каскад
unoРЕШЕНИЕ:
Артем: Легальная дефиниция понятия «формирование з/у» отсутствует. Но представляется, что под формированием з/у следует понимать его образование из земель, которые находятся в публичной собственности, т.е. создание з/у как объекта имущественных отношений и те процедуры, которые связаны с его индивидуализацией. Это мнение находит поддержку у
Росреестра. В одном из его писем сформулировано следующее определение: формирование з/у – это комплекс организационных действий, работ, направленных на индивидуализацию з/у как объекта ГП, в том числе подготовка документов, содержащих необходимые сведения о з/у для осуществления государственного кадастрового учета и для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости.
Правомерны ли действия комитета по градостроительству?
Гражданин обратился с заявлением о выкупе з/у площадью 9 000 кв.м под зданием, которое находилось у него в собственности. В соответствии с пп. 6 п.2 ст.39.3 ЗК продажа з/у, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения собственникам таких зданий, сооружений в случаях, предусмотренных ст.39.20 осуществляется без проведения торгов. А согласно п.1 ст.39.20 если иное не установлено настоящей статьей или иным федеральным законом граждане, ЮЛ, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на з/у, имеют исключительное право на приобретение таких з/у в собственность или в аренду.
Порядок описан в ст.39.14. Он и представляет здесь интерес. Поскольку в задаче вопрос сформулирован о формировании з/у Артем предположил, что з/у под этим зданием не сформирован как объект прав. Мы обращаемся к ст.11.3 ЗК, где в п.1 указано, что образование з/у из земель, находящихся в гос, мун собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проект межевание, проектная документация лесных участков либо утвержденная схема расположения з/у на кадастровом плане территории, который предусмотрен ст.11.10. В каких случаях готовится эта схема расположения з/у на кадастровом плане территории? Согласно пп.1 п.1 ст.39.14 подготовка схемы расположения з/у осуществляется при одновременном наличии следующих обстоятельств: 1) з/у предстоит образовать. 2) не утвержден проект межевания территории.
Суд по всему, проект межевания территории, где располагается испрашиваемый з/у, не утвержден. Поэтому в данном случае нужно разработать схему расположение з/у на кадастровом плане. Схема-расположение з/у на кадастровом плане представляет собой изображение границ образуемого з/у на кадастровом плане территории. К схеме расположения з/у указывается площадь каждого образуемого з/у, а в случае, если два и более, то указываются условные номера. Это положения п.1 ст.11.10 ЗК.
Если вернемся к ст.11.9, там сформулированы требования в том числе к образуемым з/у и в силу п.1 ст.11.9 предельные/максимальные/минимальные размеры з/у, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются и определяются градостроительные регламенты. В свою очередь, разработка схемы расположения з/у с нарушением, предусмотренным ст.11.9 не является основанием для отказа утверждения схемы расположения з/у. Т.е. когда ЮЛ будет готовить схему расположения з/у, оно должно в том числе учесть требования ст.11.9 о предельных, максимальных, минимальных размерах в соответствии с градрегламентом, иначе будет отказано в утверждении такой схемы расположения з/у.
Площадь образуемого з/у должна соответствовать максимальному размеру з/у, определяемого градостроительным регламентом.
В соответствии с п.4 ст.11.10 подготовка схемы расположения з/у в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданину юр лицом. В данном случае гражданин видимо требовал, чтобы эта схема была разработана земельным комитетом. Но ЗК устанавливает, что обеспечение подготовки может быть за счет гражданина. Он может
обратиться в Росреестр, ему там окажут публичную услугу за плату и эту схему подготовить. Так что здесь ему отказали неправомерно.
После того, как эти схемы будут разработаны размер з/у будет указан в соответствии с град регламентом, после утверждения схемы расположения з/у общество должно подать в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления з/у.
Предварительное согласование предоставления з/у осуществляется в порядке, предусмотренном ст.39.15 ЗК. В силу пп.16 решение о предварительном согласовании является основанием для предоставления з/у в порядке, установленном ст.39.17. Т.е. после того, как утверждена схема, нужно получить решение о предварительном согласовании. Далее – обеспечить выполнение кадастровых работ в целях образования з/у.
Лопатин: что за предварительное согласование?
Артем: я это понял из ст.39.14 ЗК, там указано, что предварительное согласование требуется в случаях, если з/у предполагается образовать (т.е. если он не был ранее образован) или если требуется уточнить границы. Но раз он здесь не образован, то видимо надо обращаться с заявлением о предварительном согласовании. И эта процедура используется только в том случае, если гражданин заинтересован к конкретном местоположении з/у.
Лопатин:
Имеет право на участок 9 тыс. м2 или 6,5 тыс. м2?
В чем проблема? Проблема заключается в том, что долгое время способом определения размера участка являлось определение по обрезу здания. Т.е. площадь, на которой расположено соотв здание. Собственники хотели получить еще площадь прилегающих зданий. Соответственно, им отказали. Имеют они право на выкуп з/у площадью 9 тыс. м2?
Артем: Если градостроительным регламентом предусмотрено 6,5 тыс м2 для земель с определенным разрешенным использованием, то он не имеет. В этой схеме-расположении надо указать в соответствии с этими максимальными размерами, в соответствии с ПЗЗ и регламентами.
Лопатин: а как сейчас в ПЗЗ СПб этот вопрос решается?
Артем: в ПЗЗ я нашел указание минимальных размеров з/у, а что касается максимальных, то этого не нашел.
Я исходил исходил из того, что в градрегламенте, а также в ПЗЗ должны быть максимальные размеры.
Лопатин: закон об этом прямо говорит, что предельные, максимальные, минимальные размеры земельных участков в соответствии с законодательством.
ПЗЗ предусматривают предельные, максимальные размеры?
Хорошо, а минимальные размеры как формуруются?
Артем: там для каждой зоны территориальной установлено, что зона такая-то, участки для такой-то цели и указана площадь в соответствии с разрешенным использованием.
Лопатин: есть ст.11.9 ЗК. П.3: это требование не является ограничением при определении.
Далее, мы знаем, что земли общего пользования не могут передаваться в собственность частных лиц.
А как градостроительный регламент утверждается?
Артем: в составе ПЗЗ органом МСУ представительным.
Лопатин: т.е. установлены требования к участкам, которые не должны нарушать при их образовании. Все остальное можно соответственно согласовывать с каким органом?
В таком случае они сами за свой счет готовят схему з/у и представляют ее. Порядок предоставления з/у для их выкупа собственниками здания, строения, сооружения какой? Если уже образован з/у, то в соответствии со ст.39.14 проводятся кадастровые работы, кадастровый учет, регистрируется ПС МО, а потом заявление о предоставлении гражданина. Если нет оснований, предусмотренных ст.39.16, то подготавливает уполномоченный орган проект договора и направляет граждинину для подписания.
В этом случае схему кто может готовить? Само заинтересованное лицо и согласует его.
Артем: т.е. если истребуемая площадь з/у составляет 9 тыс м2, то при условии, что она не залезает на территории общего пользования, гражданин может на нее претендовать?
Лопатин: этот вопрос всегда был сложный. Сложность заключалась еще и с тем, что при советской власти доп. земля была никому не нужна, поскольку за нее ответственность лишь несли, за ее благоустройство, содержание и все остальное. А после того, как возникло ПС на землю, всем сразу стало интересно. Общее правило заключается в чем? ГК говорит о з/у, на которых расположена недвижимость и которые предназначены для ее обслуживания. Поэтому это ключевое понятие, которым в соответствии с градостроительными регламентами и обосновывается соответствующий размер з/у. Т.е. з/у для расположения и обслуживания соответствующего строения, здания, сооружения.
Значит, надо обосновать, что эти 9 тыс. м2 нужны для обслуживания.
Виды (элементы правопорядка) правоотношений по Ивановой:
1. Предоставление и изъятие земель для определенных целей (включение ЗУ в оборот, изменение правового статуса ЗУ в публичных интересах);
2. Права на землю: правособственности; право, ПНВ; бессрочного пользования, аренды (незыблемость права собственности, устойчивость прав на землю);
3. Правовая охрана земель (охрана почв, сельхоз. угодий, мелиорация, рекультивация, консервация);
4. Землеустройство (организационно- правовые мероприятия по обеспечению рационального землепользования);
5. Планирование использования земельных ресурсов (территориальное планирование, зонирование, резервирование). Определение целей использования ЗУ и земель, деление земель на категории, установление видов разрешенного использования;
6. Государственный учет земель (ведение кадастров и реестров);
7. Земельный контроль, в т.ч. Земельный надзор (контроль за соблюдением земельного законодательства правообладателями ЗУ).
Виды правоотношений с какого-то сайта:
1. Земельные правоотношения по предоставлению земельных участков возникают при первоначальном предоставлении земельных участков на основании административного акта исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления. Данный вид земельных правоотношений делится: а) по субъектам: юридические и физические лица; б) по объектам - в зависимости от целевого назначения земельных участков; в) по содержанию - в зависимости от вида права на земельный участок (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное), безвозмездное срочное пользование, аренда). Данный вид земельных правоотношений характеризуется особым административно-правовым способом возникновения права на земельный участок, при котором решение об изменении правового статуса земельного участка принимает специально уполномоченный орган публичной власти (см. статью 29 ЗК РФ 2001 года). При предоставлении земельный участок перестает быть объектом публичной собственности (при предоставлении его в собственность частного лица) и вступает в гражданский оборот как объект права или передается в пользование частному лицу (при предоставлении его в аренду) или организациям определенных организационно-правовых форм на праве постоянного (бессрочного) пользования (см. статья 20 ЗК РФ 2001 года). Кроме того, порядок предоставления (последовательность действий специально уполномоченных органов публичной власти) строго регламентирован в законе (см. статьи 30, 31 ЗК РФ 2001 года). Нормы позитивного обязывания, которыми должны руководствоваться специально уполномоченные в статье 29 ЗК РФ 2001 года органы исполнительной государственной власти или местного самоуправления при предоставлении земельных участков, обеспечивают реализацию права граждан на землю;
2. Земельные правоотношения по землепользованию (по использованию земли) могут быть различных видов в зависимости от: а) субъектов - юридические лица и граждане; б) объектов земельных правоотношений; в) целевого назначения земельных участков;
3. Земельные правоотношения по управлению в сфере использования и охраны земли и земельные правоотношения по планированию в сфере использования и охраны земли: по территориальному планированию; по зонированию земель; по резервированию земель;
4. Земельные правоотношения по землеустройству (землеустроительные правоотношения). Землеустроительными являются правоотношения по установлению границ субъектов РФ, муниципальных образований, территориальных и иных зон, земельных участков;
5. Земельно-кадастровые отношения. Земельно-кадастровыми являются правоотношения по ведению государственного кадастрового учета земельных участков;
6. Земельные правоотношения по ведению земельного контроля. Земельные правоотношения по ведению земельного контроля различаются в зависимости от вида земельного контроля: государственный, муниципальный, общественный. Правоотношения по проверке должностными лицами специально уполномоченных органов (Россреестра, Росприроднадзора) соблюдения правообладателями земельных участков земельного законодательства являются земельными правоотношения по ведению государственного земельного контроля;
7. Земельные правоотношения по привлечению к ответственности за нарушение земельного законодательства. Тесно связаны с земельными правоотношения по ведению государственного земельного контроля, так как после выявления нарушения при проведении государственного земельного контроля должностные лица специально уполномоченных органов наделены полномочиями по привлечению виновных лиц к ответственности за нарушение земельного законодательства (административной, дисциплинарной, уголовной, гражданско-правовой).
Особенности земельных правоотношений
1) Наличие сложного юридического состава (совокупность юридических фактов)
для возникновения (волеизъявление лица+орган публичной власти акт ИЛИ/И
договор + специальным субъектом выдача документа о характеристиках ЗУ и
о праве на ЗУ (схема располодения ЗУ/межевой план земельного
участка+кадастровый паспорт+документ о праве/титул)
2) Участники земельных правоотношений – публичные образования в лице
специально уполномоченных исполнительных органов гос.власти или органов
местного самоуправления
3) Целевой характер земельных прав и обязанностей
4) Специальная правоспособность участников земельных правоотношений
5) Земельные права и обязанности подчинены не только частным, но и
публичным интересам, при приоритете публичных интересов и
предусмотренных законом способах защиты частного интереса
6) Реализация земельных прав и обязанностей в составе сообщества
7) Земельные права и обязанности могут быть дополнительными по отношению
к основным правам и обязанностям (служебный земельный надел)
Объекты земельных правоотношений:
Земля как природный ресурс и природный;
Земельный участок;
Часть земельного участка;
Зона (территориальная, функциональная, т.п.);
Угодья /Сельскохозяйственные угодья;
Земельная доля (доля в праве общей долевой собственности).