Когда ты серийный ипотечник

Мне 31 год, мужу — 32 года, у нас есть дочка, которой 2,5 годика. Мы не москвичи. Я приехала из Ярославля, по профессии — журналист, потом перешла в PR. А сейчас я индивидуальный предприниматель: веду несколько проектов для разных компаний. Мой супруг из Ульяновска. Так что в Москве у нас ничего не было. И — так же, как и всем — нам казалось, что купить квартиру в столице невозможно.

Как накопить первоначальный взнос

Когда я начала копить, моя зарплата составляла 60 тысяч рублей в месяц, а у будущего мужа — около 100 тысяч рублей. Мы ещё не жили вместе, только встречались, так что каждому из нас приходилось ещё снимать жильё. Копили отдельно.

Через пару лет, в 2011 году я в одиночку взяла ипотеку на однокомнатную квартиру в новостройке в Мытищах. Долго думала между вторичкой и новостройкой. В итоге выбрала последнее, потому что там предлагали специальные ставки. Я не планировала жить в этой квартире, хотела просто вложить свои накопления и сдавать её потом.

Мой первоначальный взнос составлял 1,7 млн рублей, накопила его за два года. Как? На аренду комнаты я тратила тогда примерно 15 тысяч рублей в месяц, на вклад с зарплаты удавалось откладывать по 20 тысяч рублей, остальное шло на повседневные нужды. И плюс у меня были подработки. Я постоянно бралась за какие-то проекты и предложения, писала статьи на заказ, помогала организовывать мероприятия.

Даже расшифровывала записи с интервью для других журналистов (тогда это стоило 1 тысячу рублей за час записи). Это было тяжело, но я не отказывалась от любых денег, которые шли в руки. Все дополнительные доходы я вкладывала на депозит. Никаких больших затрат на тот момент у меня не было. Не было ни дорогой машины, ни частых путешествий.

У банка занимала 2,5 миллиона рублей, ещё 800 тыс. взяла в долг у друга, эти деньги тоже нужно было возвращать параллельно с платежами по кредиту, которые составляли 30 тысяч рублей.

Практически через полгода после оформления ипотеки мой будущий муж тоже купил квартиру. Видимо, взыграло мужское самолюбие: у меня есть квартира — ему тогда тоже нужно купить свою. Как он копил? Если честно, то я не знаю. Но подозреваю, что так же, как и я. Здесь не особо много вариантов.

У него был поменьше первоначальный взнос и «серый» доход, так что большую сумму банк не давал, одобрил кредит на 1,7 миллиона рублей. Муж нашёл самый дешёвый вариант тоже в Подмосковье, но подальше — в Железнодорожном. Потом ещё пришлось около 400 тысяч рублей вложить в ремонт и мебель (квартира была без отделки). Но эти деньги мы вернули в течение полутора лет за счёт сдачи квартиры в аренду. Его платёж по кредиту был равен 25 тысячам рублей.

Как вернуть 6,4 млн за шесть лет

Я старалась как можно быстрее закрыть свою ипотеку в Мытищах. Посмотрев на график платежей, сразу поняла, что если буду просто вносить их месяц за месяцем, то все деньги будут уходить на выплаты процентов по кредиту, а не на уменьшение тела долга. Поэтому я старалась как можно больше вносить досрочными платежами. Все «свободные» деньги, которые у меня были, я направляла туда. Получалось дополнительно вносить по 30–40 тысяч рублей в месяц. К тому моменту мы уже жили с супругом вместе в съёмной московской квартире. Экономили вместе, практически ничего не покупали себе из одежды, никуда особенно не ездили — только в Крым. У моих родителей там квартира, так что тратили деньги на билеты на поезд и на продукты. Получалось очень дёшево.

Несколько раз мне везло с зарубежными командировками. Например, так я слетала в Америку. У меня была командировка на пять дней, и я к ней присоединила свой отпуск. Билеты оплатила компания, ей было непринципиально, когда я возвращаюсь, просто взяли обратный билет на другую дату. В итоге пять дней я жила в хорошем отеле, который оплачивал работодатель, и ещё семь дней в Нью-Йорке арендовала очень маленькую комнату, размером с ванную, там стояла кровать от стенки до стенки и узкий проход к ней, такая ячейка с перегородкой получалась. Но зато я увидела Нью-Йорк.

Самый тяжёлый период с двумя параллельными ипотеками, пожалуй, был, когда мы ждали ребёнка. Все наши платежи должны были лечь на мужа. Но тогда получилось полностью погасить мою ипотеку досрочно. Я оформила налоговый вычет в размере 260 тысяч за покупку квартиры и ещё вычет с уплаченных процентов по ипотеке, добавила к этому декретные выплаты, и нам как раз хватило.

Оставалась ипотека в Железнодорожном. Мы решили, что не будем сдавать мою квартиру, а сами переедем в неё, чтобы экономить на своей аренде в Москве. Освободившиеся после этого 45 тысяч рублей стали дополнительно вкладывать на досрочное погашение. И так закрыли вторую ипотеку.

Соответственно у нас были две однокомнатные квартиры в противоположных сторонах Подмосковья, одна сдавалась, в другой жили мы. Теперь нас было трое, так что мы хотели перебраться в Москву и расшириться до двухкомнатной квартиры. Накопили ещё примерно миллион и стали продавать недвижимость в Мытищах.

Тоже непростой процесс. Как раз начался кризис, люди стали продавать свои инвестиционные квартиры, наш дом был в густонаселённом районе, где постоянно строились новые дома, и на этапе строительства они продавались дешевле. Так что конкуренция была высокая. Чтобы быстрее продать квартиру, мы согласились оставить в ней всю нашу мебель и технику.

Мы взяли третью ипотеку на двушку в Москве в старом доме. Её муж оформил уже на себя, а я выступала в качестве созаёмщика, потому что была в декрете. Банк нам дал 2,2 миллиона рублей под высокую ставку. Они в принципе в тот период (а дело было в 2015 году) очень выросли из-за кризиса. Плюс пришлось оформлять её по двум документам без подтверждения дохода.

Ещё вылезли дополнительные расходы, о которых раньше мы и не подозревали. Потому что до этого не связывались со вторичкой. Например, расходы на страховку. Оказывается, если покупаешь жильё в старом доме, то страхование квартиры от разрушения сильно зависит от возраста дома. И если для новой квартиры это может быть 4–5 тысяч рублей в год, то для старой квартиры страховка будет стоить порядка 30 тысяч рублей в год.

Так что московская ипотека оказалась для нас самой невыгодной. Мы сразу поняли, что надо что-то делать. Ненормально отдавать такие деньги просто в никуда. Как раз квартира в Железнодорожном стала плохо сдаваться, решили её продать. С полученных средств и погасили ипотеку. А что делать с остатком, не знали, вот и вложили его в четвёртую ипотеку, купили в начале 2017 года квартиру для дочки в строящемся доме в Мытищах.

Лайфхак: Квартиру в Железнодорожном мы продавали, когда она была в нашей собственности менее трёх лет, поэтому в следующем году нам предстоит заплатить за неё налог. Муж не получал налоговый вычет за её покупку из-за неофициального тогда дохода. И мы попробуем сделать взаимозачёт и уравновесить эти две суммы, чтобы нам не пришлось ничего платить. На практике пока не проверено, но в теории должно работать.

Как не дать ипотеке испортить свою жизнь

Конечно, мы немного подустали уже погашать досрочно такие большие суммы. Сейчас уже пришло понимание, что жизнь одна, и она проходит. Отказывать себе во всём в лучшие годы, тратить их на одни квадратные метры как-то жалко. Поэтому мы решили не погашать четвёртую ипотеку вперёд. Дом достраивается в следующем году, платёж по кредиту составляет 21 тысячу рублей. Надеемся, что мы как раз за эти деньги её примерно сдадим, и она будет сама себя погашать, будет «жить» сама по себе.

Да, это невыгодно с точки зрения выплаты процентов, но для нас это возможность откладывать свободные деньги и тратить их на другие вещи и перейти из режима строгой экономии в режим нормальной жизни. Я недавно проводила ревизию своего шкафа и поняла, что за последние пять лет с тремя ипотеками ничего себе не покупала, кроме того, что действительно было нужно — замены, если вещь износилась. У меня есть вещи, которые я носила ещё в институте.

Сейчас немного изменим тактику. А когда года через два соберёмся брать пятую ипотеку (да, у нас есть такие планы, чтобы увеличить жилплощадь до трёхкомнатной квартиры), мы просто продадим двушку и возьмём ипотеку на доплату разницы.

Мы совершенно не боимся этого инструмента, просто вывели ряд правил, которые позволяют не превращать это в кабалу:

1. Нужно разбить путь до квартиры своей мечты на этапы.
2. В меру своих сил погашать ипотеку досрочно.

Мне часто говорят, что невозможно накопить на квартиру в Москве. Да, сразу это невозможно, но можно идти поэтапно. Если бы мы сразу хотели купить трёшку в Москве, мы бы надорвались. У нас бы была ипотека на 30 лет и ежемесячный платёж в 100 тысяч рублей. Вот это была бы уже кабала. Пусть у нас весь процесс до нужной нам квартиры растянется на 10 лет, но эти десять лет мы живём нормально, у нас нет ситуации, что мы боимся смены работы или каких-то других изменений в своей жизни. На выходе мы получим ту же квартиру, которую хотели, но при этом без неподъёмного долга.

Поэтому я говорю всем — не ориентируйтесь на конечную цель, могут быть промежуточные шаги. Вы купили квартиру за МКАДом, необязательно сразу в ней жить. Можно продолжать снимать, а свою сдавать — выплатить ипотеку и потом купить что-то себе в Москве.

Выводы

Итого мы в совокупности заняли у банка за шесть лет 8,4 миллиона рублей, нам остаётся выплатить 2 миллиона. За первую квартиру я переплатила банку всего 220 тысяч рублей. Я старалась как можно скорее погасить долг и всегда уменьшала срок, а не сумму ежемесячного платежа. Мы вернули переплаченное по процентам за счёт того, что продали квартиру на 800 тысяч дороже, чем покупали. Для нас эта ипотека была однозначно выгодная. За квартиру в Железнодорожном переплата составила около 350 тысяч. И это тоже было выгодно. Источник