Квартира

Всем привет, в этом посте мы хотим рассказать, почему мы решили заложить нашу квартиру в банке и сыграть в МММ

Нет, ладно, если серьезно мы расскажем о своих планах на квартиру, рассмотренных факторах и принятых решениях.

Вводное

Мы живем в пролетарском районе, что нам не очень нравится, хочется чтобы вокруг жили академики и скрипачи. Но таких мест в Москве не оказалось, поэтому мы рассматриваем реалистичные варианты. Реалистичных вариантов было два.

Съем жилья. Сдаем свое, снимаем другое.
Покупка жилья. Продаем свое, покупаем другое.

По съему вылезает примерно такой расклад

У нас есть примерно 70к руб "свободных" от отдыха и трат денег, которые мы откладываем.
Мы можем сдать свою квартиру за примерно 30-35к
Мы можем снять нравящуюся нам квартиру за 45-50к.
Цена доплаты составляет 10-20к в месяц. Остальное мы откладываем.
Плюсы - нет фиксации на одной сделке, можно поменять место съема, поменять жильцов, отказаться от съема, продолжать хранить накопления в диверсифицированном виде (депозиты в разной валюте, опционально думал прикупить облигаций)
Минусы - возникают издержки на взаимодействие "мы - кому сдаем" и "мы - у кого снимаем". Эти издержки могут меняться со временем от идеального варианта, что жильцы молча переводят нам деньги на карту, а мы видим хозяина нашей квартиры только в момент передачи ключей. До неидеального, когда нашу квартиру ушатает толпа пьяных цыган с медведями, а нас выселят из квартиры, потому что у хозяина развелась дочка и ей негде жить. В нашей квартире могут сжечь диван и пол (привет, мама, мне стыдно все еще), в чужой квартире могут не дать поменять шторы (реальный случай)

Резюмируя, вариант с двойной арендой

Повышает издержки во времени и взаимодействии
Небольшие риски по каждой сделке
Накопление в рублях - доходность на уровне инфляции, цена недвижимости может сильно вырасти. Накопление в валюте - можно проиграть на продаже валюты.
"Цена вопроса" 10-20к в месяц, накопление 2.5М занимает 4.5 года.

Покупка квартиры

Вторичка. Плюс вторички - квартиру можно потрогать, она уже построена. Минусы - покупка на вторичке имеет в себе риск, что квартира была получена от мертвого алкоголика, что у продающих наследников есть сестра, которую обделили и другие. И высокая цена, устраивающий нас вариант стоит порядка 12М рублей.

https://www.cian.ru/sale/flat/154672425/

Котлован, квартира где то в воздухе. Минусы - застройщик может потратить полученные по ДДУ (договор долевого участия) деньги на бассейн шампанского и проституток, а мы превратимся в обманутых дольщиков. Плюсы - ну конечно цена. Но смотри выше.

Мы выбрали промежуточный вариант. Почти готовая квартира у крупного застройщика. Подробнее о ПИКе

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D0%98%D0%9A_(%D0%B3%D1%80%D1%83%D0%BF%D0%BF%D0%B0_%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BF%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B9)

Подробнее о проекте Грин-Парк https://www.pik.ru/gp

расположение

Преимущества Грин-Парка

Квартиры находятся в стадии внутренней отделки, вставлены стекла. Ключи по ДДУ в январе 18, пока они идут с опережением графика и планируют передачу в ноябре 17.
ПИК первый в Москве и третий в России застройщик по объему вводимого жилья.
Качество застройки. См подробнее тут http://tema.livejournal.com/2139443.html . ПИК реализует в этом проекте многие вещи, которые нам близки - прозрачные двери в подъезд, двор без машины, подземные кладовые, велопарковки, сквер во дворе. Балкон нам не нужен, огромные окна гораздо приятнее.
Расположение. До МЦК и метро БотСад 15 минут, до самого Ботанического Сада 10 минут. На МЦК доступны Лосиный Остров и Измайловский. Вокруг жилой район Отрадное, нет привязки к школам и садам от застройщика. Удобно добираться в Королев на машине и электричкой (пересадка Северянин-Ростокино). До моей нынешней работы 20-25 минут пешком.
Идет продажа 2 и 3 очереди в этом же проекте. Разница по срокам - 9 месяцев, цена ниже примерно на 1М. Мы рассчитываем, что покупаемая сейчас квартира к декабрю подорожает на 500-800к руб.

Минусы Грин-Парка

Квартиры находятся на стадии внутренней отделки, гос.комиссии еще не было. Все это может зависнуть на долгие годы, ПИК может накрыться как и СУ155. Но на СУ155 были жалобы по срокам еще до банкротства, ПИК все сдает в срок, этот проект с опережением. Вместе с тем может в очередной раз обвалиться рубль, могут запретить хождение валюты. Риски на то, что ПИК накроется именно в эти полгода мне кажутся допустимыми.
Надо где жить. Мы рассматривали вариант переезда в Долгопрудный (снять недорого, мне удобно на работу). Но сложно найти на такой срок и без машины жить там сложновато. Либо переехать к Галине Семеновне в Королев (Тане посвободнее с Левой). Это колоссальная издержка на танину маму.
При смене прописки на область теряется место в саду для Льва, мне надо переоформить ИП (и обратно в конце года).

Финансовая сторона

Теперь поговорим о нашем текущем финансовом раскладе. У нас есть

1.5М рублей накоплений
7М рублей, потенциальный доход от продажи имеющейся квартиры
Возможность взять ипотеку с платежом менее 50круб/мес на срок 5-10 лет. Этому диапазону соответствует примерно 2-3М рублей в банке под 12% (10.9% ставка, 1% на страхование жизни)
Итого у нас есть примерно 10-11М

У ПИКа есть очень неплохие варианты в 1 очереди,

https://www.pik.ru/gp/flat/8b5d0c0e-c378-e511-b4a4-001ec9d5643c/62a20788-4f7e-e511-b4a4-001ec9d5643c

Ипотека

Вносим первый взнос 7 миллионов (сейчас покупатель за 7.2, но там риэлтору, переезд) + 1 миллион свой . Берем 2.5М у сбербанка.
Это стоит 44круб в месяц. Полные выплаты за 7 лет - 3.7М рублей.
Полная стоимость пользования кредитом на 7 лет составит 3.7-2.5 = 1.2М рублей. Это примерно 14к руб в месяц. Как видно, это сравнимо с тем, что мы бы доплачивали при съеме.
Еще около 500к руб ( в основном в валюте) остаются на счетах. В случае сильного роста курса валют - кидаем в досрочку и существенно продавливаем платеж. В случае потери мной работы, имеем примерно 10 месяцев платежей. Либо тратим эти деньги на внезапное лечение.
Реалистичный сценарий - мы откладываем около 70к в месяц на эту историю, то есть у нас остается около 70-45 = 25круб. Которые мы копим на куски по 150к и кидаем в досрочку .
В случае когда досрочка уменьшает срок, то все заканчиваются на 55 месяце, то есть через 4.5 года, с общей переплатой 830 круб.
В случае досрочки уменьшающей платеж, мы через 4 года выходим на общий комфортный платеж 20к в месяц, с переплатой 900к, что с учетом инфляции выгоднее (смотри калькулятор). http://fincalculator.ru/ipotechnyj-kalkulyator
Точные цифры будут зависеть от стоимости страхования жизни, окончательной ставки, но максимум поменяется +/- несколько тысяч в месяц.
Все расчеты никак не учитывают потенциальные доходы Тани, предполагаю что их можно тратить на отдых.

http://fincalculator.ru/ipotechnyj-kalkulyator

Текущие планы

Пока мы только подготовили все процедуры, но процесса оформления договоров не было.

1) 1-4 апреля. Мы находимся в процессе оформления заявки в Сбербанк на ипотеку. Ситуация несколько осложняется тем, что я ИП, но несколько знакомых ИП уже брали ипотеку, так что особых трудностей возникнуть не должно.

2) Начало апреля. У нас есть покупатели на нашу квартиру, предлагают 7.2М рублей. Начинаем оформление сделки по продажи. В этом момент бронируем квартиру в пике.

3) Конец апреля. Освобождаем квартиру, переезжаем в Королев. Книги, антресоли, балкон на дачу, актуальные вещи в квартиру.

4) Оформляем ДДУ с ПИКом, вносим первый платеж 8М свои и от Сбербанка ипотеку 2.5. Начинаем платить ипотеку.

В июне у меня продление контракта, пока я на хорошем счету (дали дощечку как выдающемуся за 2016г), причин не продлять контракт не видят. Если накрывается работа, у меня есть несколько вариантов в Москве, которые позволят не меняя уровня потребления продолжать гасить.