г1

Задача 2

В феврале 2011 г индивидуальный предприниматель Орлов приобрел по договорам купли-продажи у общества трактор, а у завода – комбайн. Соглашением сторон на передаваемую технику была установлена гарантия качества: на трактор – 3 месяца, а на комбайн – 1 год.

Спустя 5 месяцев по причине производственных дефектов вышел из строя приобретенный трактор.

В удовлетворении требования Орлова о возврате уплаченной за него цены, общество отказало, указав на следующие обстоятельства.

Во-первых, установленный договором гарантийный срок (3 мес) уже истек, что исключает возможность предъявления каких-либо требований со стороны Орлова.

Во-вторых, переданный Орлову трактор уже был в употреблении, о чем покупатель знал, а следовательно, принял на себя риск наличия соответствующих недостатков. Кроме того, само общество о наличии производственного дефекта внутренних механизмов трактора не знало, и не может нести за них ответственность.

В-третьих, нарушение условий договора Орлов еще не произвел полной оплаты приобретенного трактора, и до тех пор, пока он не выполнит своих обязательств, не может предъявлять требований, связанных с качеством.

В августе 2011 г комбайн также вышел из строя. Для его ремонта Орловым была привлечена специализированная организация. Расходы на ремонт составили 100 тыс рублей. Выплатив соответствующую сумму, Орлов обратился к заводу с требованием о возмещении понесенных расходов, а также о возмещении убытков в размере 150 тыс рублей, вызванных простоем комбайна в период сельхоз работ.

Завод отклонил соответствующие требования, сославшись на то, что он мог бы отремонтировать комбайн своими силами и не допустил бы его длительного простоя, однако Орлов с такой просьбой к нему не обращался.

Кроме того, Орлов не доказал, что недостатки комбайна имели место в момент его передачи заводом, а не образовались по причине неправильной эксплуатации покупателем.

Орлов обратился с соответствующими требованиями к обществу и заводу в арбитражный суд.

Оцените доводы сторон. Какое решение должен вынести суд? Может ли соответствующее требование к заводу предъявить обнаруживший недостатки сельхоз кооператив, которому данный комбайн был продан Орловым в мае 2011г?

Решение

Договор между Орловым и обществом о покупке трактора. Договор заключен между индивидуальным предпринимателем и обществом, которое также является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность.

Необходимо понять, какой договор заключен между ними. В розничной купле-продаже предприниматель может приобретать имущество для иных целей (не личных, не семейных, не домашних, не предпринимательских целей). К примеру, для обеспечения деятельности сотрудников. В поставке также предприниматель может приобретать имущество для иных целей (не личных, не семейных, не домашних, не предпринимательских целей). Соответственно перед нами совпадение сегментов целей, с которыми можно приобрети товар. Для того чтобы разрешить эту ситуацию необходимо смотреть на фигуру продавца. Если это лицо осуществляющее товар в розницу, то это розничная купля-продажа. Если не в розницу – поставка.

В задаче не указано, для каких целей Орлов приобрел трактор. Но из условий задачи можно предположить, что он приобретал его для осуществления предпринимательской деятельности. Потому что вместе с ним он приобрел у завода и далее, когда он предъявлял к нему требования Орлов указывал – «вызванных простоем комбайна в период сельхоз работ». Можно сделать вывод, что трактор тоже использовался для осуществления сельхоз работ, т.е. предпринимательской деятельности.

Итак, это поставка. К поставе применяются правила параграфа 1 если это не противоречит правилам параграфа 3 Главы 30.

Гарантия на трактор – 3 месяца. Через 5 месяцев по причине производственных дефектов он вышел из строя.

Возражения общества.

Во-первых, установленный договором гарантийный срок (3 мес) уже истек, что исключает возможность предъявления каких-либо требований со стороны Орлова – гарантийный срок устанавливается для распределения бремени доказывания. Его истечение не лишает возможности Орлова предъявить требования. Если гарантийный срок установлен, но он менее 2-х лет, то покупатель должен обнаружить недостатки в течение разумного срока, но в пределах 2-х лет (п.2 ст.477). В данном случае недостатки были обнаружены через 5 месяцев, что вписывается в срок обнаружения недостатков. Но так как они были обнаружены за пределами гарантийного срока – 3-х месяцев, именно Орлов должен будет доказать, что недостатки возникли до передачи ему товара или по причинам возникшим до этого.

Продавец отвечает по системе гарантии, т.е. за все недостатки, даже за скрытые. Единственная возможность освободиться, это оговорить их, причем с указанием конкретных недостатков. Факт того, что трактор был в употреблении ни на что не влияет. Главное значение имеет только то, когда возникли эти недостатки. Если до передачи товара или по причинам, возникшим до этого, то продавец отвечает (п.2 ст.476). Если же они возникли после передачи товара, то не отвечает.

Если не была произведена полная оплата, это вполне может означать, что товар был продан в кредит или в кредит с рассрочкой платежа (ст.488,489). Т.е. передача товара является обусловленной обязанностью, а оплата встречной. Товар был поставлен, следовательно, продавец может требовать оплаты товара (п.3 ст.488). Но неоплата товара не снимает с покупателя возможности предъявлять требования к продавцу о ненадлежащем качестве товара. Поэтому возражение общества некорректно.

Требование Орлова о возврате денег возможно в том случае, если недостатки были существенными (п.2 ст.475). Если же он не докажет существенности недостатков, то у него будет три способа защиты – п.1 ст.475.

Также именно Орлов должен будет доказывать, что недостатки возникли по вине общества, потому что он обнаружил их хоть и в пределах 2-х лет, но за истечением установленного гарантийного срока в 3 месяца.

Что касается отношений Орлова с заводом. Был заключен договор поставки (применимы те же рассуждения о квалификации договора данные выше).

Комбайн вышел из строя. И Орлов привлек организацию для устранения недостатков.

Согласно ст.518 – покупатель вправе предъявить требования о качестве за исключением случая, когда поставщик, получивший уведомление покупателя о недостатках заменит товары. Из смысла этой нормы вытекает, что сначала должно предъявляться требование о замене товаров. Своевременное устранение допущенных нарушений договора выступает как основание, оправдывающее поставщика, и исключает возможность использования покупателем любого из способов защиты, предусмотренных ст. 475 ГК. Так как поставка это отношения складывающиеся между профессиональными участниками оборота, нужно минимизировать затраты контрагента, поэтому Орлов должен был предъявить сначала требование, и если бы оно не было исполнено мог бы использовать механизм ч.1 ст.475, а именно возможность устранения недостатков за свой счет и требовать возмещения.

Орлов это не сделал, поэтому возражение завода правомерны.

Гарантия была установлена в 1 года. Орлов обнаружил в пределах этого срока. Следовательно бремя доказывания того, что недостатки возникли до передачи товара продавцу должно лежать на заводе.

Суд должен удовлетворить требования Орлова к обществу, и отказать в требованиях к заводу.

Может ли соответствующее требование к заводу предъявить обнаруживший недостатки сельхоз кооператив, которому данный комбайн был продан Орловым в мае 2011г?

Сельхоз кооператив не может предъявить требования к заводу. Отношения Орлова и кооператива и отношения Орлова и завода это два разных правоотношениях.

1. Телевизор «Рекорд», приобретенный Ивановым 20 марта 2008г. в универмаге «Купчинский», вышел из строя 9 мая 2008 года прямо во время просмотра парада Победы в присутствии супругов Федеровых, пришедших посмотреть парад на большом экране. 11 мая 2008 года Иванова срочно вызвали в долгосрочную командировку за границу, где он пробыл до 16 июня 2009г.

Вернувшись из командировки, Иванов обратился в Универмаг с заявлением о ремонте телевизора.

Универмаг отказал в удовлетворении требования в связи с тем, что:

Ивановым пропущен гарантийный срок, который составлял 1 год.
Поскольку было предъявлено требование о ремонте, то они должны предъявляться только в соответствующую гарантийную мастерскую.
Иванов не предъявил кассовый чек на покупку телевизора.

В чем состоит сущность гарантийного срока? Рассмотрите все доводы Универмага. Прав ли Универмаг?

ОТВЕТ НА 1 ВОЗРАЖЕНИЕ УНИВЕРМАГА.

У продавца единая и единственная обязанность – передать товар. Но есть 8 требований. Одно из них – качество (ну написать тут, наверное, что такое и т.д.).

Ст. 469 говорит об обязанности. О гарантийном сроке – 470,471.

Под гарантийным сроком надо понимать период времени, в течение которого товар должен быть пригодным для целей его обычного использования. Гарантийный срок может устанавливаться нормативно (например, в технических регламентах) либо устанавливаться соглашением сторон (это наиболее часто встречается). Гарантийный срок – это всегда договорное условие, оно всегда устанавливается в договоре.

О последствиях нарушения продавцом такой обязанности говорит ст. 476 ГК РФ. Предписания данной статьи гласят, что продавец отвечает за такие недостатки товара, которые возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Соответственно, ключевым момента для определения ответственности продавца является момент возникновения недостатков.

Гарантийный срок имеет исключительно процессуальное значение: если гарантийный срок на товар установлен и недостаток обнаружен в пределах этого гарантийного срока, то продавец должен доказать, что недостаток возник после передачи товара покупателю по причине его неправильной эксплуатации или хранения. Если гарантийный срок не установлен, то покупатель должен доказать, что недостаток возник до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента. Но в пределах 2 лет (если гар срок продавцом не установлен больше, но тогда и продавец доказывает, что недостатки возникли по причинам неправильного хранения и т.д.).

Регулирует ст. 477. В зависимости от наличия гарантийного срока данная статья предписывает три правила. Наверное, в решении их надо будет описать. Применимо к нашему случаю следует придерживаться того правила, которое устанавливает, что в случае, когда установлен гарантийный срок на срок менее двух лет, то недостаток должен быть обнаружен в пределах 2 лет. Т.к. магазин утверждает, что гар срок – 1 год. При этом стоит сделать акцент на том, что здесь речь идет именно о сроках обнаружения недостатка, а не о сроках обращения к продавцу или в суд (!).

Таким образом, учитывая вышеизложенное, следует признать, что так как Иванов обнаружил недостаток в мае 2008, то есть спустя месяц после покупки телевизора в марте, то он обнаружил недостаток в пределах гарантийного срока, а, значит, бремя доказывания лежит на продавце, то есть продавец должен доказать, что недостаток возник по причине неправильной эксплуатации телевизора и его неправильного хранения (п.2 ст. 476). Следовательно, первое заявление универмага необоснованно.

ВСЕ ТО ЖЕ САМОЕ МОЖНО ВЗЯТЬ И ИЗ ЗОЗПП, т.к. там такое же регулирование, просто показать, что это розничная КП и применяется ЗОЗПП, там то же самое установлено.

Можно обратить внимание на предписания ст. 483, согласно которым покупатель обязан известить продавца о нарушений условий договора купли-продажи, в том числе связанных с качеством переданного товара. При невыполнении данного правила продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя, в том числе об устранении недостатков товара, если докажет, что невыполнение данного правила покупателем повлекло невозможность удовлетворит его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы не был своевременно извещен о нарушении договора. Однако, в нашем случае данные условия не наблюдаются. К тому же ст. 483 говорит о разумном сроке. По условиям задачи Иванов не смог обратиться сразу же после обнаружения недостатка в универмаг, так как был СРОЧНО вызван в командировку, и заявил продавцу о недостатке как только вернулся с командировке. А значит, можно говорить об условном соблюдении разумного срока.

С тем, что выделено курсивом, я согласен.

Так как у нас стоит вопрос о ненадлежащем качестве проданного телевизора, то разумно определить, к какому виду недостатков относится недостаток телевизора Иванова. От этого будет зависеть способ защиты, которым может воспользоваться Иванов. По условиям задачи «телевизор вышел из строя во время просмотра». Является ли данное нарушение в функционировании телевизора существенным недостатком? П. 2 ст. 475 дает определение существенных недостатков — это неустранимые недостатков, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатков. «Телевизор вышел из строя» - а значит, все функции, которые несет в себе данный предмет потеряны. И говорить здесь кроме как о существенном недостатке не приходится.

Наличие существенного недостатка позволяет покупателю воспользоваться одним из нескольких способов защиты. Учитывая, что в данной задаче речь идет о розничной купле-продаже, то следует обратиться к §2 главы 30 ГК РФ + ЗОЗПП.

В вопросе о недостатках приоритет имеет ЗОЗПП (п.6 ст. 503). Значит, у покупателя исходно 5 способов защиты, но в отношении технически сложного товара три (если несущественный) и 5 (если существенный). У нас это технически сложный товар (есть Пост Правительства), существенный недостаток (если это так, з условий задачи ХЗ), значит, пять способов защиты.

ВТОРОЕ ВОЗРАЖЕНИЕ

Второе утверждение универмага обоснованно лишь частично. Иванов является гражданином в договоре розничной купли-продажи, а значит, у нас действуют правила Закона о защите прав потребителей. ЗПП в числе ответственных перед покупателем лиц называет не только продавца, но и изготовителя, импортера, а также уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя. А следовательно, Иванов в том числе может обратиться и к специальной мастерской обслуживающей данный магазин.

Мне кажется, т.к. у покупателя есть 5 способов защиты, один из них – устранить самому и потребовать возмещения средств, а значит, не обязательно должна быть гарантийная мастерская. Утверждение магазина необоснованно.

ТРЕТЬЕ ТРЕБОВАНИЕ ПРО ЧЕК

Что касается требования универмага предъявить кассовый чек. Кассовый чек подтверждает заключение договора купли-продажи, но не является единственным способом доказательства. Покупатель может доказать приобретение данного товара у данного продавца любым способом. Этот довод универмага несостоятелен.

Я согласен.

12. Задача 2

01.02.2010 г. Абрикосов, являвшийся участником ООО «Сфера», заключил с Бородиным договор купли-продажи соответствующей доли в уставном капитале ООО «Сфера». По условиям нотариально удостоверенного договора цена в размере 70 тыс. руб. должна быть уплачена до 01.05.2010 г. Поскольку покупатель свою обязанность по договору не исполнил, в августе 2010 г. Абрикосов обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора, переводе на себя прав на соответствующую долю в уставном капитале ООО «Сфера», а также уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных с момента заключения договора до момента обращения в суд.

Опять вроде условия не все. Не понятно, тут оплата в кредит или нет. Сказано, дата когда оплатить, а когда передать? После или до даты. Не понятно. Будем считать, что передать надо до оплаты, а потом оплата. Ибо он требует перевода прав и обязанностей на себя, Значит, уже передал. Хотя тут ХЗ. Но будем так считать.

1) Может ли предметом договора купли-продажи выступать доля в уставном капитале ООО?

Да, уже это много раз обсуждали. Доля – имущественное право, оно трансферабельно и т.д. + дело Павлово Посадской швейной фабрики + дело банка Московский капитал.

2) Подлежит ли удовлетворению требование Абрикосова о расторжении договора?

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Но если продавец не исполняет это, то в соответствии со ст. 450 можно потребовать расторжения договора. Раньше практика относилась к этому негативно. В ПП № 8 1998 года Вас указал, что нельзя, потому что в ст. 488 это не предусмотрено. Судебную практику пугало то, что в таком случае, если имущество передано, договор расторгнут, что делать с ПС?

Но сейчас преодолели. Да, договор расторгнуть можно, у нас есть общая норма – ст. 450. Значит, в случае нарушения можно потребовать расторжения договора. ИП ВАС № 49 по несоновательному обогащению в п.1 допускает это и говорит о последствиях: «При расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась».

Правда, есть акты ВС, который до сих пор не допускают этого. Но это косяки ВСа.

Расторжение возможно!

3) Подлежит ли удовлетворению требование Абрикосова о переводе на себя прав на соответствующую долю в уставном капитале ООО «Сфера»?

Если он уже передал долю по цессии, т.е. исполнил (именно тогда у нас возникает оплата в кредит), то он вправе требовать назад то, что передал. Ст. 1104 (раз ВАС допустил тут кондикцию) допускает требования возврат переданного в натуре, если это переданное право у покупателя, т.е. он не отчуждал его. НО ВПРАВЕ ЛИ ОН ТРЕБОВАТЬ ПЕРЕВОДА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ НА СЕБЯ? Ведь это специфическое последствие. Мне кажется, нет. Он вправе требовать передачи ему обратно имущ права посредством распорядительной сделки – цессии. Как думаешь?

+ еще нужно иметь ввиду, что имущественное право в залоге, т.к. оплата в кредит.

Изменится ли ответ на вопросы 2) и 3), если в апреле 2010 г. Бородин продал

4) соответствующую долю в ООО «Сфера» Васильеву?

Т.к. у нас была 1104 – вернуть неоснов обогащенеи в натуре, но раз отчуждена – обязательственное требование к покупателю так и остается. Только будет требование стоимости имещества, т.к. доля отчуждена. У третьего лица нельзя требовать.

НО тут законный залог был. Значит, можно обратить взыскание на это имущество.

Возможно ли предъявление Абрикосовым требований о возврате доли к Васильеву?

Нет, приобрел от законного приобретателя, правоотношения связывают только Абрикосова и Бородина (это о кондикции). Но опять же, учитывая, что залог – можно обратить взыскание, т.к. право переходит вместе с обременением.

Изменится ли ответ, если будет установлено, что в момент приобретения доли Васильев знал о задолженности Бородина по оплате соответствующей доли перед

Абрикосовым?

Нет, не изменится, т.к. здесь после отказа от договора, кондикционное обязательство, а добросовестность имеет значение только для виндикационного иска, но доля была отчуждена Абрикосовым Б. обязанность платить ден средства Бородиным кончилась договор прекращен отказом, следовательно кауза предоставления доли отпала, следовательно, возникло кондикционное обязательство.

Но опять же, иметь ввиду залог.

5) Какова природа процентов, требуемых Абрикосовым? Подлежит ли удовлетворению требование Абрикосова об уплате процентов?

488 ст. 3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Он может требовать с момента не заключения договора, а с момента когда наступила просрочка оплаты товара, до момента оплаты товара! А т.к. он не оплачивает, до дня вынесения решения суда.

Это будут % охранительные. А за коммерческое кредитование, которое тут будет, не будет %, т.к. в КП свои правила о презумпции безвозмездности.

Тоже не оч задача с этими имущ правами.

ПРИМЕР РЕШЕНИЯ СХОЖЕЙ ЗАДАЧИ

Объект уникален, это подтверждается тем, что цена является существенным условием. Это умозаключение верно с позиции логики. Да, к мене применимы правила о К-П, а поскольку у нас недвижимые вещи, то к мене применимы правила о К-П недвижимости, цена – существенное условие. Очевидно, но у нас даже, применительно к любому существенному условию, в т.ч. к К-П недвижимости, допустим, условие о цене, означает и это, что условие о цене должно быть выражено в денежных единицах? Нет, конечно. Любое существенное условие должно быть определено или быть определимым. В мене мы ровно со второй позицией и сталкиваемся. Встречно передаваемый объект есть способ определения цены, цена согласована, выражение ее в каких-то абсолютных единицах не являлось необходимым для К-П, не является необходимым для мены.

Но тут больший интерес вызывает второй вопрос в рамках этой задачи.

Студент: Согласно п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69, договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены. Т.е. практика ориентируется на то, что предметом договора мены может быть только вещь.

А.А.: Ах, вот Вы как. Когда нам выгодно, мы будем ссылаться на позиции ВАС. Т.е. исходя из ИП 69, будет получаться, что это не договор мены. Понятно.

Имущественное право может быть предметом мены, в принципе. Но мы должны не общий вывод, применительно к задаче делать, а рассматривать данную конкретную ситуацию. В принципе, А.А. не склонен разделять позицию ВАС РФ о том, что предметом мены не могут быть имущественные права, но относительно этой ситуации решение должно быть специфическим, поскольку у нас там явно наем жилого помещения. А вопрос, связанный с изменением субъектов договора найма, встречным изменением, охватывается такой специфической конструкцией как договор обмена жилыми помещениями. Поскольку здесь специфическое регулирование, значит, правила о мене не подлежат применению. А дальше, применительно к обмену мы наталкиваемся на вариант регулирования в ЖК, применительно к которому предметом договора обмена может быть только право пользования по социальному найму против права пользования по социальному найму. Единственная конструкция, которая опосредует временное пользование жилыми помещениями – жилищный наем. Других вариантов нет.

(Ч.1 ст.72 ЖК РФ: Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю).

Во втором варианте все упирается в ограниченное понимание конструкции обмена. Если бы регулирование вопроса об обмене строилось бы иным образом, то тогда подобный вариант был бы возможным, но не формате мены, а в формате специального договора. Так, как указано в условиях (в варианте), невозможно за счет регулирования обмена, заданного ЖК РФ.

НО В ЭТОЙ ЗАДАЧЕ У НАС НЕТ СОЦ НАЙМА. ПОЭТОМУ ОБМЕН ДОПУСКАЕМ! ОБМЕН КВАРТИРЫ НА ИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО. ВСЕ ОК!

Задача 1

Общество арендовало у Завода 3 нежилых помещения, расположенных в административном корпусе. Договор был заключен на неопределенный срок, а установленная арендная плата складывалась из ежемесячной оплаты Обществом коммунальных платежей, связанных с использованием помещений, а также ежеквартальной передачи материалов (1 т стали), необходимых Заводу для производственной деятельности.

Спустя 10 дней выяснилось, что помещения находятся в плохом состоянии. Приглашенные Обществом специалисты, после осмотра помещений указали на необходимость замены перекрытий, без чего помещения не могут использоваться по прямому назначению. Общество обратилось к Заводу с требованием заменить балки чердачного перекрытия и привести помещения в исправное состояние. Одновременно Общество сообщило о прекращении перечисления коммунальных платежей и поставки оговоренных материалов на все время производства ремонтных работ. Завод отказался удовлетворить требование о проведении ремонта и заявил о необходимости немедленного освобождения Обществом помещений, ссылаясь на недействительность договора аренды в виду отсутствия его государственной регистрации.

Решение.

Это аренда. Какая? Зданий и сооружений. Может быть предметом нежилое помещение? Сказать, что да, нежилое помещение может быть предметом аренды. Сослаться на Инф письмо № 53: Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Сказать, что такая форма оплаты тоже может быть, т.к. она предусматривает не только коммунальные платежи, но и еще 1 т. стали ежеквартально. Хотя только коммунальные платежи НЕ могут быть арендной платой (П. 12 ИП ВАС 66: Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы). А сталь может быть, т.к. статья 614 допускает. Ну я думаю, что они могли согласовать так, что коммунальные платежи + еще что-то.

Срок – не сущ условие, значит, заключен на неопределенный срок.

А по поводу регистрации, то для аренды З и С регистрация нужна, если договор больше года. Если он на неопределенный срок – регистрация не нужна. П. 11 ИП 59: Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Ну и тут обосновать можно, т.к. регистрация – интересы 3 лиц, а если неопределённый срок, то можно договор прекратить, всего дается 3 месяца до прекращения, угроза 3 лицам небольшая, это не год.

И ГЛАВНОЕ – если отсутствует гос регистрация, то последствие ввиду принципа относительной недействительности, он недействиетлен только для 3 лиц, для сторон все ОК. Сослаться на п.2 ИП 165: … совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Арендодатель не выполнил обязанность по передаче имущества, т.к. передал его с недостатками, значит, несет овтетственность.

г1

Report Page