СОДЕРЖАНИЕ ИМУЩЕСТВА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ.

Подписчик попросил написать о коттеджных посёлках. Я посмотрела практику, почитала, что пишут на форумах, и порадовать подписчика мне нечем. Такая тоска и безнадёга везде. Если в многоквартирных домах жильцы могут обратиться за помощью в жилищную инспекцию, в органы муниципального жилищного контроля, прокуратуру или в суд, то в коттеджных посёлках даже суды, как правило, не помогают. 

Начинается всё с того, что граждане покупают дома у застройщика, а потом обнаруживается, что застройщик намерен и дальше получать доход с жителей. Он оставляет на содержание аффилированных лиц объекты инфраструктуры (дороги, трубопроводы, водонапорные башни, насосные, газораспределительные станции и прочее), что требует денег за их обслуживание, а также за дополнительные услуги: видеонаблюдение, охрану, шлагбаум, уборку общих дорог. Платить зачастую приходится много. Не понятно на чём основанные тарифы, отсутствие отчетов о расходовании денег, невозможность отказаться от услуг – вот в каких условиях оказываются собственники домов во многих коттеджных поселках.

Интернет полон решений о взыскании с жильцов задолженности за услуги в таких посёлках, а судебных актов в пользу жителей как-то не находится. Суды ссылаются кто на Жилищный кодекс, кто на Гражданский, кто на закон о дачных объединениях, но результат для людей одинаков. Давайте посочувствуем вместе (цитаты из законов неюристы могут пропустить):

У одного жителя был земельный участок с частью двухэтажного жилого дома в коттеджном посёлке «Белый берег». Он и ООО «Белый берег» заключили договор по управлению коттеджным поселком: житель обязан оплачивать коммунальные услуги, а также другие услуги. Размер платы по договору составляет 11698 руб. в месяц, из них 5850 руб. круглосуточное техническое обслуживание территории и центральных инженерных коммуникаций, 790 руб. общехозяйственные расходы, 1350 руб. содержание административно-управленического персонала, 3708 руб. оплата услуг охраны. 

Гражданин обращался в компанию с просьбой расторгнуть договор, но компания продолжала оказывать услуги, а он перестал их оплачивать. Образовалась задолженность в размере 148580 руб., и компания обратилась в суд. Там было установлено:

ООО «Белый берег» на основании договора аренды осуществляет временное владение и пользование объектами инфраструктуры, дорогами и инженерными коммуникациями в посёлке и предоставляет всем жителям услуги по организации контрольно-пропускного режима и охраны, уборке территории, обслуживанию инженерных систем и объектов инфраструктуры (водозаборного узла, канализационно-насосных станций, трансформаторной подстанции, магистральных и внутрипоселковых сетей электроснабжения и газоснабжения, газового шкафного регуляторного пункта, подъездной и внутрипоселковых дорог) и несет бремя всех расходов по предоставлению данных услуг и поддержанию в надлежащем состоянии всех систем инженерного обеспечения поселка.

Удовлетворяя требования компании о взыскании денег с жителя, суд указал: 

Природа платежа по договору оказания услуг по управлению поселком заключается в распределении между всеми членами поселка, в том числе и ответчиком бремени расходов по такому содержанию, при этом необходимость расходов существует независимо от того, пользуется ли владелец земельного участка этим участком. Размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования установлен сметой. 

В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" имущество общего пользования - имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории объединения потребностей членов такого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и т.п.).

В соответствии с абз. 1 - 2 ч. 2 ст. 8 закона, граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением. Неплатежи взыскиваются в судебном порядке.  

Суд взыскал с гражданина 148508 руб. и расходы по оплате госпошлины 4171 руб. 

Это было решение Раменского городского суда Московской области 2017 года. 

Здесь житель владел участком в поселке «Белые росы». На общем собрании собственники земельных участков в качестве формы управления выбрали управление управляющей компанией ООО «Ленд плюс».

Согласно типовому договору управления УК обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту имущества общего пользования поселка. Перечень имущества общего пользования поселка включал дороги, улицы, проезды, проходы от границ поселка до границ индивидуальных земельных участков; офис (!) управляющей компании, пост охраны, шлагбаум, ограждение по периметру поселка; зоны отдыха. 

Этот житель не стал заключать договор с УК, но, как догадываетесь, ему это не помогло. Он даже пытался оспорить решение общего собрания, но безрезультатно. За 2,5 года задолженность за услуги по содержанию общего имущества составила 70 тыс.руб.

Суд её взыскал, на этот раз применив нормы Жилищного кодекса:

Принимая во внимание, что коттеджный поселок является совокупностью индивидуальных жилых домов и земельных участков, расположенных на обособленном земельном участке, связанных общностью коммуникаций и обладающих собственной инфраструктурой и в связи с отсутствием в законодательстве РФ норм, посвященных, в том числе, взаимоотношениям между органами управления и собственниками коттеджей и земельных участков, суд полагает возможным применить жилищное законодательство, в частности, нормы о содержании общего имущества в многоквартирном доме, на отношения, связанные с управлением коттеджными поселками, содержанием общего имущества поселка, сбором коммунальных платежей.

Это дело было в Челябинске, тоже свежее, 2017 года.

А тут было ТСЖ. ТСЖ «Загородный клуб» обратилось в суд с иском к собственнику одного из домов с требованием о взыскании задолженности. Здесь суд также ссылался на Жилищный кодекс:

Пункт 2 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса предусматривает, что ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. К такому ТСЖ применяются требования к ТСЖ, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе.

Согласно ст. 137 Жилищного кодекса ТСЖ вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе расходы на содержание и ремонт общего имущества, а также расходы на другие, установленные Жилищным кодексом и уставом товарищества цели, устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности. Обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у собственника с момента возникновения права собственности.

При рассмотрении дела судом установлено, что в коттеджном поселке имеются общие коммуникации: электрические сети, водоснабжение, водоотведение. Имуществом общего пользования являются поселковые дороги, площадки для сбора мусора, въездные ворота и прочее. Жилой дом жителя является частью коттеджного поселка, и его доводы о том, что он не является членом ТСЖ являются несостоятельными.

Отсутствие договора на управление общей собственностью не освобождает от обязанности уплачивать услуги по содержанию и ремонту общего имущества.

Поскольку эти услуги оказывались фактически, суд пришел к выводу о том, что у ответчика возникла обязанность по оплате оказанных услуг, и взыскал деньги (сумму, к сожалению, не удалось выяснить).

Это было в Татарстане, тоже в том году.