Как избежать обмана при аренде квартиры?
Про НДВ
При найме жилого помещения (термин "аренда" используется для договоров с юридическими лицами, когда снимается, например, офис) есть список железных пунктов, которым нужно следовать.
1. Кто собственник.
Вам обязательно нужно знать, кто собственник жилого помещения (один ли он или нет). Если собственников несколько, то согласие на сдачу в наём квартиры должны дать все они (если кто-то находится в другом населенном пункте и не имеет возможности присутствовать при заключении договора лично, должно быть нотариально заверенное согласие). Не ведитесь на фразы в стиле: "ну мы с сестрой владеем квартирой, она не против", "ой а давайте ему/ей позвоним, спросим – и вы сами убедитесь, что он/она не против". Только нотариально заверенное согласие или личное присутствие. Было много случаев аферы на этой ниве, так что лучше перестраховаться.
1.1. Документы собственника.
Тут, думаю, особо и говорить нечего: обязательно ознакомьтесь со свидетельством о праве собственности (предупредите хозяйку заранее, что хотите ознакомиться с ним) и документами, удостоверяющими личность. Паспорт – проследите, чтобы в договоре найма все данные владельца была записаны верно (серия, номер и т.д.)
2. Деньги.
2.1. Денежные средства хозяину вы платите только после заключения договора найма. Когда ваша подпись и подпись собственника уже стоит в договоре.
Не ведитесь на разводку в стиле "ну деньги сейчас, а договор потом подвезём" (подвезённый вариант договора может отличаться от того, что вы ожидали в нем увидеть), "ну вы сначала заплатите, чтобы мы были уверены, что вы не передумаете снимать нашу квартиру" (ваша уверенность в том, что не передумаете, для собственника подтверждается вашей подписью в договоре найма).
2.2. Деньги агенту (если вы решили обратиться к услугам риелтора, а не искать жильё самостоятельно) тоже платите только после заключения договора найма.
В квартире, которую вы только что сняли.
По этому пункту есть одна известная разводка – так называемые "информационные услуги". Когда вы созваниваетесь вроде как с риелтором, а он/она просит вас подъехать сначала к себе в офис для подписания договора сотрудничества. Вы приезжаете, а там вам пытаются впихнуть некий договор на предоставление услуг (согласно которому агентство недвижимости предоставит вам базу данных по квартирам). В случае разводки клиент платит, какую-то базу с адресами квартир ему предоставляют, а потом выясняется, что с этой базой не все просто:
- указанные квартиры не сдаются, хозяева и не думали их сдавать;
- адреса указанных квартир были даны сразу многим (10, 20, 40 и т.д.) потенциальным клиентам, толпящимся на лестничной площадке перед закрытой дверью квартиры (которую тоже не факт, что планируют сдавать; а если и планируют, то одному нанимателю, а не двадцати);
- указанные квартиры сильно отличаются от того, что нужно вам (вы, например, просили "двушку" в пяти минутах пешком от метро - получили данные по "однушке" в двадцати минутах транспортом).
И проблема в том, что потом будет сложно получить свои деньги назад от такового липового "агентства недвижимости": ведь в договоре сказано: предоставить информационные услуги. Их вам предоставили. Какие вопросы?
Так что вознаграждение агенту только постфактум.
2.3. Подтверждение передачи денег.
Если вы платите наличными, то обязательно каждый акт передачи денежных средств нужно сопровождать распиской, которую даёт вам хозяин/хозяйка (чтобы опять же не было проблем в стиле: "ой, а я не помню, что вы за это платили, а вы заплатили 45? А я думала, что 35" и т.д. При регулярной оплате лучше обзавестись стандартной распечатанной формой расписки, где хозяйка будет ставить только подпись, чтобы каждый раз не тратить время на написание текста). Конечно, лучше переводить денежные средства безналичным путём на карту, но некоторые хозяева квартир в силу разных причин (например, пожилой человек плохо разбирается в банковских счетах и т.д.) предпочитают наличный расчёт. На этот случай расписки обязательны.
3. Страховой депозит.
Это сумма, равная, как правило, стоимости одного месяца найма. Вносится вперёд с целью обезопасить хозяев (если вдруг жилец испортит имущество в квартире и исчезнет, то хоть какая-то компенсация будет). Скажем, месяц найма стоит 50 тысяч - вы платите хозяину 100 тысяч (половину за ближайший месяц, половину - депозит). Обязательно обратите внимание в договоре на пункты, связанные с депозитом: в каком размере платится, когда возвращается. Ну и, само собой разумеется, факт внесения вами депозита должен быть подтверждён письменно (а не просто: "ну хорошо, депозит вы внесли").
4. Акт приёма-передачи имущества.
Это та бумага, которая фиксирует, что находится в квартире на момент ее съёма, в каком состоянии и т.д. Нужно все подробно записать: кресло шатается, ванна в состоянии средней чистоты, шкаф с царапиной под зеркалом и т. д. Если этого не сделать, есть риск, что хозяйка, когда будете съезжать, начнёт предъявлять претензии в стиле "а у вас ванна грязная", "а диван был хорошим, а сейчас с ним что стало, чем вы на нем занимались?", "а вот у меня на антресоли была подушка, где она сейчас?" и т.д. И если что-то не понравится хозяйке, она может попытаться вычесть часть денег из вашего страхового депозита (скажем, вместо 50 тысяч вернуть 40 и т.д). Чтобы вам не тратить нервы и время, лучше все подробно записать заранее. Вежливо, но настойчиво обьяснить: так будет лучше и обезопасит нас от возможных неприятностей в дальнейшем. Если хозяйка все же настаивает на том, что не надо тратить время, ничего ценного в помещении нет и никаких претензий она предъявлять не будет, тогда просто составьте краткий акт с единственной фразой: "Ценное имущество в квартире, сдаваемой по договору найма между (такими-то и такими-то) от (число), отсутствует, наймодатель гарантирует, что претензии по износу и амортизации находящихся на данный момент в квартире вещей предъявляться не будут".
5. Срок договора.
Тут все стандартно - договор такого рода обычно заключается на 11 месяцев (чтобы не было обязанности регистрировать сделку у нотариуса). Но имейте в виду, что, согласно статье 684 ГК РФ, "по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок". И там же: "Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок".
В моей практике были случаи, когда хозяева пытались уклониться от возвращения страхового депозита на том основании, что договор был заключён на 11 месяцев, а потом наниматель жил ещё один год просто по устному соглашению– договора-то нового уже нет, значит, и денежки можно не возвращать. Показываете хозяевам статью 684 ГК РФ – вопрос закрыт.
Советую обязательно прочитать главу 35 Гражданского кодекса РФ «Наём жилого помещения» – будете более уверенно себя чувствовать при переговорах и заключении сделки.
6. Доступ в квартиру.
Чтобы не было недопониманий и конфликтов, проследите, чтобы в договоре найма была примерно такая фраза: «Наймодатель имеет право посещать квартиру только в присутствии Нанимателя с обязательным уведомлением о своём визите не менее чем за 1 (одни) сутки до посещения". А вообще желательно, конечно, за 2 суток уведомлять.
В ваше отсутствие хозяин посещать квартиру не имеет права, это нужно обязательно зафиксировать в договоре (у вас есть конституционное право на неприкосновенность жилища, статья 25 Конституции РФ).
Понятно, что в таком случае ответственность за сохранность имущества, находящегося в квартире, несете только вы. Как лицо, получившее эту квартиру во временное владение и пользование.
7. А что касается агентов
(они же риелторы), то их обязанность - только найти вам помещение. Если фирма солидная, повышается вероятность, что они более-менее грамотно составят договор (но, увы, это происходит далеко не всегда – риэлторами работают, как правило, не юристы, так что застраховать вас от юридических ошибок они не могут).
В случае конфликтов с хозяевами в процессе проживания и при съезде с квартиры агенты вряд ли станут вас защищать (ведь свои деньги они уже получили, а бесплатно напрягаться никому не хочется). Бывают случаи, когда люди (как правило, собственники) долго работают с одним и тем же агентом, который заинтересован в сотрудничестве и поэтому готов как-то помочь, но это далеко не частый случай. У одной из хозяек, квартиру которой я когда-то снимал, были как раз такие отношения с агентом. При выезде у меня возникли недопонимания с хозяйкой (она хотела часть депозита оставить себе, что неудивительно). Чтобы доказать свою точку зрения, тетушка решила "звонить Татьяне Алексеевне" (риэлтор, которая заключала договор). Но была послана мной, так как "Татьяна Алексеевна" не является стороной договора и уж тем более судом, поэтому ее мнение меня мало интересовало.
Подписаться на канал и получать больше информации - Про Недвижимость