Что сколько в городе стоит и кто это решает?

Когда человек покупает квартиру с участием банка, то первый же документ, который потребуется для организации сделки купли- продажи - это отчет независимого оценщика об этой квартиры стоимости. И вот тогда этот самый человек узнает, что такие независимые оценщики существуют, идет к ним, заключает с ними договор об оказании услуг, платит что-то около семи - десяти тысяч рублей за выезд и работу оценщика, а потом получает на руки достаточно внушительное экспертное заключение. В котором обосновывается математически (и рыночно) стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, физическое лицо в одном из элементов своей сделки прикасается к миру сделок в b2b. В котором происходит множество вещей и действий, требующих независимой экспертной оценки. По большей части, абсолютно незаметных в реальном мире и понять физический смысл которых и призван мой пример с покупкой квартиры.

Теперь представьте, что город Санкт-Петербург - это некое подобие физического лица, владеющего недвижимостью. И у него ее настолько много (а это действительно так), что он кое-что из нее периодически распродает. Только не хаотично и бесконтрольно, как на заре приватизации в начале 90-х годов, а - ответственно. По закону. В нашем конкретном случае, это 159-ФЗ, позволяющим арендаторам государственной недвижимости ее у государства выкупать.

Закон этот прописывает детально порядок выкупа арендаторами недвижимости у города. У которого, в свою очередь, есть годовой план (годовое задание, называется) по этого самого имущества реализации. Просто потому, что эти деньги - одна из важных составляющих денежных поступлений в городской бюджет. В 2016 году планировалось получить в бюджет города от продажи имущества 9,9 млрд рублей, но фактически получили 8,8 млрд. Т.е. недопродали немного. Но о динамике и планах можно прочесть вот здесь, я же об оценке больше хочу рассказать.

Понятно, что если город планирует продать что-то на несколько миллиардов рублей в год, то независимая оценка всех этих объектов - обязательная составляющая сделок по купле-продаже или приватизации. Кто и как ее в Санкт-Петербурге делает? - вот этот самый вопрос, которому посвящен пост.

"С начала года 57 арендаторов городской недвижимости подали заявления на приватизацию своих помещений и зданий в рамках 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения…". Однако ни одного распоряжения о выкупе Комитет имущественных отношений не выпустил. Оценивать объекты некому", - пишет сетевое издание "Недвижимость и строительство Петербурга". И рассказывает детально о том, как Смольный пытается с конца прошлого года провести конкурс на выбор компании, которая проводила бы независимую оценку объектов недвижимости.

В публикации много детализации, цифр, дат и отсылок к той или иной документации. Подробно рассказывается, что есть некая Таганрогская фирма, которая взяла и как парализовала работу органов государственной власти Петербурга в части касающейся... Ну, реально драма! Но перипетии эти абсолютно не привлекают внимания читателя, так как не просвещают его относительно физического смысла происходящего: о чем вообще речь?

А еще есть там же интересный статистический факт: за все время действия 159-ФЗ в Петербурге были оценены X объектов суммарной площадью Y на общую сумму более 50,5 млрд рублей. Возвращаясь к физическому смыслу которого, можно увидеть: в Санкт-Петербурге есть такие профильные работы, которыми можно спокойно заниматься и получать за это стабильно деньги. Причем денег этих будет более 50 миллиардов рублей за... семь лет. Ведь 159-ФЗ в Санкт-Петербурге действует с 2009 года.

50 миллиардов рублей за семь лет - это удобно! Давайте посмотрим, кто их получал: так как ситуация с оценкой в этом году подается как драматическая, то информация об этом обязательно будет на ведущих драматических площадках города, подающих себя как деловые - на Фонтанке и на "Деловом Петербурге". На них и остановимся.

Первый источник рассказывает, что 50 миллиардов за три года получило "традиционно побеждавшее" госпредприятие оценки имущества. То есть, семь лет часть Смольного, что отвечает за городское имущество и управление им, платила своему же предприятию за их работу. Решая проблему и создавая рабочие места. А, так как уплачено было порядка 50 миллиардов рублей, то создавала рабочие места и - неся радость. Нельзя же не радоваться такому денежному потоку. Даже несмотря на то, что выигрывался ГУИОН в последний год конкурс с нарушениями закона.

Второй источник, Деловой Петербург, спрятавший свои уникальные и глубокой проработки аналитические материалы за paywall, "бьет в набат": оказывается, сложившаяся ситуация с тем, что конкурс в этом году не получился (читай - не выиграл опять ГУИОН?) - это беда для всего города. Наша с вами это беда, считает "Деловой Петербург". И подробно рассказывает о том, что победа (процитирую) "частников в оценке" может привести к "зарабатыванию ими нелегально и срыву торгов".

Мнение это сопровождается в статье комментариями депутата ЗАКСа, фамилия которой не на слуху, бизнес-омбудсмена города (да, есть такой) и функционера-общественника из "Опоры России". Добавлено несколько слухов из Смольного, пара предположений о политических и грах там же и - под пейволл. Заплати и прочти!

Если вспомнить, что оценка городского имущества - это миллиарды рублей в год, то становится понятно: никаких случайностей в публикациях здесь нет. Это скорее обычная информационная атака ("наброс") от некоего заказчика с целью повлиять на решение вопроса в свою пользу. То есть, битва за те же миллиарды рублей. А если предположение, что публикация - это наброс, верное, то имеет смысл посмотреть - кого конкретно "Деловой Петербург" называет "частниками".

По данным СПАРК, победитель в конкурсе на оценку городского имущества ООО "Адвус–Нева" в равных долях принадлежит Марату Фаттахову, Александру Сморгонскому и Ирине Федотовой. Оборот "Адвус–Невы" в 2015 году составил 13 млн рублей. А на страничке в Facebook у одного из владельцев компании прямо указано, что ранее он работал в... ГУП ГУИОН. То есть, никак не может не быть не знакомым для "традиционно побеждавшего" ГУПа человеком. Тем более, имеющим в кругах оценщиков неформальное прозвище "ГУИОНовский оценщик". Ведь на руководящих постах в этом ГУПе он в свое время работал.

Более того, именно ООО "Адвус-Нева" проводило оценку земельного участка в Таврическом саду, который был выкуплен за 1 миллиард рублей Смольным у банка "Санкт-Петербург" в феврале этого года. Как думаете, кто проводил экспертизу этой оценки?! Не поверите, но - ГУП "ГУИОН". Значит, не только им не могла быть не знакома эта фирма "частных оценщиков", но они еще и давали экспертное заключение о ее квалификации.

А до этого ООО "Адвус-Нева" достаточно долгое время выступало на субподряде у этого самого ГУП ГУИОН и не только на работах по множеству важных объектов. Например, оценивать попадающие в зону отчуждения и выкупа земельные участки для строительства новой транспортной магистрали ВСД (восточный скоростной диаметр).

Ну и "вишенка на торте". Не далее как позавчера, тот же самый "Деловой Петербург" публикует большую статью о том, что саморегулируемая организация "Сообщество профессионалов оценки" (СПО), которая объединяет более половины оценщиков города, разработала новый стандарт оценки имущества, выставляемого на открытые торги. Появление которого вызвало большой резонанс на рынке, так как большинством оценщиков считается, что он сделает процедуру торгов более рыночной.

Невозможно поверить, но в этой статье, еще надавно называемый газетой "неизвестным" или "частным оценщиком" Александр Сморгонский из "Адвус-Невы"... резюмирует публикацию и упоминается уже полной своей должностью - как член экспертного совета НП СРО "Деловой союз оценщиков". Он уже известный, представляете. И практически всем участникам рынка. О, как.

Так часто бывает, когда "джинсу" на заказ пишет один автор и не согласовывает это с автором, который пишет на схожую тематику, но уже не об эмоциях, а о фактически происходящем.

Выводы из всего, что я написал:

1) Новый руководитель Комитета имущественных отношений (КИО) Александр Семчуков уже зарекомендовал себя как человек, который воплощает в жизнь реальные решения на пользу городу и горожанам - снос незаконных строений на Сенной площади его первая и заметная победа. До этого чиновники КИО, районные власти, прокуратуры и вообще все остальные организации целых три года умудрялись "не замечать" более 2 тысяч метров незаконных торговых площадей в центре города;

Вполне вероятно, что реформа в области оценки рыночной стоимости имущества - это еще один реальный шаг на пути реальной поддержки Смольным реального бизнеса. Что не устраивает множество тех "баронов", которые отлично себя чувствовали внутри отлаженных с городским имуществом схем движения денег. 50 миллиардов рублей за семь лет только на оценке - это хорошо. Только ведь там не только оценка могла радовать. Отсюда и сопротивление на всех фронтах - от саботажа внутри до информационных атак снаружи. Так что наброс "Делового Петербурга" скорее против него, чем о каком-то одном из конкурсов;

2) Ждать, что под paywall в нашей питерской прессе будет что-то отличное от "джинсы" вряд ли приходится: нет событий, за информацию о которых стоит платить. И платить некому. Слишком маленький у нас город для активных и деятельных. Так что пейволл ДП - это такой же маркетинговый ход, как и "журналист в суд за 100 тысяч рублей". Умирает газетка, думаю;

3) Держаться стоит, так как судя по всему - деньги в городе есть. Только вот порядка надо больше и еще больше прозрачности. Чтобы деньги эти не в полумраке по одним и тем же карманам распихивались. Ну и стоит больше стараться рассказывать просто сложные вещи.

‏Source spb.media