20 по объему строительства 2018 года самые высокие темпы роста показали MR Group (рост на 143%), РГ-Девелопмент (на 120%), Самолет-Девелопмент (на 120%). Четыре компании из состава топ_20 не вели строительство в конце 2017 года (Апрелевка С2, Рождествено, Центр-Инвест, Переделкино Ближнее). Наиболее значительным снижение объемов строительства оказалось у Capital Group (на 36%).

Один из основных игроков на московском рынке – государственный застройщик “Управление гражданского строительства” (КП УГС), учрежденное правительством города для строительства жилых и социальных объектов. По результатам 2017 года компания заняла второе место по объему ввода жилья в Москве и 15_е – в России. Непрерывное увеличение объемов текущего строительства свидетельствует о тенденции роста доли государственного участия на рынке строительства жилья, при этом сравнительно высокая валовая маржа указывает на наличие нерыночных условий деятельности компании.