Как не попасться на... обман с недвижимостью

Сегодня мы продолжим рубрику «Как не попасться на…». Хоть мы и далеко отошли от криптовалюты, но наша сегодняшняя тема всё равно имеет отношение к миру онлайн. Мы расскажем о том, как не попасться в сети недобросовестных граждан, предлагающих услуги в сфере недвижимости.

Предположим, один человек купил квартиру у другого. Зарегистрировали все правильно, но спустя некоторое время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересы своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади, и когда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной. А потом новый владелец жилплощади будет долго взыскивать обратно свои деньги. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭКе, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли "за бортом" люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении). Помните, цена за риск здесь высока, поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из риэлтерской фирмы.

Если за ваше жилье вам предлагают цену бОльшую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться. Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов.

Самая распространенная ошибка - передача денег без расписки. Многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является расписка продавца о получении средств. Такой документ – расписка - полностью пишется от руки и должен обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные, цену и описание объекта, а также дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но в дальнейшем отрицают этот факт.

При наличном расчете нет ничего надежнее, чем банковская ячейка, а при безналичном — безотзывный аккредитив. Мы советуем избегать наличного расчета при совершении крупных сделок, но если без этого не обойтись, следует внимательно отнестись к выбору места передачи денег. Никогда не проводите сделку в нелюдных местах, дома у себя или у продавца. Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств. Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств. С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Хороший вариант — банк, поскольку кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства.

Еще одним способом обмана при покупке недвижимости используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться остальной части от него будет крайне тяжело.

При выставлении своей недвижимости на рынок продавцу, как правило, нужны деньги и как можно скорее. То есть он находится в не самом комфортном состоянии и часто готов согласиться на любого покупателя, лишь бы он заплатил. Именно по этой причине возникли такая "услуга" от квартирных аферистов, которая условно называется "найди покупателя". Суть её заключается в следующем: частный риэлтор связывается с продавцом и предлагает свои услуги, обещая быстро найти достойного покупателя и вдобавок утверждает, что недвижимость будет реализована по максимальной цене. Естественно, продавец ничего не имеет против такого развития событий. Однако в этот момент озвучивается небольшой нюанс — продавец должен выплатить не комиссионные по итогам продажи недвижимости, а маленькое вознаграждение за покупателей, которые найдутся. А вот сторгуется с ними продавец или нет – "риэлтора" не касается, из-за того, что озвученная сумма часто невелика, продавцы соглашаются на эти условия. Надо ли говорить, что при таких раскладах найденный "покупатель" не приобретает квартиру или дом: это зачастую знакомые посредника-мошенника, которые изначально не собираются ничего покупать.

У продавца квартиры есть гораздо больше шансов обмануть потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь. Вот некоторые хитрости, будьте внимательнее:

Схема 1. Опишем кратко уже написанное выше. Один гражданин продает другому свое жилье, получает деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю - уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности. Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Схема 2. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились, и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит решение: вернуть деньги покупателю. Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Здесь особенность в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. Из зарплаты можно высчитывать не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего $100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $20 000 выплаты займут... 50 лет!

Схема 3. Третий способ состоит в применении фальшивых документов. В этой ситуации мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют фальшивый договор купли-продажи. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и "продают" ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена...

Часто покупатель и продавец не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания. Самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или известная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Будьте бдительны!