На что нужно обращать внимание при покупке "вторички"

Можно выделить шесть основных опасностей, которые встречаются при покупке квартир, в которых уже кто-то жил.

1. Сложности приватизации

Проблема: невключение в число собственников при приватизации квартиры лиц, которые имели право на участие в ней. Распространенный вариант — снятие с регистрационного учёта несовершеннолетних до приватизации.

Решение: чтобы в один прекрасный момент к вам не пришёл обделённый собственник жилья, необходимо перед покупкой квартиры запросить архивную выписку из домовой книги, договор социального найма, ордер для установления всех лиц, состоящих на регистрационном учёте в квартире.

Также стоит проверить квартиру на наличие зарегистрированных лиц, отказавшихся от приватизации на момент заключения договора купли-продажи квартиры. Это важно, так как лицо, отказавшееся от приватизации, приобретает право пожизненного пользования и проживания в квартире. Для исключения этого риска необходимо снять с регистрационного учёта лица, отказавшиеся от приватизации, до заключения договора купли-продажи квартиры.

2. «Материнский капитал»

Проблема: при покупке квартиры с использованием материнского капитала необходимо наделить всех членов семьи долями в праве собственности на квартиру. В противном случае при продаже квартиры сделка может быть признана недействительной и, как следствие, квартира будет изъята у покупателя.

Решение: необходимо проверить сделку на предмет использования средств «материнского капитала» при приобретении квартиры.

3. Неузаконенная перепланировка

Проблема: после приобретения такой квартиры можно столкнуться с проблемами при проверке жилья эксплуатационными органами или при дальнейшей продаже этой квартиры.

Решение: о возможных перепланировках можно узнать после получения технических документов БТИ, сравнив полученные планы с реальным состоянием квартиры.

4. Не все бывшие жильцы сняты с регистрационного учёта

Проблема: наличие прописанных лиц на момент заключения договора купли-продажи квартиры.

Решение: чтобы проверить, кто прописан в покупаемой квартире, необходимо заказать выписку из домовой книги. В ней указываются все лица, состоящие на регистрационном учёте. Получить этот документ можно в МФЦ.

Необходимо требовать от продавца обязательного снятия зарегистрированных лиц с регистрационного учёта до заключения договора купли-продажи квартиры.

5. Долги бывших собственников

Проблема: наличие задолженностей по коммунальным платежам.

Решение: чтобы не оказаться заложником чужих долгов, заранее получите от продавца платёжные документы из Единого расчётного центра об отсутствии задолженности по коммунальным платежам на момент заключения договора купли-продажи.

6. Недееспособность продавца

Проблема: заключение договора купли-продажи квартиры лицами, неспособными понимать значение своих действий или руководить ими. Как правило, это лица, имеющие определённые заболевания, которые не позволяют отдавать отчёт совершаемым действиям.

Решение: чтобы минимизировать такой риск, необходимо затребовать у продавца справки на имя продавца из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Срок самостоятельной проверки квартиры может занять от двух недель до трёх месяцев.

Для чего всё же стоит привлечь специалиста?

Для проверки юридической чистоты сделки. Риэлтор или юрист должен проверить перед покупкой квартиры историю переходов права собственности на неё, заказав соответствующую выписку из ЕГРН, а также по возможности получить у продавца всю предшествующую правоустанавливающую документацию и осуществить правовую экспертизу всех совершённых сделок с квартирой.