Ипотечный пузырь
Деловой журналЧто напугало Центробанк
Поводом для паники послужила новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Оно полагает, что к 2020 году сумма выданных россиянам ипотечных кредитов увеличится с нынешних 4,8 триллиона рублей до 10 триллионов. Согласно прогнозу, на фоне рекордного снижения ставок уже в 2018 году желающие сменить жилье возьмут примерно в полтора раза больше кредитов — как в количественном, так и в денежном выражении. Речь идет об 1,6 миллиона ссуд на 2,8 триллиона рублей.
Центробанк предупреждает, что прогнозируемый АИЖК рост ипотечного рынка невозможен при сохранении качества кредитов. Поэтому выдача денег такими темпами может привести к появлению пузыря. На это уже обратил внимание и президент страны Владимир Путин. В АИЖК же настаивают, что причин для беспокойства нет.
АЛЕКСЕЙ НОВИКОВ
руководитель ипотечного центра Est-a-Tet
Спрос на ипотеку вполне может вырасти в полтора раза. Сегодня примерно половина сделок проходит с привлечением ипотеки. И чем ниже сегмент жилья, тем выше процент ипотеки. В экономклассе этот показатель достигает 75 %, в комфорте — 52 %, в бизнес-классе — 35 %, а в элитном сегменте — 14 %. Пузырь может возникнуть, если рынок ипотеки увеличится в три раза, но в таком случае его вовремя и грамотно смогут приостановить и урегулировать путем ужесточения требований к заемщику.
ЕЛЕНА СУДАРИКОВА
руководитель отдела анализа банковских продуктов портала Banki.ru
Если посмотреть на статистику, то отчетливо видно, почему ипотека стала привлекательнее: средняя ставка по кредитам на покупку недвижимости в январе 2016 года составляла 14,71 %, в декабре того же года — 13,52 % , а сейчас — 11,11 % годовых. Ставка снижается, значит, ипотека становится доступной для большего числа граждан. И их интерес понятен: большинство россиян сейчас не могут приобрести недвижимость без помощи банка. В результате ипотека растет ускоренными темпами. Если предположить, что снижение ставок продолжится, то обозначенный в стратегии АИЖК рост может оказаться вполне вероятным.
АНДРЕЙ ХОХРИН
начальник управления по работе с состоятельными клиентами «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент»
Сомнительно, что выдача кредитов будет расти такими темпами. Люди активно берут ипотеку, когда дорожает недвижимость. Возникает иллюзия, что ты тратишь меньше, чем получаешь. А с 2014 года рублевые цены на недвижимость только снижаются. Долларовые просто рухнули. К тому же не исключаются ослабление рубля и рост кредитных ставок. Да и сами ставки — не 5 % годовых. Ипотека сейчас — путь для объективно нуждающихся.
В 2007 году, когда последовательно рухнули Fannie Mae и Freddie Mac, в США уже на протяжении десяти лет наблюдался стремительный рост цен на недвижимость. Этот рост сперва послужил причиной закредитованности рынка, а затем сам же и поддерживался растущей закредитованностью. Обвал произошел в форме схлопывания классического кредитного пузыря. В России сейчас речи об этом нет. И в ближайшую пятилетку не будет.
МИХАИЛ КУЛИКОВ
директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»
В Америке до 2008 года банки в большом объеме предлагали ипотечные программы без первоначального взноса. Кредиты выдавали фактически неплатежеспособным гражданам. И число покупателей, оформлявших ипотеку, было весьма значительно — это были почти все американцы, приобретавшие жилье. Чем все это закончилось, мы знаем — жесточайшим кризисом.
В нашей стране сейчас совершенно иная ситуация: программы без первоначального взноса — исключение из правил, количество ипотечных покупателей не настолько значительно, а банки гораздо серьезнее рассматривают заемщиков на предмет платежеспособности. Они ориентируются на опыт предыдущего кризиса, когда даже те финансовые организации, что считались незыблемыми столпами, в итоге обанкротились.
МИХАИЛ КУЛИКОВ
директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»
По нашим прогнозам, новые ограничения Центробанка благотворно повлияют на рынок недвижимости и, возможно, даже приведут к увеличению числа ипотечных сделок. Причина вот в чем: из-за заемщиков, берущих ипотеку с минимальным первоначальным взносом или без него и впоследствии зачастую задерживающих выплату по кредиту, банки несут убытки и в результате не могут сильно снижать ставки. Если же проблемных заемщиков из-за ужесточения условий выдачи кредитов будет меньше, то сократятся риски банков, и они с большей охотой пойдут на снижение ставок. В особенности в русле инициатив Центробанка по уменьшению ключевой ставки.
Кроме того, в 2018 году продолжится снижение цен на «вторичке». Основные причины — низкий уровень платежеспособности населения и его неуверенность в стабильности своего материального положения, а также жесткая конкуренция вторичного рынка с сегментом новостроек.
ЕЛЕНА СУДАРИКОВА
руководитель отдела анализа банковских продуктов портала Banki.ru
С нового года начинает действовать ограничение, направленное на снижение риска появления пузыря: для кредитов с первоначальным взносом менее 20 % будет устанавливаться повышенный коэффициент риска — 150 %, менее 10 % — 200 %. Это означает, что банкам придется повысить либо минимальный взнос, либо ставку. Сами банки в этом не видят ничего страшного, так как сегодня доля таких кредитов по разным данным невелика: около 5–6 % от общего количества, хотя четверть всех предложений банков сегодня предусматривают возможность низкого первоначального взноса.
Поэтому тем, кто не умеет или не любит копить, и рассчитывал в 2018 году взять ипотеку, имея на руках менее 20 % стоимости недвижимости, возможно, стоит обратиться за кредитом уже сейчас, пока не вступили в действие поправки регулятора, а банки не скорректировали условия по своим программам.
АНДРЕЙ ХОХРИН
начальник управления по работе с состоятельными клиентами «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент»
Новых ограничений не будет. Пустующее жилье нужно продавать. Программа реновации — косвенное свидетельство, что новый жилищный фонд нуждается хоть в какой-то продаже. Ставки снизятся, наверное, процентов до шести. Низкая инфляция и низкий же потребительский спрос — в помощь. Так что выбирайте ипотеку неспешно, смело торгуйтесь с банками и ждите улучшения условий.