Ипотека

То, что потребители-гуманы осведомлены о кредитах не больше, чем об инвестировании, не новость. Вспомним, как Гомер Симпсон покупал гигантский вездеход «Канонеро».

Продавец «Канонеро»:

— Так, а теперь оплата. Здесь первый взнос, затем помесячный, а это еженедельный.

Гомер:

— Это все?

— Да. Но после последнего месячного взноса обычно идет громадный шаровой платеж в размере половины от общей стоимости.

— Но ведь это еще не скоро?

—Да!

— Класс!

Подобная наивность встречается куда чаще, чем может показаться. Рассмотрим два важных кредитных рынка — ипотеку и кредитные карты. Попробуем понять, как можно подтолкнуть гомеров к оптимальному решению.

Ипотека 

Давным-давно взять ипотеку не представляло сложностей. В большинстве случаев предлагалась фиксированная ставка на весь срок, обычно тридцать лет. Первоначальный взнос чаще всего составлял 20 %. Выбрать кредит с лучшими условиями было проще простого, всего лишь ориентируясь на минимальный процент. В США Закон о правдивости при кредитовании делал выбор еще легче. Он обязывал всех кредитодателей указывать процентную ставку в годовом исчислении. В свое время этот закон был шедевром архитектуры выбора, потому что упрощал сравнение займов. Без такого простого способа оценки кредита, как процентная ставка в годовом исчислении, судить о преимуществах разных ипотечных предложений сложно. Сюзанна Шу в ходе исследования обнаружила, что даже будущие магистры бизнеса затруднялись в выборе оптимального займа. И это в обычном задании, которое несравнимо проще задач, возникающих в реальной жизни.

Сейчас в США процесс ипотечного кредитования значительно сложнее. Заемщики могут выбирать из множества займов с фиксированным процентом, не изменяющимся в течение всего времени, и из не меньшего количества вариантов с переменной ставкой, которая растет и снижается в зависимости от движений рынка. Есть и такая необычная услуга, как кредит с периодической выплатой только процентов. Должник должен погасить основную сумму долга по истечении срока кредита, а до того платит только проценты. То есть деньги банку не возвращаются, пока дом не продан (если повезет — с прибылью) или пока заемщик не выиграет в лотерею или не рефинансирует долг. В рамках большинства кредитов с переменным процентом предлагается так называемая завлекающая ставка. В первые несколько лет она низкая, а потом увеличивается, иногда значительно. Кроме того, взимаются разные комиссии, которые варьируются от кредита к кредиту. Еще необходимо учитывать дисконтные пункты, с помощью которых банк рассчитывает, как снижать ставку, когда заемщик вносит фиксированные платежи помимо периодических взносов. Кроме того, бывает предусмотрен штраф за досрочное погашение кредита. С этой точки зрения выбор пенсионного портфеля намного проще. И по-прежнему многое на кону.

Дополнительные опции могут принести пользу, но только в том случае, если заемщики способны выбрать кредит, наиболее соответствующий их положению и предпочтениям. Как люди принимают решение об ипотеке? Экономист Сюзан Вудворд изучила более 7 тыс. займов, застрахованных Федеральным управлением жилищного строительства. Это агентство помогает получать относительно небольшие кредиты с низким первоначальным взносом. Вудворд интересовало, какие заемщики пользовались самыми выгодными условиями, при каких обстоятельствах они брали ипотеку и как оценивали риски и другие факторы. Ниже приводятся некоторые результаты.

1. Афроамериканцы доплачивали 425 долларов за займы, а латиноамериканцы — 400. Средняя комиссия для всех заемщиков составляла 3133 доллара на кредиты около 105 тыс. долларов.

2. Заемщики, проживающие в районах, где большинство взрослых окончили только среднюю школу, платили за займы на 1160 долларов. больше, чем из местности, где почти все — выпускники колледжа.

3. Займы, полученные с помощью ипотечных брокеров, дороже приобретенных при прямом кредитовании примерно на 600 долларов.

4. Такие источники сложностей, как дисконтные пункты и комиссионные продавцу, которые мешают сравнению займов, дорого обходятся заемщикам. Дополнительные расходы выше при участии посредника, чем при прямом кредитовании.

Из этого анализа можно сделать некоторые общие выводы. Когда рынки усложняются, неискушенные и несведущие получатели кредитов попадают в невыгодное положение. Этим заемщикам также с большей вероятностью могут дать плохой или не отвечающий их интересам совет люди, которые по роду деятельности должны помогать и предоставлять достоверную информацию. Рынок так устроен, что ипотечные брокеры, работающие с состоятельными клиентами, получают стимул бороться за репутацию. Те, клиенты которых небогаты, чаще гонятся за легкими деньгами.

Все эти факторы усугубляются в случае с самыми бедными и ненадежными заемщиками. Им предлагаются субстандартные займы. На эту форму кредитования есть две противоположные точки зрения. Политики и журналисты с левоцентристскими взглядами прозвали этот заем «хищническим». Они не учли очевидный факт, что высокорисковые кредиты должны выдаваться под больший процент для компенсации возможных убытков компаниям. То, что бедные и ненадежные должники платят больше, не делает эти варианты «хищническими». В действительности микрозаймы в развивающихся странах, за идею которых Мухаммад Юнус получил заслуженную Нобелевскую премию в 2006 году, выдаются под 200 и более процентов. И даже они идут людям на пользу. С другой стороны, некоторые считают переполох по поводу «хищнического» кредитования не более чем следствием непонимания журналистами и политиками с левоцентристскими убеждениями того, что рискованные займы требуют повышенной процентной ставки. Как обычно, истина где-то посередине. Субстандартное кредитование — ни благо, ни зло.

Плюсы этой разновидности займов в том, что она открывает доступ к деньгам людям, которым их больше негде взять. Благодаря субстандартным кредитам небогатые и семьи с высоким риском невозврата получают возможность жить в собственном доме или открыть бизнес. Можно расценивать этот вариант и как второй шанс приобрести желаемое. В субстандартный заем можно получить средства на любую крупную покупку. Часто это американская мечта — хороший дом. Подавляющее большинство получают такие кредиты для рефинансирования ипотеки или займов под залог домашнего имущества.

Так в каком же смысле их можно назвать хищническими? Заемщики субстандартных кредитов — люди, как правило, простодушные, и брокеры иногда этим пользуются. На первой полосе Wall Street Journal подробно был описан порядок действий одного из таких посредников, Алтафа Шаиха. Из профессионального игрока в крикет он переквалифицировался в напористого ипотечного брокера. Шаих, переходивший из одной компании в другую, выдал множество займов. Кредиты существенно обогатили его, но были невыгодными для клиентов. Для той категории заемщиков, которую предпочитал Шаих, его модель поведения оказывалась наиболее подходящей. Брокер сам искал клиентов и вел себя так, как будто делает им одолжение, экономя время. Он устанавливал контакт лично, по почте или с помощью других средств связи. К примеру, подрядчик по обновлению жилищ мог подойти к дому и предложить свои услуги по ремонту, а потом как бы между прочим порекомендовать ипотечного брокера.

Затем на встрече брокер описывал заемщикам разные варианты ипотеки. Они могли «выбрать» процентную ставку, ежемесячный платеж и количество дисконтных пунктов. Решить насчет последних было особенно сложно. Заемщик платит сумму, которая, как правило, добавляется к общему долгу, поскольку для выплаты дисконтных пунктов у получателя кредита обычно нет собственных средств. Банк в ответ снижает процентную ставку. Немногие способны подсчитать, стоит ли вообще платить эти дополнительные суммы (подсказка: как правило, нет).

Как только заемщик согласился на конкретный вид ипотеки, по закону он должен подписать документ о добросовестной оценке, в котором указаны все платежи, включая комиссию брокера. Расчет должен быть предъявлен получателю кредита в течение трех дней после первоначальной заявки, но иногда придерживается до момента подписания остальных бумаг. Тогда оценка становится одним из огромной стопки документов, которые чаще пролистывают, чем читают. Она лишается смысла. То же самое происходит при закрытии сделки. Брокер приносит заемщику стопку документов для ознакомления и подписания. Хотя в них перечислены правила и условия ипотечного кредита, для большинства поставить подпись — чистая формальность. На завершающей стадии немногие способны что-либо пересмотреть и тем более впервые задуматься.

По иронии эта проблема отчасти вызвана добрыми намерениями. Изначально Закон о правдивости при кредитовании предполагал ясное изложение условий кредита. Но трудно увидеть ту самую «правдивость», если она похоронена под грудой бумаги. В случае высокорисковых займов в соответствии с Законом о защите прав собственности на жилье и домашнее имущество должно быть сделано дополнительное предупреждение получателю кредита. Но в соответствующем документе не указано ясно: «высокий риск». Заемщикам нужно всего лишь поставить подпись, поэтому они часто не утруждают себя чтением.

Кроме того, потребителей сбивает с толку необходимость разграничить сам кредит и связанные с ним платежи. В ипотечных бланках сотни строк. Они переполнены числами, создающими помехи для восприятия важных сведений, таких как разнообразные выплаты. Многие варианты комиссии там вовсе не определены. Часто заемщики не в курсе, что им придется заплатить больше при досрочном погашении, то есть будет наложен штраф. От переменной процентной ставки в большинстве субстандартных займов тоже мало толку: она лишь осложняет понимание операции.

В 2007 году в США случился всплеск взысканий за долги по ипотеке, что привело к колебаниям на мировых финансовых рынках и — в итоге — к кризису 2008 года. Это событие заставило правительства серьезно задуматься о способах борьбы с такими явлениями. Разумеется, рынки сами по себе частично могли решить проблему. Инвесторы, скупавшие субстандартные кредиты, осознали бы: эти займы гораздо рискованнее, чем кажутся. Ведь во многих случаях ипотечные брокеры вводили в заблуждение их так же, как и покупателей жилья. Но возможности рынка не позволили предотвратить кризис, поэтому прозвучали призывы к усилению вмешательства государства. Некоторые требовали покончить с «хищническими» займами. Но эти кредиты не маркируются подобным образом. Поэтому трудно реализовать подобный запрет, не лишив семьи с высоким риском невозврата, но соответствующие остальным требованиям, источников финансирования. Общепризнанно, что усиление регулирования пойдет на пользу этой сложно организованной сфере. Более того, в этом случае вмешательство государства крайне желательно. Но даже сейчас мы как либертарианские патерналисты в первую очередь хотели бы прибегнуть к подталкиванию. Усовершенствование архитектуры выбора позволило бы людям принимать правильные решения и избегать действительно хищнических займов — тех, которые спекулируют на невежестве, растерянности и уязвимости. По нашему мнению, эти меры пошли бы на пользу всему ипотечному рынку.

Дело в том, что Закон о правдивости при кредитовании уже безнадежно устарел. При всем многообразии процентов и комиссий далеко не достаточно просто взглянуть на ставку в годовом исчислении. Профессор права Лорен Уиллис предлагает ограничивать перечень разрешенных видов ипотеки, чтобы заемщикам было проще их сравнивать. Тогда будет введен запрет на кредиты с такими условиями, как негативная амортизация и шаровой платеж. В них самые крупные взносы откладываются на конец срока, поскольку основная сумма и проценты до этого выплачиваются не полностью. При меньшем количестве видов ипотеки, к примеру, только на тридцать лет с фиксированной процентной ставкой, заемщикам проще сделать обдуманный выбор. Уиллис уверена, что в специфических видах ипотеки недостатки перевешивают преимущества. Кроме того, она предлагает сохранять расчет займа действующим в течение тридцати дней. То есть получатель кредита должен ожидать окончания этого срока до совершения сделки. У этих рекомендаций есть много плюсов. Мы одобряем стремление к упрощению процесса покупки. Тем не менее идеи Уиллис не могут быть отнесены к либертарианскому патернализму, поскольку она предлагает запретить сделки, которые могут быть взаимовыгодными. Виды ипотеки с переменной процентной ставкой, в том числе с низким процентом в первые годы погашения, именно такие. Для тех, кто планирует продать дом или рефинансировать заем через несколько лет, они могут быть весьма привлекательными.

Взамен можно было бы использовать программу по записи, оценке и сравнению альтернативных цен из главы 5. В этой сфере мы видим два способа ее применения. В упрощенной форме кредитор будет обязан представить отчет по двум категориям: платежей и процентов. Если исходить из предложения Уиллис, то в таком итоговом документе должны будут перечисляться все платежи, но уже суммированные, с четким указанием итогового значения.

Исследование Вудворд показало: самые выгодные сделки — на порядок лучше! — заключают те, кто не платит авансом комиссию за предоставление кредита. Это означает, что все расходы брокер покрывает из своих комиссионных. Выражение «Бесплатный сыр в мышеловке» совсем не про ипотеку. Вероятно, если плата за предоставление кредита равна нулю, заемщикам проще сравнивать условия. Единственное, что в этом случае требует рассмотрения, — это процентная ставка. Информация о ней, раскрываемая в документах, включает в себя, разумеется, саму ставку, а также график платежей на годы вперед при условии, что основной процент кредита не изменяется. Так заемщики будут в курсе суммы взносов через несколько лет, когда срок действия завлекающей низкой ставки закончится. Неплохо было бы также предупредить покупателей жилья, насколько могут повыситься платежи при неблагоприятном развитии событий.

Кредиторам также придется предоставлять в электронном виде подробный отчет с указанием всех комиссий и процентов, в том числе завлекающе низких в первые несколько лет, условий для изменения переменной ставки, ее максимального уровня за год и другого. Эта информация позволит третьей стороне предложить более ценные советы. Без сомнений, доступность данных записи, оценки и сравнения альтернативных цен создаст предпосылки для возникновения услуги по сопоставлению предложений разных ипотечных кредиторов. Потребуются некоторые меры предосторожности во избежание сговора, но, скорее всего, его легко будет отследить и предотвратить.

Запись, оценка и сравнение альтернативных цен сильно упростят процесс вступления в ипотеку онлайн. Это повысит конкуренцию на ипотечном рынке. Возможность проведения процедуры по интернету особенно важна для женщин и меньшинств. Например, представительницы прекрасного пола и афроамериканцы при покупке автомобиля онлайн платят такую же сумму, как белые мужчины, тогда как при расчете в автосалоне тратят больше независимо от других факторов, в том числе дохода.