ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ.
@gkhvsem
В этой заметке на основе нескольких судебных решений разобраны примеры пунктов договоров управления, которые являются незаконными. Часто договоры управления однотипные, поэтому не исключено, что в Вашем договоре есть что-то похожее.
За включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, Роспотребнадзор может привлечь УК/ТСЖ к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в виде штрафа от 10 тыс. до 20 тыс. руб., или ее руководителя к штрафу 1-2 тыс.руб.
***
Наиболее частое нарушение - установление индексации платы за содержание жилья.
По многим судебным актам она прописывалась в п. 4.2 договора, например, так:
в случае отсутствия решения общего собрания об установлении размера платы за содержание и ремонт, размер платы на следующий год устанавливаются равным размеру платы, действующему в предыдущем году, с учетом уровня инфляции, устанавливаемого ежегодно при утверждении Федерального бюджета на очередной финансовый год.
Или так:
установленный общим собранием собственников размер платы за жилое помещение ежегодно индексируется в соответствии с официально установленным процентом инфляции на текущий период, но не менее чем за предыдущий календарный год. Проведение общего собрания собственников для решения указанного вопроса не требуется.
Суды указывают, что в качестве основного способа установления и изменения размера платы за содержание и ремонт закон определяет способ в виде волеизъявления собственников путём принятия решения на общем собрании.
Самовольное увеличение компанией размера платы, в том числе, в зависимости от фактического уровня инфляции, а также самостоятельное установление им тарифа не допускается, включение в договор управления таких условий противоречит нормам Жилищного кодекса, ущемляет права потребителей.
(2 ААС, № А17-3486/2017)
***
В другом договоре управления устанавливался обязательный Порядок урегулирования спорных вопросов и претензий.
Собственник был обязан при возникновении вопросов и претензий действовать в соответствии с этим порядком, а при его невыполнении - нести ответственность за убытки, причиненные собственникам и управляющей организации вследствие оплаты штрафов, наложенных в административном порядке, а также судебных расходов при обжаловании решений и постановлений надзорных органов. Только при недостижении соглашения с управляющей организацией в соответствии с Порядком урегулирования спорных вопросов и претензий, потребитель мог обращаться в контрольные и надзорные органы, а также в суд за защитой своих прав.
Роспотребнадзор и суды указали, что такие условия ограничивают ответственность управляющей организации перед собственниками за качество услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, ограничивают права граждан на обращение в контрольно-надзорные органы за защитой своих прав, увеличивают сроки рассмотрения обращений, возлагают на жителей убытки в связи с наложением на управляющую организацию штрафов и в связи с участим УК в судах.
Право гражданина на обращение в надзорные органы не связано с необходимостью первоначального урегулирования конфликта с исполнителем. Кроме того, указывая на то, что при невыполнении установленного порядка собственники будут нести ответственность за убытки, управляющая организация накладывает на потребителя дополнительные обязанности, не предусмотренные законом.
Конституционным правом на обращение в контрольные и надзорные органы гражданин может воспользоваться вне зависимости от того, обратился он заранее в управляющую организацию либо нет.
***
Иногда договор управления устанавливает свои сроки рассмотрения обращений жителей.
Например, что исполнитель
рассматривает заявления, жалобы, предложения собственников неболее, чем в течение 30 дней.
Данный пункт договора не соответствует подп. «к» п.31 Правил 354, согласно которым исполнитель обязан в течение 3-х рабочих дней с даты получения жалобы на качество коммунальной услуги направить потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа. Правилами 354 и Постановлением 170 устанавливается и ряд иных сроков.
Подробнее про них я писала здесь.
Рассмотрение обращений потребителей жилищно-коммунальных услуг должно производиться в соответствии с Жилищным кодексом, Правилами предоставления коммунальных услуг и иными нормативно-правовыми актами, касающимися предоставления коммунальных услуг и содержания жилищного фонда.
***
Бывает, что договор уменьшает ответственность УК за содержание общего имущества.
Например, согласно одному договору управления
"управляющая организация не несет ответственности за техническое состояние имущества в многоквартирном доме, сложившееся до заключения договора, а также в течение всего периода времени с начала управления домом до срока выполнения работ по текущему ремонтусогласно графику проведения работ по текущему ремонту общего имущества, утвержденного общим собранием собственников, при условии надлежащего финансирования".
Суды с этим не согласны, так как УК несет ответственность перед собственниками за выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества.
***
Нередко в договоре прописываются незаконные условия его расторжения.
Например,
"собственники имеют право в любое время на общем собрании принять решение об одностороннем отказе от исполнения договора управления при условии оплаты расходов УК, фактически понесенных на выполнение обязанностей по договору. При этом дата прекращения договора управления по данному основанию не может быть установлена ранее трех месяцев с момента проведения общего собрания".
Или бывает такое условие:
"Наличие задолженности собственников по оплате управляющей организации фактически понесенных расходов лишает собственников права на принятие решения об изменении способа управления".
Часть 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса позволяет собственникам в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления домом.
Суды указывают, что решение о расторжении договора управления принимается общим собранием собственников жилых помещений и именно эта дата может являться датой расторжения договора. Наличие задолженности перед УК значения не имеет.
(АС Ярославской области, № А82-9734/2016)
Если вы в своём договоре управления нашли незаконное условие, это не повод прямо сейчас писать жалобу в контролирующие органы. Очень часто компании скачивают с интернета первый попавшийся образец договора и, не перепроверяя по пунктам, заключают его. У многих нет умысла на то, чтобы как в примерах повесить на потребителей административные штрафы или ещё как-то ущемить права жителей.
Однажды компания попросила меня проверить проект договора перед подписанием с жителями, чтобы потом не переделывать (затратно всё-таки). Он был скачан непонятно откуда, содержал столько нарушений закона, что оказалось проще найти новый, чем переделывать этот. Это какое-то вредительство - выкладывать в интернет такую бредятину.
Если компания пользуется незаконными положениями договора, тогда следует обратиться в контролирующие органы. Еще раз напоминаю, что перед обращением в Роспотребнадзор сначала надо письменно изложить свои претензии в УК.