end
Установление и прекращение прав на ЗУ.
Это глава 5, 5.1, 5.2, про 5.5 немного говорили
Останавливаемся на проблемных аспектах.
Основное – до глобальной реформы, до изменений, датированных 1.03.2015, ЗК предусматривал довольно громоздкий механизм приобретения прав на ЗУ. Существовал сложный юридический состав. Процедура предоставления ЗУ из публичной собственности в частную или установление производных прав на такую публичную собственность заключалась в том, что обязательно надо было принять акт органа власти – Решение.Для этого надо было документы собрать. Только потом заключался договор.Это не совсем стыковалось с ГК, в том числе со ст 8 – там или договорная конструкция, или акт органа власти, а получалось, что у нас была смешанная схема. Договор имел место там, где ЗУ передавался из частной собственности в частную. А решение как таковое без договора было только при предоставлении в ПБП. В остальных случаях обычно был сложный юридический состав. Практика воспринимала это неоднозначно. Были случаи, когда в последней инстанции суд говорил, что был выбран ненадлежащий способ защиты – надо было оспаривать сделку, а истец шёл с оспариванием акта органа власти. Стало очевидно, что такая схема сложна, поэтому законодатель внёс изменения в ЗК. Попытались упростить процедуру приобретения прав на ЗУ.
У нас достаточно много статей посвящено этому процессу (начиная со ст 39). Ст 39.1 – одна из основополагающих. Здесь в качестве основания возникновения права указано либо Решение органа власти(предоставление в собственность бесплатно или в постоянное бессрочное пользование) или договор(аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования).
В ЗК был исчерпывающий перечень случаев, когда ЗУ предоставлялись на торгах (их было вроде 4). Когда мы имели дело с другими случаями, то органы власти могли принять Решение самостоятельно. Они могли предоставить ЗУ как на торгах, так и без торгов – Решение принимал публичный собственник. Это была его дискреция. Если без торгов, то были разные порядки предоставления. Самая сложная процедура – предоставление публичного участка под строительство. Там было очень неоднозначное понятие выбора ЗУ. Эта процедура была очень сложно расписана. И вот ЗУ под строительство на основании процедуры выбора оказался сложной схемой, от которой отказались в итоге. До 1 марта 2015 года он существовал. После этого другие процедуры. Теперь у нас исчерпывающий перечень случаев, когда ЗУ предоставляется без торгов. То же касается аренды и безвозмездного пользования, не только собственности. Так что общее правило приобретения прав – торги. У нас есть принцип платности, землю надо использовать эффективно. Если торги, то это обычно аукцион – порядок в принципе не изменился. Но если раньше он был только по инициативе публичного собственника, то сегодня инициировать процедуру может и тот, кто хочет приобрести.
Если у лица нет основания получить без торгов, а публичный собственник торги сам организовать не может, то такое заинтересованное лицо готовит подготовку схему расположения ЗУ на кадастровом плане территории, ставит на кадастровый учёт и предлагает публичному образованию провести торги. Нюанс в том, что если вы инициировали торги, потратились на это, то не факт, что вы выиграете торги. Если выиграет иное лицо, то никто вам компенсировать не будет – это ваши риски.
Реформы по ЗК проводятся как правило по результатам опробирования решений в судебной практике. Решения судебной практики попали в ЗК: когда производится процедура аукциона, одним лотом можно выставить только один ЗУ. Раньше выставляли десять ЗУ. ФАС стала высказываться против, так как ограничивается таким образом число участников аукциона. ВАС поддержал ФАС и сказал, что торги могут быть только в отношении одного лота.
Ещё один интересный момент – если договор аренды заключён на торгах, то предполагается, что вид разрешённого использования изменить нельзя, то есть надо строить то, под что вы брали.А то получится, что выставляется на торги ЗУ с не очень популярным видом разрешённого использования, никто не участвует, а потом все меняют, и вот такой вот обход получается.
Что касается процедуры, то заинтересованное лицо должно выяснить, есть ли у него основания приобрести ЗУ без торгов.Если основания имеются, то надо выяснить наличие или отсутствие проекта межевания территории.Если он есть, то этого достаточно. Если его нет, то надо подготовить схему или проект.Если готовится схема, то надо обратиться к кадастровому инженеру, который готовит межевание, а затем к органу. Схема действует только два года: если не успели, то все заново. Это все за счёт заинтересованного лица. Органы, которые осуществляют взаимодействие, разные. Когда у нас есть схема или проект межевания, то направляется заявление о предварительном согласовании предоставления ЗУ. По нему принимается решение, осуществляется кадастровый учёт в отношении ЗУ. После этого осуществляется гос регистрация права публичной собственности за исключением случаев, когда земля не разграничена.После этого заключается договор (КП или аренды). Это если мы можем получить без торгов – конкретные цели неважны, но цели могут быть только те, которые допускаются.
В целом из главы 5 удалили многие статьи, но ключевые остались. Здесь есть интересная статья – ст 35. Есть ещё ст 37.
В ст 35 говорится о том, что по ОП при переходе ПС на здания и сооружения на участке, который принадлежит другому лицу, такое лицо приобретает право пользования на тех же условиях и в том же объёме, что и предыдущий собственник.Говорят, что статья принята во исполнение принципа единства судьбы. В то же время иногда говорят, что тут противоречие принципу.
Если произошёл переход ПС на здание, сооружение к нескольким собственникам, то порядок пользования определяется с учётом долей в ПС на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования ЗУ. Эта статья популярна, часто используется, так как часто у нас происходит разрыв прав на ЗУ и объекты, расположенные на ЗУ. Когда говорим об этих ситуациях, обращаемся и к ГК, но нам важна ст 35. Раньше были четко определены пропорции предоставления ЗУ под объектом, сейчас больше диспозитивности. С одной стороны, это хорошо, с другой стороны, много вопросов.В этой статье предусмотрен разный порядок предоставления прав на ЗУ, и варьируется он в зависимости от того, происходит отчуждение здания/сооружения или помещения.Объектом у нас не может быть одновременно здание и помещения в нем. Или здание – отдельный объект недвижимости, это первичный объект. Или в этом здании выделены отдельные помещения, они поставлены на кадастровый учёт и они в обороте участвуют. Это вторичные объекты. Поэтому регулирование может быть различным. В многоквартирном доме участвуют вторичные объекты, у нас нет многоквартирного дома как единого объекта. У нас есть квартиры и имущество общего пользования. Если речь идёт о том, что мы отчуждаем здания/сооружения, то у нас принцип единства здания и судьбы. Одновременно переходят права и на ЗУ, которые были у продавца. На практике возникают вопросы: что делать, если права на здание оформлены, а на ЗУ нет. Здесь проблем быть не должно, так как надо исходить из того, что право на здание и сооружение можно передать, при этом одновременно перейдёт право фактического пользования на ЗУ.Здесь конечно будет вопрос про самовольное занятие, но от этого не должен стопориться оборот. Передача прав на здания и сооружения должна допускаться. Жаркова говорит, что у нас есть здания и сооружения, на них есть соответствующее право, это объект недвижимости, при этом под ЗУ права не оформлены, более того ЗУ может быть не сформирован, в связи с чем у нас в принципе нет объекта, к которому мы могли бы применять принцип единства судьбы. Наверное, логика такая допустима. С другой стороны, предполагается, что принцип единства судьбы распространяется на все земельные отношения, независимо от того, сформирован ЗУ или нет. Нам надо минимизировать количество случаев правового разрыва объекта и ЗУ. Однако такая позиция может быть вызвана там, что Жаркова просто противница принципа единства судьбы.
Если и здание, и ЗУ находятся в собственности, то право переходит одновременно. Если здание в собственности, а ЗУ в аренде, то здесь разные варианты перехода права аренды. Либо происходит замена стороны в договоре аренды, либо заключение нового договора аренды. Если говорим о замене стороны, то договор продолжает работать, а значит, все, что было до смены субъекта, сохраняется. Когда говорим о заключении нового договора, то эти аспекты негативные отпадают, но никто не может утверждать однозначно, что ЗУ будет предоставлен в том же размере – у нас ведь новые условия. Что касается СПб, то изначально речь шла о заключении новых договоров, но затем практика стала меняться – сейчас суды меняют сторону в договоре.Кроме того, у нас ЗУ могут быть на праве ПБП. Когда у нас происходит переход права на здание или сооружение, а ЗУ находится в ПБП, то переходит и право. ПБП по мысли судов здесь переходит в силу закона. Если лицо не может обладать правом, то оно переоформляется на ПС.
ППВАС 11- если воля направлена на отчуждение здания без ЗУ или ЗУ без здания и при этом здание и ЗУ принадлежат одному лицу, то такие сделки ничтожны.
Предопределяет ли разрыв правовые последствия? ВАС в своё время высказался по этому поводу. Ситуация: у собственника здания ЗУ на ПС, но ЗУ не был поставлен на кадастровый учёт, а значит, его нельзя отчуждать. Было два договора: предварительный ДКП ЗУ и ДКП здания. Орган отказал в регистрации, так как предварительный договор КП должен быть полноценный, то есть если ЗУ сформирован (ЭТО НЕПРАВИЛЬНО). ВАС тоже сказал, что так неправильно. На основании этих двух договоров видно, что воля направлена на переход и ЗУ, и здания. Достаточно волеизъявления на переход здания и ЗУ.
Практика долго шла по пути, что надо или заключать разные договоры, или в одном договоре прописывать два объекта, все в отношении них указывая.
ПП ВС 25 – разъяснения по поводу принципа единства судьбы. По смыслу ст 131 закон устанавливает необходимость гос регистрации ПС и других ОВП на недвижимость, ограничения и так далее. По ОП регистрация не является обязательным условием для признания объекта недвижимостью. С этим спорит РСБ, который считает, что регистрация необходима для признания объекта недвижимостью. ВС говорит, что являются недвижимостью вещи, построенные до регистрации, даже если права на них не зарегистрированы. Помимо этого, правомерно созданное сооружение является объектом недвижимости, если оно находится в законном владении лица. Объект незавершенного строительства – надо установить, что завершены работы по созданию фундамента или иные аналогичные работы. Просто начало замощения ещё ничего не значит. Объект незавершенного строительства именно с этого момента является недвижимостью. Долгое время существовала практика, в соответствии с которой производилось бетонирование площадки. Эту площадку признавали объектом недвижимости, после этого запускалась процедура приобретения права в отношении публичного ЗУ. Разъяснения ВС спасло ситуацию, указало, с какого момента можно претендовать на ЗУ, в том числе на основании процедур ЗК в отношении публичного ЗУ.
Жаркова отмечает, что может получится так, что мы продаём ЗУ, а потом окажется, что сделка не соответствует ППВАС 11, так как на нем есть объект недвижимости и нарушен принцип единства судьбы. Однако Краснова в жизни такие ситуации не встречала
По поводу помещения – ст 35. Здесь говорится, что отчуждение здания, сооружения на ЗУ, которые принадлежат одному лицу, производится вместе с ЗУ, за исключением ряда случаев:
1) Если отчуждается часть здания и сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью ЗУ
2) Если отчуждается здание, сооружение, находящиеся на ЗУ, изъятом из оборота в соответствии со ст 27 ЗК
3) Если отчуждается сооружение, которое расположено на ЗУ на условиях сервитута, на основании публичного сервитута
Отчуждение участником долевой собственности доли в ПС на здание или сооружение или отчуждение части здания, сооружения или помещения в них производится вместе с отчуждением доли указанных лиц в ПС на ЗУ, на котором расположены здание, сооружение. С одной стороны, отчуждение вместе, кроме отчуждения части здания, которая не может быть отчуждена вместе с частью ЗУ, а если у вас уже имеет место долевая собственность в отношении здания или вы продаёте сформированное помещение, то это только вместе с долей в ПС на ЗУ. Во втором случае производится отчуждение помещения вместе с отчуждением доли в праве на ЗУ. Если же нет других сособственников или собственников помещений, то тогда отчуждение только самого объекта без доли в ПС на ЗУ.
По поводу невозможности выделить в натуре часть ЗУ– у меня в собственности есть помещение, я его отчуждаю без прав на ЗУ. Возникала ситуация, что покупателю предлагали заключить договор аренды ЗУ. Покупатели не всегда были согласны на заключение такого договора. Антимонопольная служба сказала, что такая ситуация соответствует закону, так как соответствует ст 35. Затем появился последний абзац п 4, когда речь идёт о наличии сособственников и других собственников других помещений. Если оформлена долевая собственность на ЗУ, то надо отчуждать долю в праве на ЗУ вместе с помещением.
Ст 35 все равно довольно проблемная – в каком размере надо предоставлять ЗУ под зданием, если мы говорим, что нужно предоставить ЗУ с правом, которое существовало у прежнего обладателя. Если на ЗУ расположены объекты в долевой собственности, это одна ситуация. Если же нет долевой собственности, то это несколько другая ситуация. Ст 35 говорит о том, что права на ЗУ могут быть оформлены пропорционально долям в праве на объект недвижимости, если у нас долевая собственность или несколько собственников на несколько помещений. Это вполне логично. Здесь нужна ещё ст 39.20 ЗК. Ст 39.20 только для публичных ЗУ. В этой статье в п 10 сказано, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды ЗУ с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении ЗУ, предоставляемого в соответствии с п 2-4 ст 39.20, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. Что немаловажно, отступление от правила может быть предусмотрено с согласия всех правообладателей или по решению суда.Странная фраза про размер обязательства – видимо, речь о том, что есть договор аренды, оформление видимо зависит от размера арендной платы.Остаётся открытым вопрос о том, как может осуществляться такое отступление по п 10 ст 39.20: можно ли так перераспределить, что лишить одного из собственника помещения доли ПС на ЗУ. Здесь нет однозначного решения.
Если на ЗУ расположено несколько объектов недвижимости, то ЗУ может быть приобретён в долевую собственность или может быть заключён договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Если ЗУ допускает возможность раздела, чтобы под каждым зданием был свой ЗУ, то можно произвести раздел, но надо помнить о минимальных размерах ЗУ. Когда говорим об оформлении ОДС и у нас расположены здания на одном ЗУ, то здесь происходит определение пропорций в зависимости от договорённости сторон. Если возникает спор, то решает суд. Но он руководствуется общими предоставлениями о площадях, необходимых для эксплуатации каждого объекта недвижимости.
Интересный вопрос возник – если у меня было право приватизации квартиры до того, как вступила в брак, но приватизировала потом, в какой собственности будет? Тут только у жены. А если во время брака право возникло? По квартире Краснова не скажет, по земле скажет: если право возникло до, то в индивидуальную собственность, если после, то в совместную. Практика отталкивается не от безвозмездности, а от права на приватизацию. А если право появилось потом, то право же возникло как-то. С квартирой та же логика, если право возникло до. А если возникло после, то логика вроде та же, но было какое-то разъяснение недавно, так что точно не скажет. СК говорит, что безвозмездная сделка является основанием возникновения индивидуальной собственности. Здесь надо не только приватизацию иметь в виду, но и предоставление ЗУ в безвозмездное пользование. Практика говорит, что если участок предоставлен бесплатно в период брака, то органы говорят, что право совместное, так как нет безвозмездности. Это совместная собственность, так как предполагается, что здесь нет безвозмездной сделки. Это не сделка, а Решение.Ст 36 СК толкуют буквально. А если у одного супруга был участок на ПНВ или ПБП, а в период брака он решил его приватизировать. Если право возникло до, то имущество в индивидуальной собственности. А если после вступления в брак, то совместно нажитое имущество. Почему говорят о разрыве здесь? Может получится, что участок приватизировала сама, а здание построили вместе после брака. Так что может быть разрыв принципа единства. Часто проблемы с наследством возникают
Ст 39.20 – здесь тоже много разных положений. Здесь у нас в п 1 сказано, что исключительное право на приобретение ЗУ в собственность или аренду имеют граждане, ЮЛ, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках- это базовое положение: при наличии у вас определенного имущества, расположенного на ЗУ, у вас есть преимущественное право на приобретение в собственность или в аренду ЗУ. Чаще всего публичный собственник стремится предоставить в аренду.
Появился п 1.1 – ЗУ, которые находятся в публичной собственности, не предоставляются в собственность или аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких ЗУ на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со ст 39.36 ЗК – это опять тема с тем, что в массу статей включили положения о сервитутах, чтобы вписать в ЗК главу 5.7. Речь о том, что если вы размещаете сооружение на основании сервитутного права, то у вас нет возможности приобрести ЗУ в аренду или в собственность. Речь идёт о сооружениях линейных
Какие основные случаи отказа в предоставлении ЗУ в собственность по этой статье. Здесь достаточно долгое время отказывали в предоставлении, если ЗУ расположен таким образом, что на нем расположены земли общего пользования. В законе о приватизации сказано, что нельзя приватизировать, если на ЗУ есть земли общего пользования. Вам могут отказать. Что такое земли общего пользования? Понятие есть в ЗК и ГрК. При этом в проектах планировки территории предусматриваются земли общего пользования. Мы можем отказать тогда, когда уже находятся дороги, проезды и так далее. А модем ли мы отказать тогда, когда они только запланированы? Сначала отказывали независимо от того, реально есть или запланировано. ВС сказал, что тогда, когда дорога только запланирована, то ещё не факт, что дорога появится – отказывать нельзя. Краснова считает, что это не очень логично. Но с другой стороны отображение в проекте устанавливает определенные ограничения, но не предопределяете судьбы ЗУ – он не может выпасть из оборота, если не было изъятия. Есть одно из оснований для отказа – если запланирован объект федерального, регионального, местного значения (например, трубопровод), то тут откажут, и отказ будет правомерным. У нас ещё терминология странная – есть понятие и земель общего пользования, и ЗУ общего пользования. Краснова видит логику в традиционном разграничении земель и ЗУ. Земли общего пользования – те же самые проезды, проходы, которые не поставлены на кадастровый учёт. По ОП запланированный объект общего пользования не является основанием для отказа в приобретении ПС на публичный ЗУ. Но это только по ОП. Основные случаи отказа в приобретении ПС – если они изъяты из оборота или ограничены в обороте и их нельзя предоставлять в собственность.
Кто будет решать, какой участок предоставят в собственность? Раньше были правила определения размера.
Сегодня в 39.20 правил о порядке определения размера ЗУ нет. Это часто критикуется правоприменителями.
Если говорим, что лица, обладающие ПС на помещения, оформляют ПС и на ЗУ, то действует п 5 ст 39.20 ЗК - обращаются совместно. Слово совместно вызывает проблемы – непонятно, что делать, если какое-то лицо не явилось, допустим, если сособственник - публичный субъект. Но правило есть, оно работает
27.05
Если речь идёт об оформлении собственниками помещений, то действует ст 39.20. Нас интересует п 5 – для приобретения ПС на ЗУ все собственники здания, сооружения, помещений имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган. Часто возникают сложности. Есть собственники, которые не заинтересованы, есть публичные лица. Логичной, по мнению исследователей, была бы ситуация, когда допускается обращение лишь некоторых собственников – тогда бы возникала ОДС. Часть собственников, которая обратилась, приобрела бы ПС на ОДС, а остальные доли в публичной собственности оставались для последующего оформления. Но такого решения ни в законе, ни в практике нет. Норма толкуется буквально – нужно совместное обращение. Речь идёт не только об оформлении ОДС, но и об оформлении права аренды с множественностью лиц.Для аренды предлагают договор с возможностью вступления других собственников помещений. Такое решение предлагается не только для ЮЛ, но и для ФЛ – одинаковое регулирование для различных субъектов. На практике вопрос – если никто не хочет оформлять право на ЗУ, можно ли заставить? Применить санкции? Если мы говорим о переоформление прав (ПНВ и ПБП), то существуют санкции за непереоформление в срок.Ст 39.20 – собственники зданий, сооружений обязаны оформить права на ЗУ, иначе они будут рассматриваться как лица, самовольно занимающие ЗУ. В отношении собственников помещений – ВПРАВЕ оформить. Вопрос упирается в экономическую целесообразность. Не всегда у собственников помещений есть заинтересованность. Суды в своё время сказали, что собственники помещений не могут рассматриваться как самовольно занимающие ЗУ при неоформлении прав на него. До 1 марта 2015 в случае неоформления собственниками прав понудить было нельзя. Практика говорила, что иногда можно взыскать неосновательное обогащение, но не всегда это было успешно. Сегодня ситуация такая, что если собственник обращается, то орган власти уведомляет других собственников о договоре и предлагает присоединиться. Если не присоединяются, то орган обращается в суд с требованием о понуждении
Основное – основная процедура приобретения – торги (как в отношении собственности, так и в отношении аренды).Перечень случаев, когда можно без торгов, закреплён в ЗК. Часто ст 39.20 используется для того, чтобы приобрести в собственность без торгов – там есть положения о приватизации. Так что статью используют для обхода процедуры торгов. Кто будет определять, какое право лицо получит? Публичное образование заинтересовано в аренде. Но все же суды пришли к выводу, что право должно быть за собственником здания, сооружения. Если он хочет в собственность, то нельзя отказать. Случаи, когда можно отказать в приобретении ЗУ, перечислены исчерпывающим образом.
Плюсы регулирования – сегодня основания предоставления ЗУ, основания отказов, процедура предоставления прописаны четко.
По поводу случаев, когда отказ, все прописано.