Что делать?

Ответ на извечный российский вопрос знает "строительный" представитель бизнес-омбудсмена Елена Киселева

Строительная отрасль переживает сейчас глубинные процессы переформатирования своей деятельности в новых реалиях, в связи с чем неизбежно возникают серьезные вопросы, требующие незамедлительного решения. Какими они могут быть - знает общественный представитель по национальным проектам в сфере градостроительной политики при Уполномоченном при Президенте РФ по защите прав предпринимателей Елена КИСЕЛЕВА . В интервью "Стройгазете" она не только рассказала, чем сегодня живет стройка, но и, по сути, дала ответ на извечный российский вопрос.
"СГ" : Елена Николаевна , что в нынешней ситуации беспокоит российских строителей больше всего?

Елена Киселева : Из-за пандемии застройщики в минувшем году столкнулись с непростой ситуацией: исполняя эпидемиологические требования, они едва справлялись с обязательствами перед покупателями и подрядчиками. Число конфликтов и судебных споров заметно увеличилось, поскольку "коронавирусное" постановление, давшее девелоперам отсрочку по оплате неустоек, пришлось не по душе многим покупателям жилья: не всех устроила несвоевременная сдача квартир, да еще и отсрочка выплат со стороны застройщиков. Но Верховный суд РФ поддержал правительство и строителей, мотивируя решение тем, что надо учитывать баланс частных и публичных интересов, тем более, что речи о полном освобождении строителей от обязательств не было и нет.

"СГ" : Какие изменения в стройотрасли вызвал "коронакризис" в целом? И ваш прогноз - что будет дальше?

Е.К.: Среди важных проблем строительной отрасли, которые открылись в год пандемии, - изменения в финансировании проектов после перехода на работу через эскроу-счета. Требования к маржинальности проектов для получения проектного финансирования остаются высокими - 20-25%. До этой планки дотягиваются далеко не все застройщики. Необходимо настроить программу повышения маржинальности проектов, в том числе с помощью снижения дополнительной инженерной, социальной и транспортной нагрузки на девелоперов, что уже не раз обсуждалось. И хотелось бы реализовать это в нынешнем году - выпустить на рынок так называемые инфраструктурные облигации по программам "Жилье и городская среда" и "Безопасные автодороги", а также запустить механизм государственно-частного партнерства (ГЧП) для строительства социальных объектов.

Пандемия привела к техническому снижению числа банкротств застройщиков, но осложнила ведение бизнеса для небольших девелоперов, которые продолжают уходить с рынка. Работе мешают рост стоимости стройматериалов, отсутствие доступа к дешевой рабочей силе и опасения покупателей относительно устойчивости их бизнеса.

По итогам 2020 года в России обанкротились 162 застройщика, которые возводили 374 дома (2,4 млн кв. м). Число банкротств за год сократилось на 12%, но тренд может быть связан с действующими на фоне COVID-19 ограничениями.

Значительного роста числа банкротств в этом году не надо ждать из-за полученной застройщиками господдержки: программа льготной ипотеки, например, позволила обеспечить отрасли необходимый уровень ликвидности, направить полученные средства на запуск новых проектов. Но в то же время не сомневаюсь, что проблемы у небольших региональных игроков сохранятся: на фоне кризиса многие покупатели в принципе опасаются приобретать квартиры у таких застройщиков из-за повышенных рисков. Спрос на жилье начинает снижаться. Крупные девелоперы за счет большого объема продаж в период ажиотажа сформировали подушку безопасности, а мелкие менее защищены, тем более в рамках проектного финансирования, когда они строят сейчас, а деньги дольщиков получают только после завершения объекта.

"СГ" : Властями уже был принят ряд антикризисных мер. На ваш взгляд, что нужно сделать дополнительно, чтобы стройкомплекс вышел из ситуации с наименьшими потерями?

Е.К.: Правительство активно разрабатывает социально-экономическую стратегию развития страны до 2030 года. В частности, в рамках заседаний рабочей группы "Агрессивное развитие инфраструктуры" мы обсуждаем ряд мер поддержки нашей отрасли: изменение нормативной базы для ускорения процедур строительства (в том числе, совершенствование системы проектирования и подключения к инженерным сетям), синхронизацию стратегического и градостроительного развития городов, достройку проблемных объектов.

Помимо этого, на мой взгляд, сейчас нужна ускоренная цифровизация отрасли - на текущий момент будет целесообразна разработка единой цифровой системы управления строительным комплексом, так называемая система суперсервисов строительной отрасли, которые направлены на решение целого ряда задач. Но в первую очередь они должны содержать полную информацию о застройщиках: портфель проектов, кредитная история, уровень надежности и лимиты на проектное финансирование. Одним из инструментов может стать создание уникального QR-кода застройщика, который предоставлял бы полную информацию о строительной компании для эффективного решения всех задач с контрагентами. Также эти суперсервисы строительной отрасли должны синхронизировать программы комплексного развития всех видов инфраструктур с темпами строительства жилья, аккумулировать в себе все мероприятия по строительству коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры в рамках комплексных программ развития инфраструктуры муниципалитетов.

Нам важно, чтобы суперсервисы давали возможность дистанционного (в цифровом виде) получения застройщиками необходимых экспертиз, согласований и разрешений от органов, осуществляющих исполнение соответствующих функций, а также предоставляли возможность подготовки и подачи заявок на получение проектного финансирования.

Пандемия и ограничительные меры дали отрасли прочувствовать острую необходимость в решении всех вопросов дистанционно. Поэтому, на мой взгляд, самое время ускорить процесс цифровизации строительной отрасли путем создания единой системы суперсервисов.

"СГ" : Исходя из вашего опыта, почему так трудно внедряются новые технологии и материалы в практику российского строительства?

Е.К.: Строительную отрасль часто критикуют за излишний консерватизм, стандартизацию и бюрократизм в документообороте. Однако новейшие технологии в строительстве внедрять непросто, поскольку основные требования к объектам - это соблюдение безопасности, то есть каждая технология должна иметь нормативную базу, стандартизацию и самоокупаемость: конечная стоимость на ее разработку должна быть адекватной, а эффективность в сокращении затрат в будущем - существенной, плюс - пролонгированной во времени. Любая технология требует соответствующего проектирования и целого комплекса работ проджект-команды, качественного контроля, а также обучения персонала.

Но рост городов и численности населения, а также новый формат уровня человеческих коммуникаций в эру BIG DATA, рост экономики и благосостояния людей активизировали строительную отрасль на более динамичную интеграцию инноваций и технологичных решений. Поэтому новые строительные технологии в мире активно продвигаются и используются.

К тому же сама скорость развития технологий ведет к масштабной оцифровке строительной отрасли. И вопрос применения IT-технологий - это уже вопрос конкурентоспособности. Инновации в строительстве видоизменяют строительную площадку и увеличивают прибыль, а также помогают выигрывать проектные тендеры, поскольку именно инновации приносят экономическую выгоду и повышают конкурентоспособность конкретной строительной компании, а также в конечном итоге реализуют запрос клиента с максимальной эффективностью.

"СГ" : Сейчас подобные нововведения, по большому счету, - удел крупных игроков рынка. А как себя чувствуют небольшие застройщики?

Е.К.: Согласно нашему опросу по теме малых застройщиков, около 16% опрошенных застройщиков больше не смогут вывести новые проекты в продажу. Среди причин такого решения - неприемлемые расходы на оплату банковских и связанных с ними услуг в рамках проектного финансирования (33%) и неподходящие условия по обеспечению кредита (29%). Кроме того, застройщики назвали среди проблем риски снижения спроса (19%), отсутствие земельных участков (18%) и время, которое надо потратить на пересмотр сложившейся схемы работы в компании (1%).

Отмечу, 41% опрошенных подавали заявку на проектное финансирование, но процесс завершился отказом со стороны банка, около 25% компаний ответили, что им одобрили кредит, еще 34% отметили, что банк урезал сумму кредита.

Согласно данным опроса, банки при отказе в выдаче кредита в основном руководствовались такими причинами, как нехватка собственных средств застройщиков (18%), их недостаточный опыт (19%), низкая маржинальность проектов (15%), отсутствие необходимого обеспечения исполнения обязательств по кредиту (14%), неполный комплект документов (12%). Также имели место отказы в связи с некорректным бизнес-планом проекта, наличием исков дольщиков к застройщику по другим его ЖК, ошибками в разрешительной документации и неправильно оформленными земельными участками.

О чем это нам говорит? На текущий момент проектное финансирование доступно в основном крупным застройщикам, реализующим масштабные проекты с большой маржой. В текущих реалиях модель проектного финансирования не позволяет развивать строительство в регионах с низкой покупательской способностью населения, а таких большинство. В стандартах банков заложены требования к рентабельности проектов, которая сильно ограничивает возможности региональных застройщиков. Для решения проблемы необходимо вносить изменения в критерии допуска застройщика к проектному финансированию. Также среди предложений - упрощение требований кредитных организаций к подаче документов и сокращение сроков рассмотрения заявок на проектное финансирование.

"СГ" : Как вы считаете, насколько необходимо раскрытие эскроусчетов? Какие риски тут могут быть - и для кого?

Е.К.: Все российские девелоперы, привлекающие средства дольщиков, с 1 июля позапрошлого года должны работать через механизм эскроу-счетов, предполагающий, что получить деньги покупателей они смогут только после передачи им квартир, а строить должны на банковские кредиты - это так называемое проектное финансирование.

С помощью нового механизма проектного финансирования теперь можно строить либо на собственные средства, либо на банковские кредиты - проектное финансирование, которое, как мы уже ранее выяснили, очень сложно получить, если маржа бизнеса ниже 15%. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов существенно облегчило бы деятельность застройщиков и увеличило рентабельность проектов.

По проектному финансированию проценты начисляются на весь объем постоянно растущего тела кредита, но ставка может снижаться по мере наполнения счетов эскроу - вплоть до нуля процентов. Парадоксально, но застройщик накапливает долги, в то время как банк аккумулирует средства и пользуется теми деньгами, которые впоследствии пойдут на погашение кредита.

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов даст возможность для эффективных инвестиций девелоперов и позитивно скажется на покупателях квартир. Однако этот механизм нужно внедрить так, чтобы он не противоречил сути реформы - исключить риски для дольщиков. Добиться этого, на мой взгляд, можно только после решения ряда принципиальных моментов: понятная и прозрачная методика определения строительной готовности, исчерпывающий порядок взаимодействия банков не только с девелоперами, но и с покупателями квартир.

Сейчас дольщик до ввода дома в эксплуатацию в любой момент имеет право расторгнуть сделку без объяснения причин, что создает серьезный риск ликвидности для девелопера. Поэтому рынку нужен механизм защиты в виде достаточных оснований для расторжения сделки - например, фактическая непригодность объекта к нормальной эксплуатации и т.д. При условии поэтапного раскрытия счетов сами дольщики должны быть согласны с тем, что перечисление денег девелоперу станет означать принятие банком определенной части работ, что снижает возможности дольщиков для предъявления претензий.

Если доступ к средствам на эскроу - счетах останется закрытым, наиболее привлекательной ценовой стратегией на рынке может стать начало продаж ближе к завершению строительного цикла, когда стоимость квадратного метра приближена к максимальной. Если же деньги станут поступать девелоперу частями, то это сможет стимулировать продажи на всех этапах. Цена на ранней стадии по-прежнему будет ниже, чем без поэтапного раскрытия, а скидки останутся лучшим стимулом для покупателя.

"СГ" : На Дальнем Востоке введены экстраординарные меры в части ипотечного кредитования. Насколько они с "букетом" других мер могут переломить ситуацию с оттоком населения? В чем сложности жилищного строительства в регионе?

Е.К.: В конце 2019-го и в начале 2020 года в Дальневосточном федеральном округе (ДФО) начали работу федеральные застройщики с целью снизить стоимость жилья в новостройках и увеличить объемы строительства, чему должна была поспособствовать реализация программы льготной ипотеки под 2% годовых.

Напомню, мера позволяет молодым семьям и участникам программы "Дальневосточный гектар" получить кредит до 6 млн рублей по ставке 2% годовых на срок до 20 лет. Реализация программы началась с 15 декабря прошлого года. Ипотеку под 2% уже выдают Сбербанк , ВТБ , Азиатско-Тихоокеанский банк , Банк ДОМ.РФ , Дальневосточный банк . Еще девять банков войдут в программу в ближайшее время.

Безусловно, появление на местном рынке крупных девелоперов окажет на него благоприятное влияние, привнесет в местную отрасль продвинутые столичные практики в области строительства и продаж жилья. Однако есть, на мой взгляд, большой риск монополизации рынка и вытеснения местных застройщиков федеральными игроками.

Основная проблема дальневосточных регионов - слабое развитие местной производственной базы, изза которого строительная отрасль зависит от дорогостоящих поставок оборудования и материалов из стран Юго-Восточной Азии. При этом высокая цена стройматериалов связана не только с их импортным происхождением, но и с большими издержками доставки. Помимо этого, стоимость присоединения новых объектов к коммунальным сетям на Дальнем Востоке на 40% выше, чем в среднем по стране. Все это сказывается на итоговой стоимости недвижимости.

Согласно последним статистическим данным, меньше всего жилья в ДФО строится в Чукотском автономном округе, Еврейской автономной области, на Амуре и в Якутии. К примеру, на Чукотке этот показатель составляет 0,040 кв. м на человека в год. Объясняется это тем, что регион имеет особые географические условия (что сказывается на стоимости материалов, труда и техники), и иными причинами.

Отмечу, жилищное строительство и рынок очень зависят от миграционных тенденций: если из регионов ежегодно уезжают тысячи людей, то перспективы жилищного строительства в них всегда будут мрачными. Во-вторых, в условиях севера и огромных расстояний, на которые нужно перемещать технику, инженерное оборудование и материалы, себестоимость строительства будет по определению высокой. Неудивительно, что из этих двух предпосылок банки делают вывод о нежелательности проектного финансирования местных застройщиков, оценивая их объекты как высоко рискованные.

"СГ" : Какое будущее ожидает российских строителей? Ведь даже по существу профильных нацпроектов в ближайшее время их ждут большие объемы работ?

Е.К.: Действительно, целевые показатели указа Президента РФ о национальных целях развития страны до 2030 года достаточно амбициозны. В частности, я говорю о поручении увеличить объем жилищного строительства не менее чем до 120 млн "квадратов" в год. Кроме того, согласно указу, должны быть улучшены жилищные условия не менее 5 млн семей ежегодно, а качество городской среды должно вырасти в полтора раза.

Кстати, в этой связи мы с комитетом по строительству "Деловой России" запустили свой проект, в рамках которого фактическое выполнение поставленных задач нацпроекта попадет под общественный контроль. Нами будут систематизированы основания и даже предпосылки, которые привели или могут привести к приостановлению, снижению намеченных показателей. Проект также позволит выявить региональных лидеров и аутсайдеров реализации проекта "Жилье и комфортная среда".

Реализация национального проекта может замедлиться из-за высоких банковских ставок по проектному финансированию объектов, недостаточного наполнения рынка земельными участками, пригодными для строительства, а также из-за отсутствия на местном и региональных уровнях четкой стратегии развития территорий, освобождающихся от аварийного жилья, ухода от точечной застройки к комплексному развитию территорий.

Все участники строительного комплекса отмечают необходимость среднесрочного планирования и распределения финансирования по муниципальным образованиям на среднесрочную перспективу.

На мой взгляд, необходимы дополнительные меры поддержки строительного бизнеса, в том числе правовые. Судебная практика показывает, что зачастую строительство приостанавливается ввиду возникновения судебных тяжб по оспариванию разрешений на строительство. Частыми являются споры, связанные с нарушением градостроительных и иных норм, что негативно влияет на сроки сдачи объектов в эксплуатацию и, в конечном итоге, на реализацию национального проекта.

***

Справочно

Елена КИСЕЛЕВА родилась в 1966 году в Сакмарском районе Оренбургской области. Учредитель группы компаний "Статус - Специализированный Застройщик" . Руководитель подкомитета "Деловой России" по градостроительной политике в субъектах РФ. Двадцатилетний опыт в строительном бизнесе (под ее руководством реализовано около 30 девелоперских проектов) и активная общественная деятельность позволяют ей защищать интересы региональных застройщиков в вопросах градостроительства.

С февраля 2021 года - общественный представитель по нацпроектам в сфере градостроительной политики при Уполномоченном при Президенте РФ по защите прав предпринимателей (с 2012 года бизнес-омбудсмен - Борис Титов )