Фактура

Судебным исполнителем в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении должника – ЧУП "Ф", производилась продажа арестованного имущества – Строения. Поскольку на участие в торгах заявка была подана только одним участником – ООО "Р", торги были признаны несостоявшимися, а ООО "Р" приобрело Строение по начальной цене, увеличенной на пять процентов. Стоимость Строения составила 42 315 рублей и оплачена ООО "Р" в полном объеме.

В рамках исполнительных производств судебным исполнителем и представителем ООО "Р" были подписаны: Акт о приобретении имущества; Акт передачи имущества, по которому Строение передано покупателю – истцу.

По заявлению ООО "Р" о государственной регистрации перехода прав на Строение и земельный участок РУП «М» отказано в совершении регистрационных действий, поскольку при государственной регистрации нарушаются законные права других лиц. В отношении Строения агентством ранее была зарегистрирована сделка: договор купли-продажи от 14.03.2017 между ИП "М" (покупатель) и ЧУП "Ф" (продавец), который 15.03.2017 зарегистрирован в ЕГРНИ.

По условиям договора купли-продажи от 14.03.2017 стороны ИП "М" и ЧУП "Ф" предусмотрели, что право собственности на продаваемое капитальное строение переходит к покупателю (ИП "М"): 1 - после полной оплаты стоимости Строения; 2 - подписания сторонами передаточного акта; 3 - государственной регистрации перехода права собственности на него.

За государственной регистрацией прав, основанных на указанной сделке, ИП "М" не обращался, и по настоящий момент Строение зарегистрировано на праве собственности за гражданином "В" и находится на праве хозяйственного ведения у ЧУП "Ф".

Решением экономического суда Могилевской области от 15.07.2019 ЧУП «Ф» отказано в иске к ИП "М" о расторжении договора купли-продажи от 14.03.2017, поскольку установлен факт исполнения предпринимателем обязательств по оплате за Строение.

ООО "Р" обратилось с иском к ИП "М" и гражданину "В" о признании права собственности на Строение.

Позиции судов:

1. Суд первой инстанции в удовлетворении требований ООО "Р" было отказано.

Суд исходил из того, что поскольку ИП "М" является кандидатом в правообладатели на спорное Строение, а вступившим в законную силу решением экономического суда Могилевской области от 15.07.2019 установлен факт исполнения ИП "М" обязательств по оплате и отказано в иске о расторжении договора купли-продажи от 14.03.2017, признание за ООО "Р" права собственности повлечет нарушение гражданских прав ответчика – ИП "М", являющегося добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости.

2. Суд апелляционной инстанции оставил судебный акт суда первой инстанции без изменения.

3. Судом кассационной инстанции судебные акты судов первой и апелляционной инстанций были отменены, за ООО "Р" было признано право собственности на Строение.

Ключевые выводы:

СКЭД правильным признала вывод нижестоящих судебных инстанций о том, что поскольку ИП "М" является кандидатом в правообладатели на спорное Строение, соответственно признание за истцом (ООО "Р") права собственности влияет на гражданские права ответчика – ИП "М", как покупателя спорного Строения.

Судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что ООО "Р" также является кандидатом в правообладатели на спорное Строение в результате его приобретения в результате участия в электронных торгах по реализации объекта недвижимости.

Судебные инстанции не дали правовой оценки факту передачи Строения судебным исполнителем ООО "Р" по Акту передачи имущества и действиям истца по оформлению своего права — обращение ООО "Р" в РУП "М" о совершении государственной регистрации перехода прав в результате приобретения Строения, а также по защите прав путем предъявления иска о признании права собственности.

Поскольку с момента государственной регистрации договора купли-продажи от 14.03.2017, являясь кандидатом в правообладатели на спорное Строение и до его изъятия от ЧУП "Ф" судебным исполнителем, ИП "М" о государственной регистрации прав, основанных на зарегистрированной сделке в агентство не обращался, не предъявил в общем порядке самостоятельные требования о передаче ему Строения, о признании прав на спорный объект недвижимости, а также не заявил возражений против требований второго кандидата в правообладатели на Строение - ООО "Р", поэтому между ООО "Р" и ИП "М" возникла правовая неопределенность, с целью разрешения которой надлежало применить правила статьи 369 ГК, согласно которым в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, в частности, в собственность, кредитору последний вправе потребовать отобрания этой вещи и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях, но это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Исходя из приведенных положений и по смыслу статьи 369 ГК следует, что у ИП "М" отпало право требовать передачи Строения от ЧУП "Ф", поскольку спорный объект недвижимости приобретен и передан в собственность третьему лицу — ООО "Р".

А поскольку ИП "М" не имеет право требовать передачи ему Строения, соответственно, отсутствуют правовые препятствия для признания права собственности на Строение за ООО "Р".