Деве́лопмент
Деве́лопмент (также деве́лопмент недви́жимости, деве́лопинг; от англ. real estate development «совершенствование, развитие недвижимости») — предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.[1] В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же значение.
Деве́лопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов.[2] Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение разрешения на строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.
Содержание
Понятие «застройщик»[править | править код]
В России широко используется понятие застройщик, которое унаследовано со времён СССР. Оно в определённой степени соответствует понятию девелопер, однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями).
Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (последняя действующая редакция от 17.06.2010 г.) указывает:
застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
Статья 3 214-ФЗ «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости»:
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Заказчик — уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства. При этом заказчик не является обязательной фигурой в процессе строительства, так как застройщик может вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без посредника-заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик также может обходиться и без заказчика, и без подрядчиков, например, в том случае когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом.[3]
Этапы и виды девелопмента[править | править код]
1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта
2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта
3. Проектирование и оценка проекта
4. Заключение контрактов и строительство
5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.[2]
В книге Professional Real Estate Development. The ULI Guide to the Business[4] предлагается выделять 6 этапов девелопмента:
1. анализ экономической целесообразности и приобретение земли,
2. создание проекта,
3. финансирование проекта,
4. строительство,
5. продажа и сдача в аренду,
6. эксплуатация и управление объектом.
Существует три вида девелопмента:
· Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.
· Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.[5][6]
· BTS-девелопмент (от англ. Built-to-suit): девелопер решает комплекс задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика.
Также, в зависимости от типа объекта недвижимости, по видам различают девелопмент:
· жилой недвижимости
· коммерческой недвижимости
· загородной недвижимости
· земельных участков (девелопмент земли, ленд-девелопмент).
Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости: жилая недвижимость элитная/бизнес-класса/экономкласса и т. п.