Hk
SUUR LUGUKodulaenude telgitagused: mida sulle laenu andes täpselt vaadatakse ja millest pangad sulle selle juures ei räägi
Geeniuse tellijale
Väljastatud kodulaenude maht on viimase aastaga hüppeliselt kasvanud. Lisaks on läbi aastate laenu saamise tingimused leebemaks muutunud, protsesse lihtsustatud ning intress laenu saamiseks järjest atraktiivsemaks muutunud. Sellegipoolest ei ole kõigile selge, kuidas laenu hindamise protsess päris täpselt käib ja mida pank just sinu puhul jälgib. Selgitame selle lahti ja toome välja mõne asja, millest avalikult ei räägita.
8. aprill 2022 kell 16:24
Kodulaen on pikaajaline ja laenuandjate jaoks suhteliselt suur risk. Kodu ostmisel läheb ostetav kodu laenule tagatiseks, kuid tegelikult ei ole ühegi panga huvi see korter endale saada ja hiljem selle müümisega tegeleda. Pankad tahavad anda laenu maksevõimelisele ja makseraskusteta kliendile, kes oma laenukohustust eeskujulikult täidaks.
Kunagi oli ikka palju keerulisem laenu võtta
Praegu on kodulaenudele pakutav intress kuskil 2 protsenti või selle ümbruses. Näiteks veel mõned kuud tagasi pakkusid LHV, Coop ja Bigbank kodulaenu intressiga 1,62 pluss 6 kuu euribor. Täna on see juba 1,9 või veidi üle kahe protsendi koos euriboriga.
Intressid tõusevad, kuna selle taga on rahapoliitilised otsused, millest me siin pikemalt ei räägi. Intressidega tasub hoopis meenutada, et näiteks 2015. aastal pakkus umbes 1,6 protsendilist intressi Swedbank ainult oma privaatpanganduse klientidele. Veel 2018. aasta jaanuaris tegi LHV kodulaenu klientidele 4 protsendilise intressiga pakkumisi ning aastal 2000 saadi Swedbankist kodulaenu üldse 12,5 protsendilise intressiga, milledele kõigile lisandus euribor.
Paljud seda enam ei mäletagi, aga laenuprotsess oli niivõrd keerukas ja range, et inimesed palkasid laenu saamiseks endale appi kodulaenumaaklerid. Kodulaenude taotlemisel võis laenuandjale jalgu jääda igasugunegi väike viga dokumendis, kasvõi sõnastus, millega laenu andmisest seejärel keelduti. Laenu taotlemise paberid pidid olema täpselt nii nagu pangale sobis, mistõttu kasutatigi finantsasutustega asjaajamiseks vahendajat. Praegu on protsessid sellega võrreldes ikkagi väga kiired ja lihtsad.
Kuidas käib tänasel päeval kodulaenu hindamine?
Kodulaenu saamine sõltub päris paljudest teguritest, kuid esimene nendest on taotleja maksevõime. Seaduse järgi tohib kodulaenu andmisel taotleja sissetulekust kodulaenu teenindamiseks kuluda kuni 50 protsenti igakuisest sissetulekust. Lisaks arvestatakse laenu intressiks tingimisi 6 protsenti, kuna laen sõltub enamasti euriborist, mis on niiöelda ujuv intress.
Esmase pildi laenu võimalustest saab ette läbi laenukalkulaatorite. Sealt paistab, mis võiks olla panga pakkumine inimese sissetulekute ja kohustuste piires. Isegi kui mujal laenukohustusi ei ole, mängivad rolli ka ülalpeetavad ehk lapsed, kellele on samuti vaikimisi mõeldud osa inimese sissetulekust, mida laenu teenindamiseks ja maksevõime hindamiseks kasutada ei saa.
Et asi oleks veelgi selgem: pank vaatab üle kõik regulaarsed sissetulekud ja liidab need kokku. Seejärel liidetakse kokku kõik kohustused ja arvestatakse ülalpeetavatega. Kui nende kahe omavaheline suhe on selline, et soovitud laenu igakuine laenumakse mahub regulaarse sissetuleku 50 protsendi sisse, siis saaks tõenäoliselt laenu.
Peale maksevõime hindamise peab kindlasti olemas olema ostetava kinnisvara hindamisakt ning lisatagatis või omafinantseering. Seda põhjusel, et seaduse järgi ei või pank 100 protsenti tehingu summat finantseerida.
Sulle võib tunduda, et sa teenid piisavalt
Regulaarne sissetulek võiks olla dividendid, sotsiaalne toetus, palk, alimendid, üürimaksed jmt. Küll aga panga jaoks on nendest kõige olulisem ja jätkusuutlikum netopalk. Ka see ei loe, et mõnda toetust või sissetulekut võiks lugeda samuti regulaarseks ja mis on garanteeritud teatud arvu aastaid (nt. alimendid lapse täiskasvanuks saamiseni).
Suurima kindlustunde annab laenuandjale ikkagi ainult palk, kuna suure tõenäosusega töödatakse samasuguse või suurema palga eest edaspidi ka juhu kui praeguse töökohaga peaks midagi juhtuma. Kuna kodulaen on pikaajaline ja enamus teisi toetusi lõppeks ehk enne laenu lõpukuupäeva ära või on liiga ebakindla loomuga, ei soovi pank neid taotleja maksevõime hindamisel sisse arvestada. Ehk isegi õigustatult.
Ka vanemapalka saavate inimeste laenu saamine raskendatud, sest vanemapalk on enne vanemaks saamist oleva palga pikendus, kuid ei garanteeri täie kindlusega edasist palka. Liiga palju on näiteid sellest, et inimene ei naase sama töökoha peale või otsustab valida elus mõne teise suuna. Seetõttu on pankade jaoks vanemapalk riskantsem kui tavaline netopalk.
Muude sissetulekute puhul leiab üsna kergelt põhjuseid, miks neid on riskantne pikaajalise laenu puhul arvesse võtta. Dividendid midagi, mida mõni kuu ei pruugi saada; üürnik võib minema kolida ja uut ei leia; alimendid saavad enne otsa, kui laenuleping lõpeb või kohustatud isik otsustab enam mitte maksta.
Probleemid võivad tekkida veel inimestel, kes töötavad projektipõhiselt või mõne muu lepingu alusel, kui seda on tööleping. Teistel lepingutüüpidel on üldjuhul lõppkuupäev, mis pärsivad maksevõime jätkusuutlikkust.
Pangad hindavad riske väga ratsionaalselt, kuid kohati tundub see inimese seisukohast ebaõiglane. Ometigi suudetakse tasuda suuremaid üürimakseid, kui panga igakuine laenu tagasimakse oleks. Kodulaen ei ole ka teab mis suvaline emotsiooniost. Üldiselt on see läbimõeldud otsus. Pigem on kodulaen esimene kohustus, mida raskuste ilmnemisel või rahaliste ressursside vähenemisel kindlasti ära makstakse ja mille jaoks vahendid igal juhul leitakse.
Olgugi, et pangad eelistavad arvestada vaid netopalgaga, siis ega neid regulaarseid sissetulekuid nalja pärast ei küsita. Neid võetakse ka vajadusel arvesse, kuid siis hinnatakse palju rohkem taotleja tausta ja muid kriteeriume, mis annaks pangale kindluse, et inimene on pikaajaliselt maksevõimeline. Võidakse küsida lisatagatisi või ka suurmat omafinantseeringut.
Siinkohal tuleb arvesse võtta, et kõik maksevõime hindamisega seotud otsused ei ole vaid panga enda välja mõeldud, vaid neid reguleerib tugevalt ka seadusandlus. Seega kodulaenu võttes oleks hea kõiki oma kohustusi võimalikult palju vähendada, ideaalis ära maksta, ning kõige mõistlikum on taotluses arvestada vaid oma netopalgaga.
Üldlevinud on teadmine, et laenu saamiseks peaks olema ette näidata vähemalt kuue kuu sissetulekud ja väljavõte, kuid praegu võidakse tahta vaid katseaja lõppemist ning töölepingut, mis seda tõendab. Lisaks võetakse arvesse peale katseaega laekuvat suuremat sissetulekut tulevikus, kui katseajal on olnud väiksem palk. Seda peab siis töölepingu või selle lisaga tõendama. Mõnel juhul võidakse küsida ka vaid viimase kolme kuu väljavõtet ja töölepingut.
Kõigepealt esita taotlus
Enne laenu taotlemist on paljudel ilmselt soov teada, mis võimalused neil oleks laenu saamiseks ja kuidas peaks oma elu hakkama korraldama, et olla laenukõlbulik. Konsultatsioone küll tehakse, aga inimest suunatakse esimese sammuna taotlust tegema. Miks see nii on?
Pank saab kõige paremini inimese soovi ja tema võimalusi hinnata, kui neil on juba mingi baasinfo olemas. Selle põhjal seletaks haldur taotlejale erinevaid asjaolusid, mis teda personaalselt puudutavad. Nii saab ka teada, kas ehk sihitakse oma võimetest üle.
Sellel on ka teine, vähem teatud põhjus. Ilma esmase taotluseta ja lihtsalt juhtnööride andmisega võib tekkida olukord, kus inimesed kasutavad saadud infot, et võimendada oma sissetulekuid kunstlikult ning teha toiminguid oma kohustuste varjamiseks. Hiljem võib selguda, et sellele inimesele poleks tohtinud laenu anda, sest tema tegelik maksevõime ja kohustused on üle lubatud piiri.
Eks selliseid sahker-mahkerdajaid on niisamagi, kuid esmase taotluse esitamise palve ja sellele adekvaatse hinnangu andmine on kõige tõhusam viis, kuidas pank saab järgida kohusetundliku laenamise põhimõtteid ja kohustuslikke seadusandlusest tulenevaid nõudeid. Ka pangal on vastutus, mille puhul silma kinni pigistamine võib lõppeda uurimise ja trahvidega, kui ollakse laenude väljastamisel vastutustundetud.
Haldurist sõltub rohkem, kui sa arvad
Peale taotluse tegemist hakkab tegelema inimesega haldur, kes hindab kõike seda, mida eespool on mainitud. Võiks oletada, et kõik haldurid teevad oma tööd samade põhimõtete ja reeglite alusel, kuid miskipärast räägitakse ikka sellest kui oluline on haldur, kes sinuga tegelema hakkab.
Laenuhalduril on suur voli otsustada kas ta pingutab mõne kliendi nimel või mitte. On inimesi, kes teevad oma tööd innuga ja vastutulelikult ja on neid kes lihtsalt teevad oma tööd. Seetõttu võibki laenu saamine sõltuda halduri teadmistest ning huvist laenutaotlusi ja taotlejaid põhjalikult läbi töödelda.
Lõpliku laenu andmise otsuse teeb panga krediidikomisjon, kellele eeltöö ja info kokkupanemine on halduri ülesanne. Hea haldur tahab leida lahendusi võimalikele tõrgetele ja pakkuda välja tegevusi, mis aitaks vältida negatiivse laenuotsuse saamist. Selleks võib olla näiteks nõu sulgeda kasutamata krediitkaart või küsida ennetavalt sissemaksu võimaluste ja päritolu kohta.
Näiteks ei loeta mõnes pangas õppelaenu käendust kodulaenu saamisel maksevõimet mõjutavaks kohustuseks. Selle mainimata jätmine võib tekitada olukorra, kus komisjon saadab üldsõnalise päringu teistes pankades olevate kohustuste lõppemise tõendi esitamise kohta. Selle tuleks ka üldsõnaline vastus, et kohustused on jätkuvalt üleval. See võiks olla piisav põhjus negatiivse otsuse langetamiseks.
Kui aga haldur oskab selliseid asju selgitada, saab tõendeid lasta küsida vaid nende kohustuste kohta, mis on panga krediidikomisjoni laenu väljastamise otsuse hindamisel päriselt olulised.
Haldur saab otsustada, kas inimesed on maja- või korteriinimesed. Kui “korteriinimesed” tahavad maja, saadetakse neile ehk kohe taotlusele eitav vastus. Teinekord satub taotlust läbi vaatama nii öelda kastist välja mõtlev inimene, kes tahaks leida taotlejatele võimalusi, vaid hindab laenutaotlust must-valgete kriteeriumide järgi.
Seega saab öelda, et laenu saamine sõltub üpriski palju haldurist, kelle lauale laenutaotlus lõpuks jõuab. Kui mõne soovituse siinkohal annaks, siis küsige oma tuttavatelt, kuidas neil laenutaotlusega läks ja milliste halduritega on olnud head kogemused.
Mis toimub krediidikomisjonis?
Tegelikult on komisjoni töö analüüsida halduri esitatud andmeid ning teha lõplik otsus. Otsus tehakse positiivne, negatiivne või positiivne mingite tingimustega. Näiteks võidakse paluda esitada tõendeid kohustuste puudumise kohta teistes finantsasutustes, vastama peab täpsustavatele küsimustele laenu sissemaksu päritolu kohta.
Tegelikult ei tasu mõelda negatiivse otsuse puhul, et kõik on läbi. Halduriga koos on võimalik proovida teha parandused ning seejärel esitada taotlus uuesti üle vaatamiseks. Kui see ka ei sobi, siis võidakse paluda proovida teha taotlus uuesti näiteks mõne kuu või poole aasta pärast.
Lisaks halduri antud infole hinnatakse ka kinnisvara seisukorda. Kuna tegemist on eluasemelaenuga, siis ostetav kinnisvara peab olema ostja edasine alaline elukoht. Kui ostetav kinnisvara vajab remonti, siis võidakse nõuda mõne aja möödudes tõendeid tehtud töödest ja sellest, et seal elatakse sees.
Krediidikomisjon teeb ka päringu erinevatesse inforegistritesse riskihindamiseks. Kontrollitakse maksehäireid või tegureid, mis võiks kuidagi mõjutada taotleja võimet laenu teenindada. See aga ei tähenda, et kui elus on juhtunud mõni aps, siis mitte kunagi laenu ei saa. Tuleb lihtsalt oodata, näidata head maksekäitumist ja seejärel vaadatakse uuesti võimalused üle. Ei tasu karta, et kui midagi ilmsiks tuleb, siis jäädakse igaveseks musta nimekirja.
Enda infot saab eelnevalt inforegistrist kontrollida ja tellida teavitused, kui mõni asutus sinu kohta infopäringu teeb. See tasuks tegelikult üle vaadata juba enne laenutaotluse esitamist, sest mõnikord võib seal olla üleval asju, mida seal ei peaks enam olema või mille saaks lahendada ja lasta kustutada.
