лекции
Основание возникновения права:
· Аренда (может возникнуть на основании акта государственного органа/договора)
· Судебное решение (основание для возникновения титула в аренде, праве бессрочного пользования)
· Приобретательная давность (добросовестность, открытость владения, отношение как к своей в течение 15 лет, т.к. З/У – недвижимость
Приобретательная давность
Ст.16 ЗК РФ и ст.214 ГК РФ. Что такое «находящиеся в собственности»? Что является подтверждением этого факта? Регистрация – п.9 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», свидетельство о регистрации как правоудостоверяющий документ. Не находящиеся в частной собственности З/У в государственной собственности: федеральной, субъекта РФ. Как отвечать условиям добросовестности в таком случае? Незнание закона не освобождает от ответственности. Что такое открытое владение? ПС носит публичный характер, реестр о правах открытый и доступный. Применительно к земле понимается под открытостью не то же самое, что в гражданском праве, потому что земля – часть окружающей среды. Я отношусь к земельному участку как к своему, когда огораживаю его, реализую земельные права и обязанности, показывая всем, что этой мой земельный участок.
Пример: лицо приобрело земельный участок у того, кто не мог его отчуждать. З/У всё ещё в государственной собственности, сделку признают недействительной. ПС по давности не возникает всё равно, земля вернётся в государственную собственность, если не будет предоставления.
Поэтому по приобретательной давности не признать ПС на З/У – ст.214 ГК и ст.16 ЗК РФ, добросовестности владения здесь быть не может.
Применительно к земле бесхозяйное отношение органов власти в отношении З/У не может рассматриваться как отказ от ПС на него. Единственное, что возможно в таком случае, так это обратиться в органы земельного надзора, чтобы привлечь муниципальное образование к ответственности за это.
Пример: участок выбыл из владения органа по воле, но были нарушения в порядке приватизации, и сделка недействительна, затем осуществили ряд сделок, которые тоже недействительны, потому что первая сделка была недействительной. Возможно ли истребовать потом у добросовестного приобретателя? Практика идёт по пути того, что можно, должен вернуться в публичную собственность.
Нужно обосновать возможность оставления объекта у лица, который сможет его содержать. Он сможет признать ПС на здание по давности владения, а затем по ст.39.20 ЗК РФ оформить права на землю. Цель – использование объекта недвижимости. Единство судьбы, а не единство объекта, поэтому не приобретательная давность основание приобретения права.
Решение о формировании земельного участка – акт органа исполнительной власти, на основании которого проводятся торги.
Протокол о победителе торгов – основание возникновения права на земельный участок.
Что лицо должно сделать, когда хочет занять бесхозный участок:
1. Узнать данные публичной кадастровой карты о собственнике земли;
2. Если она не зарегистрирована на праве частной собственности, то в ОМС нужно узнать, к какой зоне относится участок, для чего он предназначен (можно в региональной геоинформационной системе посмотреть есть ли проект межевания и принятый проект планировки + территориальную зону, в зависимости от которой определяется вид пользования);
3. Обратиться с заявлением о расположении схемы расположения участка на кадастровой карте территории: Если есть проект межевания – ОМС разрабатывает эту схему и утверждает её своим решением, оно действует в течение 2 лет;
4. Начать процедуру предоставления в соответствии с разрешённым видом пользования.
Зарегистрированные до 30.10.2001 года участки – п.9 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК», равная юридическая сила этих документов с данными ЕГРП.
Основания возникновения прав на землю:
· Предоставление
· Приватизация
· Переоформление/оформление
· Сделка
Способы возникновения прав на землю:
Ø Первоначальный (ЗУ переходит из публичной в частную собственность, включение в гражданский оборот)
Ø Вторичный (только сделка)
Предоставление и оформление: государственная услуга, подчиняется административным регламентам.
Переоформление: право пожизненного наследуемого владения -> право собственности (п.9.2 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК», ст.39.20 ЗК РФ), оформление фактического пользования.
Приватизация: характерно неравенство сторон, поэтому выделяется отдельно от сделки. Орган публичной власти не может отказать, у него нет свободы усмотрения, если заявитель отвечает условиям, установленным в законе + объект не изъят из оборота.
Предоставление
Предоставление: проводятся торги, но тут тоже нет свободы усмотрения, есть жёсткая регламентация и в части объекта, и в части процедуры проведения аукциона.
Виды предоставления как первоначального способа возникновения прав на земельные участки.
В зависимости от этапов предоставления:
· С предварительным согласованием предоставления (ранее места размещения объекта)
· Без предварительного согласования предоставления
В зависимости от способа принятия решения о предоставлении земельного участка:
Ø Торги в форме аукциона
Ø Целевое предоставление
Титульный критерий:
o В собственность
o В аренду
o На праве постоянного бессрочного пользования, безвозмездного пользования
Предоставление – совокупность последовательных действий, направленных на изменение правового статуса земельного участка, производимых в соответствии с требованиями законодательства специально уполномоченными исполнительными органами государственной власти и/или местного самоуправления, специализированными организациями (кадастровыми инженерами, фондами имущества и т.п.), юридическими лицами и гражданами.
Инициатива предоставления может исходить от ФЛ/ЮЛ.
Нет нормы в ЗК, регламентирующей момент, с которого можно начать использовать земельный участок. Раньше была такая норма, было определено, что с момента выноса границ земельного участка в натуре. А это делали кадастровый инженер и лицо, которое будет использовать/собственник, принявший решение о выставлении участка на торги.
Тот, кто инициирует выставление участка на торги, тот и должен проверять, насколько точно определены границы участка + должен давать гарантии, что границы участка определены и наложений на границы других участков нет. На сегодняшний день никто таких гарантий не даёт, а это относится к чистоте сделки.
Процедура предоставления с точки зрения юридически значимых действий, проводимых участниками предоставления, представляет собой изменение правового статуса земельного участка, с целью получить его из публичной собственности в частную либо получить право аренды (например, для комплексного освоения территории, аренда с целью застройки).
Стадии предоставления земельного участка.
1 стадия – подготовительная;
2 стадия – образование (формирование) земельного участка;
3 стадия – принятие решения о предоставлении участка или об изменении родового статуса участка;
4 стадия – оформление документов.
Подготовительный этап.
На этом этапе всегда происходят юридически значимые действия, «запускающие» отношения по предоставлению участка: подача заявления соискателя права на землю, его принятие и регистрация.
Мы можем выделить действия подготовительного характера, связанные с определением характеристик участка, необходимых для будущих стадий. Ст. 39. 15 ЗК РФ вводит предварительное согласование предоставления земельного участка.
После 1 марта 2015 г. предоставление земельного участка представляет собой публичную услугу, оказываемую органами гос. власти соискателю (потребителю услуги). Каждый потенциальный соискатель имеет право на получение информации о предоставляемой услуге, ее можно получить в МФЦ.
Предоставить можно только земельный участок, имеющий индивидуально-определенные характеристики, потому что согласно ст. 6 ЗК РФ земельный участок - недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
ВОПРОСЫ: насколько точно необходимо определять границы участка? Какое описание является исчерпывающим? Кто и в каком порядке описывает характеристики участка?
В процедуре предоставления каждое юридически – значимое действие заканчивается получением документа: хочу участок – подаю заявление.
Принцип целевого использования воплощается в том, что каждый соискатель указывает в заявлении цель получения участка, а орган публичной власти это учитывает и реагирует соответствующим образом. Для этого на подготовительном этапе органы публичной власти проводят резервирование и зонирование (можно в другой последовательности). Так определяются виды деятельности, которые допускаются на земельном участке. По итогу каждый соискатель может получить информацию о необходимом ему участке (где участок и какие виды его использования допустимы). Также эта информация позволяет принимать документы о планировке территории, подготавливается проект межевания.
Предварительно предоставление ЗУ осуществляет, когда земельный участок не имеет четких границ (не в полной мере проведена процедура индивидуализации ЗУ). Оно предполагает собой условия по образованию ЗУ, уточнению его границ. Раньше такая процедура называлась «выбор» ЗУ.
Подготовительный этап представляет собой подготовку к будущему описанию границ ЗУ (к формированию или образованию ЗУ. Сейчас это синонимы). Анализ ст. 30 ЗК РФ утратившей силу с 1 марта 2015 г. и ст. 1.2 ЗК РФ, которая действует сейчас, говорит о том, что образование более частное понятие, чем формирование ЗУ.
Образование (формирование) земельного участка.
Формирование (говорим о старом понятии) – первоначальное создание ЗУ для последующего внесения в кадастр, тогда определялся правовой режим участка (целевое назначение и виды разрешенного использования, т.е. уникальные (основные) и дополнительные характеристики).
Основные характеристики – кадастровый номер, граница, размер ЗУ.
Дополнительные характеристики – целевое назначение и вид разрешенного использования.
Образование – изменение границ ЗУ, т.е. его уникальных характеристик. Ст. 11.2 ЗК РФ: определяются категории земли и виды разрешенного использования по тем, которые были у исходного участка до раздела, выделения, объединения т.п. Образование – геометрия, имеющая правовое значение. При уточнении границ земельного участка она может измениться, но в пределах 10%.
Способы образования ЗУ (гл. 1.1):
1. Раздел;
2. Выдел;
3. Объединение;
4. Перераспределение.
На этом этапе формирования ЗУ действует правило: важно есть или нет проект межевания территории. Если есть, то образование ЗУ осуществляется исключительно и только на основании этого проекта.
Вопросы: кто платит за кадастровые работы? В ЗК говорится, что кто заказывает, то и платит. Т.е. платит тот, кто заказывает процедуру предоставления земельного участка.
Есть запрет возлагать на победителя аукциона компенсацию расходов на проведение кадастровых работ (для органа МСУ или иного инициатора аукциона). Такие расходы уже учитываются в цене ЗУ. Ст. 11. 10 ЗК РФ право на образование земельного участка. Расходы по подготовке схем распределяются также в зависимости от инициатора предоставления ЗУ. Но она не распространяется на территории гоРОДОВ федерального значения. Если ЗУ предоставляется в их границах, то нельзя на граждан или юр. лиц возлагать расходы по подготовке расположения земельного участка на кадастровой карте территории
В ЗК РФ: разработка проектов планировки и межевания в случаях предоставления ЗУ для комплексного освоения, развития и устойчивого развития является обязанностью лица, которому по результатам торгов разрешено его использование для застройки в целях комплексного освоение или комплексного развития или устойчивого развития.
ГрК РФ: если лицо получает территорию для комплексного освоения, то готовится документация по планировке территории, осуществляется строительство объектов капитального. Строительства, создание инженерной инфраструктуры. Согласно документации по территориальному планированию зона, которая предполагается для развития, это зона со смешанным видом разрешенного использования.
Если наш участок оказывается в зоне устойчивого развития, то нам без торгов взамен участка предоставляется другой ЗУ, минуя ст. 56.1 из ЗК Гр.К РФ
Разработка документации по планировке территории является правовой формой реализации полномочий органов публичной власти по планированию использования земли. Это вид деятельности по планированию использования ЗУ, но не по его использованию.
Расходы на организацию и проведение аукциона.
Инициатор аукциона несет расходы на кадастровые работы, документацию по планировке территории, работы по межеванию. ЭТО ВХОДИТ В ТРАТЫ НА ОРГАНИЗАЦИЮ АУКЦИОНА? НЕТ, НЕ ОТНОСИТСЯ. Т.к. цель не аукцион, а образование ЗУ.
Ст.39.14 ЗК РФ и 39.11 ЗК РФ и 39. 8 ЗК РФ.
Решение об изменении правового статуса ЗУ принимается либо на торгах, либо целевым образом. По общему правилу участки предоставляются за плату и на торгах.
Целевым образом может быть предоставлен ЗУ в первоочередном порядке (внеочередном). Если участок предоставляется во внеочередном порядке, то это значит, что для таких граждан установлена льгота по порядку принятия решения о предоставлении ЗУ (изменении его правового статуса). Например, многодетные семьи, инвалиды, герои России. Вторая часть их льготы, например, по вопросам оплаты не касается порядка предоставления. Это льгота в части условия предоставления - возмездности. что если бесплатно и в собственность, вообще речь про торга нельзя вести.
Субъекты РФ имеют право принять решение об определении категорий граждан, которым земельные участки предоставляются без торгов и бесплатно из состава земель, в собственности субъекта или органов местного СУ. Например, все по-особенному у казаков. При такой передаче устанавливаются предельные нормы предоставления. Земельный участок индивидуализируется за счет органов публичной власти (т.е. он привлекает кадастрового инженера). До момента, пока участки будут готовы, гражданам можно отказывать в их предоставлении. Договор называется «договор о передаче в собственность бесплатно».
Прекращение права
Поговорим о способах прекращения права. Если говорить о классификации, то это может быть прекращение права в зависимости от воли (добровольное/принудительное) или в зависимости от порядка (гражданско-правовой/административно-правовой). Но это теория, она может быть интересна только в том случае, если вы будете заниматься наукой «Земельное право».
Особенно хотелось бы остановиться на таком способе прекращения права как изъятие земельного участка.
Все дело в том, что для земельного права и вообще для земельных правоотношений по использованию земли характерно то, что право может быть прекращено при отсутствии неправомерных действий со стороны обладателя такого права и при отсутствии его воли, то есть принудительно. Право может быть прекращено принудительно при условии, если отсутствует воля. У вас есть земельный участок и, в принципе, вы являетесь собственником этого земельного участка, используете его в своих целях. Участок у вас может быть изъят, даже если вы не планируете произвести его отчуждение. Участок может быть изъят органом публичной власти, если имеются государственные или муниципальные нужды. В ст. 49 ЗК предусмотрены основания изъятия земельных участков для гос./муницип. нужд. В ст. 49 можем найти, что такое гос./муницип. нужда, в каких случаях может быть прекращено право на земельный участок, если нет неправомерных действий со стороны обладателя права.
Вопрос принудительного прекращения права на землю при отсутствии со стороны обладателя неправомерных действий регулируется также главой 17 ГК (ст. 279-283 ГК).
И также в главе 17 ГК предусмотрены порядок и основания изъятия при наличии неправомерных действий. Но сейчас мы говорим об изъятии при отсутствии таких действий.
Изъятие земельного участка – это способ прекращения права, который характеризуется тем, что орган публичной власти проводит процедуру прекращения при условиях, предусмотренных законом (в частности, наличие гос./муницип. нужд). В этой связи представляет интерес вопрос: а что такое гос./муницип. нужда? И второй вопрос, который здесь имеет значение: какова правовая форма, в которую эта нужда облекается?
Ведь есть вопросы местного значения (см. закон о местном самоуправлении). Есть вопросы предмета ведения органов власти субъекта. В этой связи государственная нужда – это тот интерес или та функция, те полномочия. Где граница между публичными и частными интересами? Особенно в случае, если речь идет о комплексном и устойчивом развитии территории по инициативе частного лица. В случае, если необходимо построить детский сад. Это государственная нужда, то есть существует определенное стратегическое направление развития, в рамках реализации которого орган публичной власти разного уровня (субъект, МО) принимает документ о планировании.
В принципе законодатель идет по пути определения объектов по функциональному признаку, имеющих приоритетное значение.
Дальше возникает вопрос: а в какую правовую форму облекается эта государственная нужда? На практике могут быть документы планирования, причем планирование использования земли осуществляется документами стратегического планирования (к ним относятся документы территориального планирования: схемы территориального планирования, генеральные планы населенных пунктов). В этих документах как раз и определяются места размещения различных объектов федерального, регионального, местного значения.
Поэтому документ территориального планирования – это как раз та правовая форма, в которую облекается эта государственная/муниципальная нужда. Даже при наличии международного договора все равно принимается публичный акт во исполнение МД.
Далее, например, для строительства дороги законодательством предусмотрено резервирование земельных участков. То есть следующая правовая форма, в которую может быть облечена государственная нужда – это акт о резервировании земель для размещения конкретного объекта. При резервировании органы публичной власти предпринимают последовательные действия, направленные на прекращение права на земельный участок в связи с наличием государственных или муниципальных нужд. Применительно к государственным и муниципальным нуждам можно выделить следующие юридически значимые действия. Я сейчас говорю не о последовательной процедуре, а о ступеньках юр значимых действий.
1) Принятие решения о наличии государственной нужды (документ территориального планирования либо акт о резервировании). Причем акт о резервировании может быть во исполнение документа территориального планирования;
2) Опубликование такой информации (опубликование решения о резервировании);
3) Принимаются решения об изъятии земельного участка (данное решение обязательно направляется правообладателю);
4) Правообладатель должен расписаться в получении решения;
5) Данное решение направляется в регистрационный орган, потому что факт резервирования и будущего изъятия или факт изъятия отражается в реестре прав. На этапе резервирования информация об изъятии отражается в реестре как обременение (ст. 56.1 ЗК: резервирование – ограничение прав);
6) Решение об изъятии публикуется. Право собственности носит публичный характер, поэтому информация о правовом статусе должна доводиться до сведения граждан.