global
Понятие и история глобализации. Термин «глобализация» стал активно применяться с конца 1960-х гг. Но только в начале 1990 – х годов он получил широкое распространение и наполнился различным набором значений. Данный термин стал использоваться повсеместно: от ученых до средств массовой информации.
Мировая глобализация представляет собой процесс объединения мира в единую систему глобального свойства. Следствием глобализации мировых систем является появление на международном уровне единого пространства: культурного, информационного, правового, экономического. Данное явление воздействует на все ключевые сферы жизни общества – идеологию, культуру, политику, экономику, оборот недвижимости и т.д.
На данный момент существует множество толкований понятия «глобализация», однако, можно выделить общие черты, присущие большинству определений в научной литературе. Так, под глобализацией подразумевается явление, в результате которого мир, путем обмена товарами и продуктами, информацией, знаниями и культурными ценностями, становится более взаимосвязанным.
Глобализация стала реальной характеристикой современной мировой системы, определяющей развитие цивилизации. Данный процесс нельзя остановить или отменить, и при всех своих плюсах и минусах, он является объективным историческим фактом.
Исторически выделяют пять этапов становления мировой глобализации: Первый этап (XIV – конец XIX вв.) выделяется в связи с появлением мирового товарного рынка и мировой торговли. Второй этап развития мирового хозяйства (конец XIX в. - начало XX в.) может быть охарактеризован как этап перехода первоначального капитализма в стадию монополизации производства. Также в это время происходит раздел мировой территории и зон экономического влияния между ведущими державами, появляются разнообразные формы экономических отношений между странами: помимо обмена товарами также стала практиковаться миграция отдельных факторов производства между государствами.
Третий этап (промежуток между I и II Мировыми войнами) был разрушительным для прошлых успехов в налаживании связей между государствами. Хотя экономическое развитие в этот период существенно ускорилось, финансовая система была неустойчива и нестабильна. Четвертый этап (с момента окончания II Мировой войны до начала 90-х гг.) – период новой перестройки отношений экономического плана между государствами. Пятый этап (с начала 90-х гг.) – текущий период развития мировой экономики и глобализации.
Интеграция и унификация. Всеобщая глобализация вовлекает в международный оборот самую вроде бы неподвижную субстанцию – недвижимость, которая стала объектом активных международных инвестиций. Благодаря развитию интернета и телекоммуникаций произошла унификация требований к объектам недвижимости, выявились схожие тенденции в темпах развития рынков жилья в различных странах.
Основные направления воздействия глобализации на формирование и развитие мирового рынка недвижимости:
– миграция инвестиций
– приход на рынки иностранных покупателей (во всех странах);
– приход на рынки иностранных частных инвесторов;
– быстрая трансляция опыта, менеджмента, стандартов, технологий с развитых рынков на развивающиеся (универсальность научно-технической мысли и стандартов);
– идеология глобализации в архитектуре и строительстве (одни и те же архитекторы, инженеры, дизайнеры проектируют, строят, украшают здания и «управляют» ими на всех континентах).
Позитивные аспекты глобализации:
1. Глобализация создает необходимость изучения и заимствования зарубежного опыта в сфере проектирования, строительства и оборота недвижимости, что положительно влияет на развитие инфраструктуры и городской среды.
2. Важное значение имеет заимствование опыта управления застроенных территорий, которое может заключаться в следующем:
· Использование зарубежного опыта в отношении источников финансирования и процесса организации использования и преобразования градостроительной структуры.
· Использование зарубежного опыта в подготовке градостроительных проектов;
· Степень участия местного населения в преобразовании градостроительной структуры.
· Создание программ развития территории двух и более административно-территориальных единиц.
· Создание корпораций, созданных органами власти специально для развития города.
· Установление «застроечного» сбора, т.е. сбора, взимаемого за превышение допустимой документами территориального планирования плотности застройки, допустимых норм застройки участков.
· Рецепция планов реновации застроенной территории.
· Создание условий, «притягивающих» инвесторов со всего мира.
3. Миграция инвестиций, связанная с открытием рынков недвижимости для транснациональных инвесторов, влияет на развитие рынка недвижимости по всему миру (инвесторы уходят с перегретых рынков, например, из Великобритании и входят в перспективные, например, Восточная Европа).
4. Появление на рынках иностранных частных инвесторов (к примеру, через инвестиционные фонды недвижимости, до 50% паев которых принадлежит иностранным частным инвесторам), что способствует развитию экономики и социальной инфраструктуре.
5. Быстрая трансляция опыта, менеджмента, стандартов, технологий с развитых рынков на развивающиеся (универсальность научно-технической мысли и стандартов), что в свою очередь ведет к заимствованию положительного опыта регулирования оборота недвижимости между государствами.
6. Планомерное изменение законодательства государств в связи с унификацией и гармонизацией законодательства. Международные организации, создаваемые в целях унификации и гармонизации законодательства в этой области, занимаются выработкой модельных законов и типовых контрактов, положения которых могут быть применимы не только в отношениях с иностранными контрагентами, но и которые могут быть использованы для развития отношений в сфере оборота недвижимости внутри государства. Пример тому – FIDIC Contracts – типовые контракты, разрабатываемые Международной Федерацией инженеров-консультантов. Среди них: «Условия контракта на строительство», «Условия контракта на поставку оборудования, проектирование и строительство», «Условия контракта для проектирования типа ИПС и проектов, выполненных „под ключ“», «Условия контракта на строительство, приведенные в соответствие с требованием МБР», «Контракт на дноуглубительные работы».
Негативные аспекты глобализации в сфере оборота недвижимости:
1. Активное лоббирование транснациональными корпорациями своих интересов, что приводит к умалению интересов государства, как публичного образования, в следствии чего потребности в недвижимости ТНК превалируют над интересами конкретного общества (пример – вместо жилой застройки земля и деньги предоставляется для строительства офисов и/или производственных комплексов).
2. Необходимость привлечения иностранных подрядчиков, как следствие – осложнение правоотношений иностранным элементом, потеря собственных специалистов (турецкий подрядчик IC Ictas Insaat, принимавший участие в строительстве трассы М-11, центрального участка ЗСД)
3. Допуск к внутреннему рынку недвижимости в том числе иностранных инвесторов влечет фактическое изменение целевого назначения жилой недвижимости, что в последствии влечет резкий рост стоимости жилья и спроса не нее без реального удовлетворения потребностей населения в новом жилье – жилье превращается в способ сохранения капитала.
4. Недоступность жилья для основной части населения диктует необходимость введения более конкретного и жесткого правового регулирования оборота недвижимости. Для минимизации социальных и демографических проблем и угроз требует принятия различных мер: государственных программ помощи малообеспеченным гражданам, строительство социального жилья, введения программ льготного кредитования для определенных категорий граждан. Однако данные действия имеют недостаточный масштаб по причине ограниченных возможностей государства. Кроме этого, постепенно изменяется политика градостроительства: от частных проектов застройщиков к формированию общественных системообразующих пространств, повышающих качество жизни.
5. Неустранимое влияние иностранных тенденций на архитектурный стиль, формы и решения, используемые при строительстве и реконструкции объектов недвижимости, вносит диссонанс в городскую застройку в целом, как в культурном плане, так и в части инженерных решений и нормативов.
Итоги:
1. Недоступность жилья для основной части населения, вызванная в том числе влиянием глобализации, диктует необходимость введения более конкретного и жесткого правового регулирования оборота недвижимости с одной стороны и проведения активной социальной политики с другой;
2. с учетом глобальных изменений в инвестиционной деятельности, государству необходимо развивать инвестиционную политику, повышать инвестиционную привлекательность, чтобы не остаться «за бортом»;
3. законодательная политика в части имплементации зарубежный правовых конструкций, применимых в области оборота недвижимости, должна быть избирательной и последовательной, ориентированной на сложившиеся на рынки правила и уже сложившуюся «опережающую» практику высших судов;
4. необходимо оставаться в тренде актуальных юридических решений, сопутствующих активному развитию технологий, применяемых в области строительства, быть готовым применить и адаптировать этот опыт в отсутствии собственных аналогов;
5. ориентироваться на существующие международные стандарты в части заключения сделок с недвижимостью.