имо
Тема 21. Правовое регулирование деятельности по передаче имущества в пользование.
Общая характеристика.
Передача имущества одного лица другому в отличие от отчуждения имущества предполагает возврат такого имущества. Происходит между предпринимателями, предпринимательские отношения.
С экономической точки зрения аренда – это один из способов хозяйствования, с помощью которого извлекается прибыль как от самого факта передачи имущества в пользование, так и от самого пользования этим имуществом. Мы видим экономический интерес у лица, передавшего имущество в пользование, так и у лица, передавшего имущества в пользование.
Гражданско-правовая форма деятельности по передаче имущества в пользование выступает договор аренды (арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временнее владение и пользование или только пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату).
Не все арендные отношения можно причислить к чисто предпринимательским. Договором по передачи имущества в пользование в сфере предпринимательской деятельности следует отнести те виды договоров, которые заключаются между предпринимателями (договор проката, фрахтования судна на морском и воздушном транспорте, договор аренды предприятия, договор лизинга = финансовой аренды).
Источники регулирования соответствующих отношений:
- ГК РР
- ЗК РФ (передача земельного участка)
-ЛК РФ (передача участков лесного фонда)
- ВК РФ
- Закон о недрах (передача участков недр)
- ФЗ 1998г. «О финансовой аренде (лизинге)»
- Транспортные кодексы и законодательство в целом.
- Множество подзаконных актов различного уровня различных объектов
- ИП П ВАС от 1 июня 2000г. №53 (гос регистрация аренды нежилых помещений), ИП П ВАС от 16.02.2001 №59 (споры о применении ФЗ «О гос регистрации прав и сделок»), ИП П ВАС от 11.01.2002г. №66 (обзор практики споров, возникающих при аренде).
Отдельные разновидности договоров по передаче имущества в пользование.
Договор аренды.
Общие положения закреплены в ГК РФ.
Юридические характеристики по ст.606 ГК РФ: возмездный, взаимный, консенсуальный
Элементы договора: стороны, предмет, срок, цена, форма, содержание.
Стороны – арендодатель (собственник имущества, подлежащего сдаче в аренду; может быть любое лицо, но в некоторых случаях им должен быть предприниматель – в рамках проката; коммерческая организация по договору лизинга; лицо, уполномоченное собственником), арендатор (любое лицо, за исключением случаев обязательного статуса предпринимателя – лизинг).
Предмет должен быть индивидуализирован. В договоре должны содержаться сведения, которые помогают установить имущество, которое передается арендатору. Иначе условие о передаваемом объекте считается не согласованном сторонами, договор не может считаться заключенным. Предмет должен быть не потребляем, но амортизируем.
Имущество, передаваемое в аренду, не должно быть изъято из оборота движимое и недвижимое имущество.
Предметом договора может быть часть помещения или часть стены многоквартирного дома, на который вывешивается плакат. О.А.Городов – «часть помещение нельзя передавать в аренду, если она надлежащим образом не изолирована от иных частей помещения». Вместо этого надо устанавливать сервитут как право ограниченного пользования.
Форма договора: если хотя бы одной из сторон является юл независимо от срока является п.ф. Сам договор относительно недвижимого имущества подлежит гос регистрации.
Срок определяется договором. Если срок не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за 1 мес или за 3 мес (для движимого и недвижимого имущества).
Могут быть установлены предельные сроки аренды для отдельных договоров аренды или отдельных видов недвижимого имущества. Ранее максимальный срок сдачи в аренду земельного участка был в 49 лет.
Цена выступает в форме арендной платы. Сами формы арендной платы могут быть различны. Стороны самостоятельно определяют такую форму (твердая сумма, единовременно или помесячно). На арендатора могут быть возложены обязанности по улучшению арендованного имущества (например, осушение и окраска затопляемого подвала). Арендатор может передать имущество в счет арендной платы во временное пользование или в собственность. Продукция, плоды, доходы, полученные от использования арендованного имущества, также могут быть формой оплаты.
Важен срок внесения арендной платы. Соблюдение срока со стороны арендатора является важным элементом. Если арендная плата не вносится в течение 2 сроков, то может быть досрочное расторжение договора в судебном порядке.
Содержание договора – это права и обязанности сторон. Арендодатель обязан предоставить арендованное имущество в надлежащем состоянии в соответствии с назначением. Сдается в аренду со всеми принадлежностями и документами
Арендодатель обязан предупредить арендатора об имеющихся на это имущество правах третьих лиц (сервитут, залог). Иначе – уменьшение арендной платы, расторжение договора, причин убытки возмещаются.
Производство капитального ремонта – обязанность арендодателя. Диспозитивный характер, такую обязанность в соответствии с договором возможно возложить на арендатора.
Пользование имуществом в соответствии с его назначением, своевременное внесение платы за пользовании имуществом, поддержание имущества в надлежащем стоянии, текущий ремонт – это обязанности арендатора.
Права арендатора: может с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам. Поднайм в первом случае или перенаем во втором. Арендатор может предоставить имущество в безвозмездное пользование, если нет согласия арендодателя на возмездную сдачу.
Арендные права имеют имущественное содержание (обязательственная природа), могут выступать предметом залога, в ряде случаев могут быть вкладом в уставный капитал.
По истечение срока договора аренды, арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественно перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Это право может быть реализовано не всегда, а только когда:
- Арендатор должен надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору (эксплуатировать, вносить арендную плату)
- Арендатор согласен заключить договор на условиях, которые равны предложенным условиям другим претендентам на аренду
- Арендатор должен уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре или в раз срок до окончания действия договора
Если арендодатель отказал арендатора в реализации такого права, но в течение года со дня истечения этого договора заключил новый договор аренды, то надлежащий арендатор вправе потребовать перевода на суде прав и обязанностей по заключенному договору на себя и вправе выдвинуть требование о возмещении убытков, которые причинены таким чудовищным отказом возобновить договор аренды. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения договора, а арендодатель не высказал возражений или забыл вообще то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Особенность аренды – арендатор, который пользуется арендованным имуществом старается его улучшить. Все улучшения – это собственность арендатора. Неотделимые улучшения – как возмещаются затраты? Согласие арендодателя на улучшения должно быть получено, иначе все затраты будут у арендатора и не будут возмещены (он не собственник имущества, улучшения он не мог производить). В ряде случаев законом могут устанавливаться иные правила. Например, аренда предприятия. Арендатор вправе требовать возмещения ему стоимости неотделимых улучшений независимо от получения согласия на это у арендодателя.
Арендатор возмещает имущество арендодателю при окончании договора аренды с учетом амортизации, которая имела место.
22 сентября 2011г.
Договор проката.
Это разновидность договора аренды с некоторыми особенностями:
- Арендодатель сдает имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельностью.
- Арендатору предоставляется движимое имущество (ЖП нельзя сдать в прокат)
Предоставление движимого имущества арендатору и у арендатора есть возможность владеть и пользоваться таким предоставленным на началах проката движимым имуществом.
Арендодатель – только предприниматель, занимающийся исключительно прокатом имущества.
Договор проката – публичный договор. Арендодатель при возможности предоставить прокат оп имущества не вправе отказаться от заключения договора или оказать кому-либо предпочтение иным лицам.
Арендатор – нет ограничений, любой пользователь движимого имущества. Переданное имущество может использоваться лишь в потребительских целях. Чаще всего на его стороне выступают граждане, использующее имущество для семейных, бытовых, домашних нужд. Также предприниматели могут быть арендаторами, но они не вправе его использовать для извлечения прибыли.
Простая письменная форма договора.
Существенные условия: предмет и срок (до 1 года).
К отношениям сторон не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, исключается преимущественное право арендатора на возобновление этого договора.
Цена договора выражается в форме арендной платы, устанавливаемая в форме твердых денежных сумм – единовременно вносятся или по периодам.
Арендодатель обязан предоставить имущество в исправном состоянии. Исправность сдаваемого в аренду прокат имущества проверяется арендодателем в присутствии арендатора. Существует презумпция дилетантства арендатора, поэтому арендодатель должен его оповестить о правилах пользования имуществом.
Арендодатель должен осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт сданного в аренду имущества. Арендатор должен перечислить арендую плату арендодателю и соблюдать правило пользования имуществом.
Исключается возможность передачи имущества по модели субдоговоров. Не может быть субпроката. Не может быть предоставление в безвозмездное пользование третьим лицам.
Есть право арендатора: может в любое время отказаться от данного договора, предварительно письменно уведомив об этом арендатора за 10 дней до прекращения арендных отношений. Если арендатор заплатил до окончания срока договора проката, то после прекращения у арендодателя возникает обязанность возвратить излишки полученной арендной платы со дня, который является следующим до дня, когда договорные отношения прекращаются.
Договор аренды транспортных средств.
Параграф 3 главы 34 ГК РФ + Общие положения об аренде (где нет специального регулирования).
Это договор фрахтования ТС на время.
Арендодатель предоставляет арендатору ТС за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению ТС или без оказания такого рода услуг.
В данном договоре важное значение имеет предмет договора, который совпадает с объектом аренды – ТС, которое представляет собой техническое устройство, которое используется для перемещения грузов, пассажиров, багажа, почтовых отправлений. Это сложное техническое устройство, источник повышенной опасности, требует для целей его управления специально обученного персонала.
Стороны – арендодатель и арендатор.
Арендодателем могут быть собственники ТС или лица, обладающие ТС на ином титуле (это вещные права – например, право хозяйственного ведения). Арендодателем может быть предприниматель или не предприниматель. Прямо не именуется арендодатель как предприниматель (КТМ это «судовладелец» - собственник судна, гражданин или юл или публичное образование; ВК это «эксплуатант» - гражданин или юл с воздушном судном на праве собственности или ином законном основании с сертификатом/свидетельством об эксплуатации). Среди субъектов мы часто видим и фигуру предпринимателя, которые профессионально занимаются соответствующей деятельностью.
Арендатором может быть любое лицо, но здесь есть особенность: судно берется в аренду для целей предпринимательской деятельности, и арендатор будет являться перевозчиком на коммерческих началах. Так и здесь мы видим фигуру предпринимателя, хотя явно об этом наши транспортные кодексы говорят достаточно завуалировано.
Являясь разновидностью договора аренды договор аренды ТС с экипажем или без него характеризуется особенностями:
- К договору аренды ТС не применяются правила о гос регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Договор аренды должен заключаться только в письменной форме независимо от срока его действия (КТМ для бербоут-чартера предусмотрена п.ф. договора)
- Не применяются общие правила ст.621 ГК о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок. Арендатор может снова заключить новое соглашение и повторно взять судно в аренду.
- Арендатор ТС наделен по сравнению с иными арендаторами по гражданско-правовым договорам более широкими полномочиями по использованию ТС на основе договора такой аренды. Например, судно может сдаваться в субаренду без согласия арендодателя.
На арендодателя возлагается обязанность страховать ТС, ответственности за ущерб, который может быть причинен им в связи с его эксплуатацией. Расходы по страхованию несет именно арендодатель, если иное не предусмотрено договором аренды.
Члены экипажа, которые обслуживают ТС, сданного в аренду, являются работниками арендодателя и подчиняются именно распоряжениям арендодателя (он оплачивает услуги членов экипажа). Капитан судна и другие члены экипажа подчиняются распоряжениям судовладельца о составе экипажа, распоряжением и управлением судна (сегодня именно капитаны судно все это осуществляют, так как собственники являются именно предпринимателями, которые извлекают прибыль из этой деятельности).
Особенности отдельных видов ТС закреплены в отдельных законах и кодексах. Это правовое регулирование транспортной деятельности.
Договор аренды зданий и сооружений.
Договор выделен в самостоятельный вид договора аренды исходя из особенностей сдаваемого в аренду имущества. Это наиболее широкая разновидность отношений по пользованию имуществом. Широко применение в сфере предпринимательства находит.
Здания и сооружения используются в качестве основы и базы для осуществления предпринимательства.
Ст.650 ГК содержит легальное определение: арендодатель обязуется во временное владение и пользование (пользование) арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется приносить арендную плату за пользованием зданием или сооружением.
Общие положения об аренде применяются к договорным отношениям по аренде зданий и сооружений в той части, в которой они не получили развитие в специальном регулировании о договорах аренды зданий и сооружений.
Объект аренды – особого рода недвижимое имущество, существующее в форме всех этих объектов. Все такие особенности договора аренды фиксироваться так, чтобы объект мог быть индивидуально определен и конкретизирован.
Индивидуализация осуществляется в самом тексте договора (планы с помещениями, например). Конкретизация объекта должна быть тщательной, так как в 99 случаев возникают споры между арендатором и арендодателем. Кроме того, эта индивидуализация должна быть и в передаточном акте, подписанном сторонами.
Закон предъявляет завышенные требования к форме договора – п.ф., при ее несоблюдении договор считается незаключенным.
В ст.651 ГК РФ закреплено правило, в соответствии с которым гос регистрация необходима, если договор заключается на срок не менее 1 года. Такие договоры считаются заключенными с момента гос регистрации.
Существенным условием договора аренды зданий и сооружений помимо предмета выступает условие о размере арендной платы. Если такое условие не согласовано сторонами, то такой договор считается незаключенным (объект и предмет договора аренды всегда уникальны, правила по ст.424 ГК РФ в данном случае не применяются).
Арендная плата устанавливается по-разному. Если в роли арендодателя выступает коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, то свои правила могут диктовать. В нормативных документах четко определяется ставка арендной платы, когда арендодателем выступает публично-правовое образование в лице его гос органа.
Иные элементы данного договора: нет никаких особенностей кроме предмета договора и арендной платы. Как правило, если сдается имущество, находящееся в собственности публичного образования, то договор аренды формализуется в виде примерного договора. Так форма договора отработана, это не типовой, а примерный договор. Специалисты Комитета по управлению городским имуществом разрабатывает определенные типовые формы, которые не позволяют арендаторам заключать договоры на других, не предусмотренных условиях.
У арендатора при определении арендной платы возможностей также не так много – сотрудники Комитета выполняют предписание, установленное высшим руководством. Если ЮЛ или индивидуальный предприниматель заключает договор с арендатором, то торг уместен.
Договор аренды предприятия.
Это разновидность договора имеет свои особенности – субсидиарно применяются правила, регламентирующие договор зданий и сооружений или общие положения об аренде при отсутствии первых норм.
Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временной владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Консенсуальный, взаимный, возмездный.
Предмет договора – предприятия в целом как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ).
Арендодатель и арендатор являются субъектами предпринимательской деятельности. Все имущества, входящие в состав предприятия, переходят в аренду (земельные участки, здания, оборотные средства – сырье, запасы, топлива и т.д.). Передаются не только объекты материального мира, но и права на обозначения, индивидуализирующие производимую предприятием продукцию.
Предприятие как имущественный комплекс может быть индивидуализировано коммерческим обозначением. Право на коммерческое обозначение предприятия также переходят.
Относительно фирменного наименования – оно индивидуализирует участника коммерческого оборота, коммерческую организацию, поэтому не переходят.
Исключительные права арендодателя должны передаваться арендатору на основании отдельных лицензионных соглашений, подлежащих гос регистрации в Федеральной службе по интеллектуальной собственности.
Состав и стоимость передаваемых элементов определяются на основе полной инвентаризации и должны быть четко определены в договоре аренды. Арендодатель может уступить арендатору предприятию права требования и перевести долги, относящиеся к предприятию. Действует механизм перемены лиц в обязательстве со всеми вытекающими тонкостями, когда в целях защиты интересов кредиторов предусмотрены следующие меры:
- Обязанность арендодателя письменно уведомить о такой передаче кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав передаваемого предприятия до этой передачи. Иначе кредитор может предъявить иск о досрочном исполнении обязательств и возмещении причиненных убытков. Для такого требования кредитора установлен годичный срок исковой давности, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче имущественного комплекса в аренду.
- Если долги арендодателя были переведены на арендатора без согласия кредитора, то после передачи предприятия они несут солидарную ответственность по переданным в состав предприятия долгам.
Форма договора – п.ф. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации в территориальном органе ФРС по месту нахождения предприятия.
По передаточному акту осуществляется фактическая передача, такой акт должен быть подписан обеими сторонами.
Существенное условие договора – размер арендной платы.
Срок аренды не является существенным условием. Важнее именно согласие сторон, если срок не указан, то договор заключен на неопределенный срок.
Арендатор берет предприятие в аренду для осуществления какой-либо деятельности (предпринимательской), то арендатор наделяется широкими правами по использовании переданного ему имущественного комплекса:
- Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, использовать материальные ценности предприятия, сдавать в субаренду, передавать свои права и обязанности в отношении таких ценностей другому лицу
- В целях сохранения имущества арендодателя арендатор обязан не уменьшать стоимость предприятия, полученного в аренду. Стоимость земельного участка не зависит от воли арендатора – это исключение.
Арендатору предоставляется право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущества (реконструкция, изменение, техническое перевооружение). Это затрагивает имущественную сферу арендатора и арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на это (это может быть изменено в самом тексте договора).
Обязанность арендатора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока аренды – обязанности текущего и капительного ремонта (это исключение из общего правила; это императивная норма).
Расходы на всевозможные энергоресурсы – водоснабжение, газоснабжение, электроснабжения – все это возлагается на арендатора. На него возлагаются обязанности и по страхованию имущественного комплекса.
Договор финансовой аренды – лизинга.
Арендодатель обязуется приобрести в собственность указание арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. ФЗ «О лизинге».
Стороны договор – арендодатель (лизингодатель) и арендатор (лизингополучатель).
Лизингодатель – фл или юл, которое за счет собственных или за счет привлеченных средств приобретает в рамках лизинговых отношений в собственность имущество и предоставляет его в качестве предметом лизинга лизингополучателю за определенную плату на определенный срок на определенных условиях. Условия сводятся к тому, будет ли переход к лизингополучателю право собственности на предмет лизинга или нет.
Лизингополучатель обязан принять предмет лизинга на условиях договора и в соответствии с теми условиями, которые ему продиктовал лизингодатель.
Третье лицо – продавец. Может передать имущество самому лизингополучателю. Это не сторона в договоре финансовой аренды, но участник обязательства, основанного на договоре лизинга, так как привлекается к исполнению данного договора.
Арендатор определяет продавца и указывает имущество, необходимое для последующего получения в аренду. Арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Лизингополучатель выбрал сам.
Иногда арендодатель самостоятельно может осуществлять выбор продавца и имущества по договору, то он несет ответственность за такой выбор.
Предмет договора – любые не потребляемые вещи, используемые в предпринимательской деятельности. Исключения: земельные участки и другие природные объекты. Это может быть движимое и недвижимое имущество (ранее здания и сооружения из этого списка исключались).
Форма договора – п.ф. В самом договоре должны быть указаны данные, которые позволяют установить передаваемое имущество. Иначе договор лизинга считается не заключенным, так как предмет не согласован.
В договоре лизинга помимо указания конкретного предмета лизинга могут быть указания о предварительных работах и услугах со стороны лизингодателя.
В самом договоре лизинга может быть определено условие о том, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя и до истечения этого срока. Это модель «аренды с выкупом» - лизингополучатель за какой-то период расплатился с лизингодателем (за сдачу в аренду поступили денежные средства), этот предмет переходит в собственность лизингополучателя. В ряде случаев ФЗ может быть установлен запрет на аренду с выкупом определенных видов имущества.
Договор финансовой аренды является ядром таких арендных отношений, могут быть сопутствующие обязательства:
– Договор К-ПР между продавцом и лизингодателем;
- Кредитный договор, когда у лизингодателя нет собственных средств, он ищет заемные средства, за счет которых приобретает предмет лизинга, соглашения об обеспечении такого кредитного договора – залог или банковская гарантия.
Лизинговые платежи превышают стоимость предмета лизинга. Это вся сумма платежей за весь срок действия договора лизинга: возмещение затрат лизингодателя, затрат, связанных с различным оказанием услуг, выкупная цена предмета лизинга, налоговые платежи.
Итог – это все основные виды договоров, опосредующий передачу имущества в пользование.