да

Рубрика "Юридические советы"

Предварительный договор купли - продажи квартиры.

Сфера недвижимости – это серьезная и обширная отрасль, в которой все вопросы требуют глубокого и точного изучения. Все сделки, связанные с купли – продажей квартир – это всегда ответственный шаг, как для продавца, так и для покупателя. Риски быть обманутым или допустить ошибки на какой-либо стадии сделки - достаточно велики. Для того, чтобы избежать проблем – нужно внимательно изучить регламентирующие данную сферу правовые нормы и порядок действий для успешного проведения сделки. Сегодня рассмотрим такой документ, как предварительный договор (далее ПД). Разберемся, для чего он нужен, как заключить, расторгнуть, и какие риски возможны при таком соглашении.

Вышеуказанный договор достаточно часто встречается в сделках с недвижимостью, во многом в связи с крупными суммами. Не у каждого сразу находится достаточное количество денег для покупки квартиры. И для того, чтобы участники сделки были уверены в подписании будущего основного документа – составляется ПД купли – продажи. Согласно части 1 статьи 429 ГК РФ стороны обязуются в будущем подписать основной договор (далее ОД) на условиях, предусмотренных ПД.

Форма, предмет и условия предварительного договора.

ПД должен быть составлен в письменной форме и включать в себя предмет ОД или условия, позволяющие его определить (часть 2, часть 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие других существенных условий, например, стоимости предмета договора (т.е. квартиры), не будет свидетельствовать о том, что такой договор недействителен. Все остальные условия можно дополнить в ОД, либо такие условия определит суд.

Закон предусматривает, что в ПД должен быть предмет договора и условия, о которых стороны хотят договориться на момент заключения договора. Но нужно ли поступать именно так? Пожалуй, что нет. Если уж стороны пришли к составлению ПД, то нужно договориться об условиях, которые будут прописаны в ОД, и сделать это максимально подробно. Потому что в дальнейшем это поможет избежать споров и разногласий.

В договоре указывайте: характеристики квартиры, ее адрес; цену; перечень лиц, проживающих, либо имеющих право проживать в квартире; способ передачи денег; затраты на оформление сделки; условия о снятии квартиры с продажи; сроки; обязанности сторон.

 В ПД указывается срок, в который стороны обязуются заключить ОД (часть 4, статья 329 ГК). Если стороны такой срок не определили, то ОД заключается в течение года с момента заключения ПД. Если ни одна из сторон в течение указанного срока не совершала действий для заключения ОД, то по истечении года обязательства по такому договору прекращаются.

 Для проверки законности будущей сделки, стороны могут заверить ПД у нотариуса. Это действие в первую очередь будет полезно покупателю. Ведь нотариус может направлять запросы в различные инстанции, которые содержат информацию о квартире и гражданах, которые имеют право проживать в ней. Это важная информация для покупателя.

Что касается государственной регистрации, то по определению ВС РФ от 20 июля 2010 г. № 5-В10-42 «ПД, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации».

Способы обеспечения обязательств.

Для того, чтобы быть еще более уверенными в совершении будущей сделки, стороны могут обеспечить исполнение ПД некоторыми правовыми инструментами. 

1. Аванс. Определение аванса законом не установлено. Но в ст. 487 ГК РФ есть определение предварительной оплаты. По своей сути, аванс – это и есть предоплата, денежная сумма, которая передается от одной стороны другой в счет будущих платежей по сделке. Аванс не обеспечивает обязательств по договору и возвращается в случае, если одна из сторон по каким – то причинам отказывается от сделки. Хоть аванс и не устанавливает никаких обязательств по договору, все же передача определенной суммы денег психологически усиливает чувство ответственности сторон по отношению к сделке, и вероятность ее успешного завершения увеличивается.

2. Задаток. Понятие задатка указано в статье 380 ГК РФ. Это денежная сумма, передаваемая одной из сторон в счет будущих платежей по сделке и обеспечивающая ее исполнение. Соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме (в самом ПД, либо отдельным соглашением), иначе эта денежная сумма будет считаться авансом. Пункт 2 статьи 381 ГК РФ говорит нам о последствиях неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. Так, если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток ему не возвращается. А если виноват продавец, то он обязан выплатить другой стороне задаток в двукратном размере. 

3. Неустойка (статья 330 ГК РФ) – это денежная сумма, которую сторона-должник должна уплатить другой стороне в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Исходя из определения, мы понимаем, что неустойка может выполнять две функции - компенсаторную функцию (на случай прекращения обязательства) или мораторную (в связи с ненадлежащим исполнением). Как мы видим, данный инструмент направлен на возмещение убытков из-за неудачной сделки. Включение его в ПД будет хорошим стимулом для соблюдения сторонами всех условий.

Риски, связанные с ПД.

Исходя из всего вышеизложенного - нужно понимать, что ПД не дает гарантий отсутствия проблем. К возможным рискам при заключении такого договора можно отнести:

- Риск признания ПД незаключенным. Как мы уже знаем, если стороны не договорились по существенным условиям – договор признается незаключенным. Например, если жилье еще не достроено, сложно будет указать точные характеристики квартиры. Будьте внимательны! Особенно когда заключаете предварительный договор долевого участия с застройщиком.

- Риск двойной продажи квартиры. Так как ПД не подлежит государственной регистрации, и права собственности на квартиру у покупателя не возникает, недобросовестный продавец может заключить такой же ПД на стороне и в будущем продать ему квартиру.

- Риск неполучения квартиры. Нужно понимать, что ПД – это договор о намерениях по определенному предмету, а не о самом предмете. В случае, если ПД не подкреплен каким-либо обеспечением обязательств, не факт, что эти намерению выльются в действия.

Как расторгнуть ПД?

Расторжение ПД на законных основаниях предусмотрены в статьях 450, 451 ГК РФ.

Так, ПД может быть расторгнут по соглашению сторон. Обоюдное решение участников договора – это самый легкий и самый редкий способ расторжения договора. Сторонами подписывается письменное соглашение и их правоотношения на этом заканчиваются.

В случае существенного нарушения договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать расторжения. Но тут надо понимать, что судебного процесса вероятнее всего не избежать. Существенное нарушение придется доказывать.

Также ПД может быть изменен или расторгнут при существенном изменении обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В данном случае, если стороны не пришли к соглашению по существенному изменению обстоятельств, то договор может быть расторгнут или изменен по решению суда.