Anna
1 лекция
Значит, Земельный Кодекс сам по себе он совершенно нормативно-правовой акт доступный для восприятия. Там есть, конечно, некоторые моменты, которые с точки зрения Гражданского Кодекса кажутся совершенно нелепыми. В частности, там положения о том, что соглашение о сервитуте заключается с арендаторами земельного участка. В общем есть там такие моменты.
Более того, рассматривать Земельный Кодекс в отрыве от Градостроительного Кодекса или от Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" бессмысленно совершенно. Потому что Земельный Кодекс, собственно говоря, занимается всего одной тематикой: как у государства получить частному лицу кусок земли, а потом государство занято тем, чтобы его отнять. Поэтому в собственность государство не дает, это исключения. Повторюсь, сам по себе Земельный Кодекс совершенно адекватный и несложный, но то, что сейчас на нас свалилось, и Федеральный закон N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и изменения Градостроительного Кодекса – это, конечно, катастрофа. Все вам изложить в рамках курса «Земельное право» я не смогу, поэтому я для себя все-таки решила так, что кому интересен будет углубленный процесс изучения строительства, то у меня во втором семестре спец. курс «Правовое регулирование капительного строительства», и я Градостроительный Кодекс уже подробно рассказываю. Поэтому, я большее внимание все-таки уделю ФЗ «О гос. регистрации недвижимости». Этот ФЗ – азы, если нет земельного участка, то дальше ничего не будет, нам даже ЗК РФ не понадобиться. Он сложный (ФЗ), но я не считаю возможным избегать этих сложностей и рассказывать вам то, что будет легко для восприятия.
Экзамен я буду принимать, основываясь на том материале, который мы с вами разберем, если будут моменты в ЗК РФ, которые нереально простые (они есть, разделы которые прочитал и понятно о чем речь (ГДЕ?)), и я позволю себе пропустить такие аспекты и оставить вам на самостоятельное изучение. Задача будет на ту тематику, которую мы разбираем. Никакой гарантии, что к моменту сдачи экзамена законодательство у нас не изменится нет, но это же не значит что у нас изменится абсолютно полностью ЗК, нет. Поэтому если будут внесены какие-то изменения, то естественно я вам дам задачи на тот материал, который мы с вами разбирали в любом случае. Так что в данном случае вы не парьтесь особо (о б о ж а ю!).
(Тут был большой монолог Жарковой по поводу семинарских занятий, но итог следующий: у своей группы она будет требовать знание судебной практики, потому что эта книжка, ну ЗК РФ, без изучения судебной практики ерундистика и ровным счетом ничего не стоит, следовательно, к экзамену нам бы у группы Жарковой попросить материал в этом аспекте было бы неплохо, ну или самим найти. Короче пассаж был такой).
И так мы начинаем. Собственно, современное земельное право у нас возникло с принятием Земельного Кодекса в 2001 году и этот ЗК в статье первой, принципы, провозгласил, что земля у нас выступает в двух качествах:
1. Как природный объект (природный ресурс, этот аспект мы изучали в рамках курса экологическое право).
2. Как недвижимое имущество.
Соответственно, начиная с этого моменты, у нас земельные отношения разбились на две группы:
1. Природно-ресурсовые (Публичный характер, предмет – земля).
2. Имущественные (Предмет – земельный участок):
a) публично-правовые (Градостроительный кодекс, ФЗ "О государственной регистрации недвижимости")
b) гражданско-правовые (Сделки).
Значит, при этом общее подразделение было такое, было все до 1 марта 2015 года более или менее логично: предметом природо-ресурсовых отношений выступала земля, а предметом имущественных – земельный участок. Естественно это не значит, что земельный участок не мог выступать объектом природо-ресурсовых отношений. Ну, предположим у сельхоз организации есть земельный участок, как объект недвижимости, предоставленный им для ведения животноводства и они на этом земельном участке осуществляют мелиоративные мероприятия.
При этом, что касается имущественных, в особенности гражданско-правовых отношений, то они были урегулированы ГК РФ, земельный кодекс (тот, который был до 2001 года) практически эти вопросы не решал. Там были эти вопросы решены в свое время, но в 1993 году их все убрали из ЗК РФ и все это было урегулировано в рамках ГК РФ. А земельный кодекс в редакции 2001 года указал нам довольно таки оригинальную вещь. Значит там у нас в части 3 статьи 3 указано:
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
То есть вот эти вот гражданско-правовые отношения по поводу земли, которые традиционно были урегулирован гражданским законодательством, нам теперь ЗК РФ сказал, что да, они регулируются гражданским законодательством, но если иное не установлено земельным кодексом, который в редакции 2001 года ввел нормы прямо противоречащие гражданскому кодексу.
Понимаете же, что рассуждать на предмет того, какой из этих законов специальный, когда речь идет о регулировании гражданско-правовых отношений очень сложно в ситуации складывающейся по поводу земли. Выворачивалась конечно судебная практика как могла. Первой ласточкой было Постановление Пленума ВАС № 11 от 2005 года, которое нам сказало: «Ребят, ориентируемся на земельный кодекс». Хотя, гражданский кодекс до лета 2007 года действовал в редакции прямо противоположной ЗК. Безусловно судебная практика весь этот период была потрясающая, для юристов это было широчайшее поле деятельности. Все же в 2007 году приняли ФЗ «О приведении положений ГК РФ в соответствие с положениями с ЗК РФ» (Жаркова: «Ну смысл название такой»). И после 2007 года противоречий в принципе между ГК и ЗК не наблюдается. Эти проблемы сняты. Конечно, у нас там с Градостроительным Кодексом и ФЗ «О кадастровой деятельности» не все гладко – это вообще отдельная песня. Но с 1 марта 2015 года вступила в силу новая редакция Земельного Кодекса и вот тут нас эта схема нарушилась, потому что в ряде положений ЗК нам в качестве объекта имущественных отношений называет «землю». Например, у нас есть потрясающая глава V.6 «Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,…». То есть далее идут положения, которые входят в раздел ЗК «Возникновение прав на землю» - это безусловно имущественные отношения, никакие не природо-ресурсовые отношения. Но в итоге у нас получилось, что земля выступает объектом не только природо-ресурсовых отношений, но и объектом имущественных отношений. Но (!) эти имущественные отношения носят исключительно публично-правовой характер. Отношения по поводу земли, как имущества не могут носить гражданско-правовой характер, нельзя совершить сделку с землей. Земля не мб объектом гражданского оборота. Логика немного нарушена, но я обращаю ваше внимание на что, вот когда вышел новый Земельный Кодекс (я его называю новые, потому что он реально новый, хотя формально остался под прежним номером), у нас появились презентации Пепеляева, в частности об институте использования земельного участка без предоставления, так вот там схема следующая: у нас до 1 марта 2015 года для того, чтобы разместить любой объект, начать использовать какой-либо земельный участок необходимо было получить какой-либо правоустанавливающий документ. Без правоустанавливающего документа использовать землю было нельзя. Самовольное занятие земельного участка это называлось и карается по КоАП РФ. А тут нам сказали, что можно и без правоустанавливающего документа, то есть ни аренды, ни собственности, ни ограниченные вещные права, ни сервитут. Но для этого вы идете в орган уполномоченный на распоряжение земельными участками, и этот орган предоставляет вам разрешение на использование земельного участка. И вот это вот разрешение на использование они (ну, вот вся та высокопарная цивилистическая приблуда) называли «сделкой». Это категорически не сделка, потому что если посмотреть на правовую природу такого разрешения на использование, то она нас больше на лицензионную форму похожа. Причем я помню, что Н.Ю. Рассказова организовала обсуждения земельного кодекса, Рыбалов там этим управлял, Андрей Олегович меня пригласил, где я и возмутилась, что это не может быть сделкой, потому что сделка с землей невозможна, это же у нас разрешение. И вот Рыбалов высказался (я вообще могу настолько прямолинейно фиксировать лекции? «Рыбалов высказался»): «А вот я это трактую как квази-обязательственная аренда (цивилистическое дно обалдело сейчас)». Ну, во-первых, когда мы ставим термин «квази», мы можем этим оправдать все что угодно, понимаете? Что такое квази-обязательственная аренда я в принципе не понимаю (Фух! Я не настолько дно). Дело же еще в том, что у нас здесь идет прямое противопоставление: аренда (договор) и лицензия. Повторюсь, вот это разрешение на использование земельного участка по своей природе лицензия.
Таким образом, обращаю ваше внимание, что сейчас появились научные статьи или мысли в головах у коллег и по этому поводу что-то сместилось, и многие неверно трактуют термин «земля», используемый в земельном кодексе. В частности появились статьи где указано, что земля, как природный ресурс – объект гражданских прав, и это якобы указано в гражданском кодексе. НЕТ! НЕТ! НЕТ! Земля объектом гражданский прав выступать не может. У нас объектом гражданских прав может выступать только земельный участок, но земля как природный ресурс вообще никакого отношения к имущественным отношениям. НО (!) земля может выступать объектом имущественных отношений носящих публично-правовой характер. Это прежде всего публично-правовые отношения о постановке на кадастровый учет, государственная регистрация прав – вот классические публично-правовые имущественные отношения. Но вот эти моменты земельного кодекса, где сказано о возникновении прав на землю, до того как эта земля превратилась в земельный участок – ближе все к лицензионной форме. Хочу вам сказать, чтобы вы во все эти моменты особо не углублялись, просто имейте ввиду, что есть такой определенный диссонанс и постепенно (если не сразу) вы с ним свыкнитесь.
Сейчас мы с вами остановимся на том, что у нас из себя представляет земельный участок. Потому что все земельное право нацелено на то, чтобы каким-то образом получить земельный участок.
Значит, что касается понятия земельного участка. В первые определение было дано в 2001 году. Неполноценное это было понятие, там один единственный момент был хороший. В чем заключалась проблема? Проблема возникла следующего характера: раз у нас законодатель провозгласил, что земельный участок является объектом недвижимости, а недвижимым имуществом у нас является индивидуально-определенным, то естественным образом возник вопрос: «А как мы можем этот кусок земли индивидуально определить? Как его обособить от всего остального (дома, здания)». Нам тогда впервые, собственно говоря, и сказали, что индивидуализация земельного участка определяется посредством постановки его на кадастровый учет. И понятие земельного участка было, скажем так, не совсем последовательно. Земельный участок у нас определялся следующим образом:
Земельный участок – как часть поверхности земли, в том числе поверхностный почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.
Вот какой здесь был у нас единственный положительный момент. Вот это единственное определение, которое существовало до 2008 года, оно к земельному участку относило поверхностный, почвенный слой. То есть земельный участок у нас был категорией не плоскостной, а объемной. И это, конечно, снимало проблемы, в частности, прокладки подземных коммуникаций, строительства фундаментов и так далее. На сегодняшний день у нас понятие земельного участка стало плоскостным, и с точки зрения земельного кодекса получается, что все то, что ниже поверхности земли – недропользование, но это не так. Ну, ладно, это вы должно быть разбирали уже на экологическом праве. Просто обратите еще раз внимание, что понятие земельного участка, которое было у нас с 2001 по 2008 года в этом плане было адекватным. Но вот та часть, которая говорит: «границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке» вот из этого как раз таки не следовало каким образом земельный участок дб индивидуализирован. На тот момент у нас действовал Закон «О государственном земельном кадастре», который нам однозначно говорил, что постановка на кадастровый учет возможна только по результатам межевания. Что это значит? Мы должны вызвать кадастрового инженера, который на местности определит нам границы нашего земельного участка, то есть он будет определен не только в документации (не только будет составлен план с присвоением определенного кадастрового номера), но он реально будет определен на местности. Не путем постановки забора там где мне захочется, а именно путем определения всех геодезических координат.
Но вот та процедура межевания чрезвычайно дорогостоящая, и она зачастую обходилась дороже чем стоимость самого земельного участка. Поэтому у нас возникла угроза того, что земельный рынок застопориться, и подзаконные акты довольно часто приходят к нам на выручку. И у нас была предпринята попытка на уровне подзаконных актов ввести, так называемую, упрощенную форму постановки земельного участка на кадастровый учет, то есть процедуры межевания. В 2001 году тут же был принят приказ Росземкадастра, который вступал в противоречие с ФЗ «О государственном земельном кадастре» и противоречил вот этому понятию земельного участка, которое содержалось в земельном кодексе.
В этом приказе было установлено, что земельный участок может быть поставлен на кадастровый учет без межевания. И мы получили то, что у нас в свое время выдавались коротенькие кадастровые номера, то есть у земельного участка кадастровый номер есть, формально он индивидуализирован, но на местности он никак не определён.
Естественно у нас возник вопрос: «Можно ли совершать сделки с такими земельными участками?». Потому что у нас земельный участок волнует прежде всего как объект гражданского оборота. Ну, и постепенно у нас где-то к 2005 году судебная практика сложилась таким образом, что сделки, совершенные с земельными участками не сформированными (с не межёванными), они признавались незаключенными. Тогда начали заключать договор аренды на неопределенный срок, который регистрации не подлежит, а только при обращении в росреестр всплывет, что договор заключен в отношении не межёванного земельного участка. Поэтому на практике в принципе у нас такие договоры очень распространены.
Теперь как у нас проходило изменение законодательства дальше.
В 2008 году вступил в силу (был принят в 2007 году) ФЗ «О кадастровой деятельности» (вот тут аларм! Жаркова сказала: «Закон о кадастре», смею предположить, что именно этот она и имела ввиду, просто реквизиты она не дает от слова совсем) и в связи с этим были внесены очень серьезные изменения в земельный кодекс.
Во-первых, появилось новое понятие земельного участка. Я сразу объясню, я и в рамках кафедры неоднократно высказывала свое неодобрение по поводу позиции некоторых коллег, я собственно о чем. У нас у многих преподавателей на кафедре наблюдается такой ретроспективный подход на счет земельного законодательства. Так вот до 2008 года пока не было ФЗ «О кадастровой деятельности» у нас действовал (он и продолжает действовать) ФЗ от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О Землеустройстве», где в качестве объекта землеустройства выступал в том числе и земельный участок. Так вот когда был принят ФЗ «О кадастровой деятельности» (Жаркова все еще говорит исключительно «о кадастре») из объектов землеустройства земельный участок убрали. Земельный участок ставим на кадастровый учет с подготовкой межевого плана и кадастрового паспорта, среди объектов землеустройства остались там территориальные зоны, зоны субъектов, муниципальных образований. Поэтому термин «землеустройства» сейчас к земельному участку не относится, в отношении земельного участка мы осуществляем межевые работы и постановку на кадастровый учет. Поэтому, когда мы говорим о землеустроительном процессе применительно к земельному участку, это идет вразрез с действующим законодательством. Вот этот момент вы для себя усвойте, что к земельному участку землеустроительный процесс не имеет отношения. Это все регулируется в рамках ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (а раньше ФЗ «О кадастровой деятельности», раньше это до 2008 года).
Далее. Появилась следующее определение земельного участка. Вот это определение, которое существовало с 2008 года по 1 марта 2015 года мы к нему привыкли. На мой взгляд оно было совершенно адекватное, и мы понимали о чем речь идет. Земельный участок определялся следующим образом:
Земельный участок – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом.
Таким федеральным законом у нас являлся закон о кадастре (и вот опять фиг пойми что конкретно за закон и полное его название). Соответственно получалось, что основной документ, содержащий информацию о земельном участке был кадастровый паспорт.
Вот мы получаем кадастровый паспорт, если мы из кадастрового паспорта видим, что границы земельного участка определены не так, как того требует закон о кадастре, то земельного участка как объекта недвижимости не существует. Границы должны быть определены исключительно в соответствии с законом о кадастре.
Дальше, в закон о гос. регистрации была включена соответствующая норма, что не допускается осуществление государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, которое не считается учтенным в соответствии с законом о государственном кадастре недвижимости и в принципе все стало ясно.
Но дело в том, что у нас никогда не бывает бочки меда без ложки дегтя, причем как правило это превращается в обратную ситуацию. У нас бочка дегтя с ложкой меда, и закон о кадастре ввел понятие «ранее учтенных земельных участков». Значит что это такое. Положение об этих земельных участках содержалось в статье 45 Закона о государственном кадастре недвижимости. Это такие земельные участки, на которые правоустанавливающие документы были выданы до даты вступления в силу закона о кадастре (до 1 марта 2008 года).
Я еще раз повторюсь, что по-общему правилу закон о кадастре исходил из тех же принципов, что и закон о государственном земельном кадастре: кадастровый учет возможен только по результатам межевания. Других вариантов по превращению куска земли из природного ресурса в объект недвижимости (индивидуализация) иначе как по проведению межевых работ не предполагалось. Но естественно были исключения., но по-общему правилу вот так.
Значит, вот эти ранее учтенные земельные участки с точки зрения закона о кадастре подразделялись на две группы:
Межеванные – те, которые были полноценно поставлены на кадастровый учет в соответствии с законодательством, действующим до 1 марта 2008 года;
Не межёванные.
Вот знаете вот эти термины межёванные и не межёванные они реально не очень благозвучные. Мое эстетическое восприятие к ним не прикипело, нас пытались в свое время перевести на более цивилизованные термины: координированные и некоординированные. Но они не прижились.
Так вот, по-общему правилу исходя из положений закона о кадастре такие земельные участки (межёванные) заново проходить процедуру межевания они были не должны. Но тут мы столкнулись с двумя, конечно, очень серьезными проблемами:
Во-первых, как я вам уже сказала границы земельного участка определяются в системе геодезических координат, а система геодезических координат в РФ всегда была государственная тайна. Так вот в документе свидетельствующем о том, что границы земельного участка были определены, не было сказано в какой системе геодезических координат они были определены. А мы неоднократно переходили с одной системы на другую, только сейчас введено положение об единой геодезической системе.
И вот очередное такое изменение произошло в 2009 году, и в кадастровых документах многие земельные участки потерялись. То есть берем земельный участок, на который имеется какой-то правоустанавливающий документ, в 2006 году берем кадастровый план, в котором было написано в какой системе геодезических координат границы земельного участка были определены. Заказываем кадастровый паспорт или выписку из кадастрового паспорта в 2009 году, и нам в отношении того же самого земельного участка говорят: «Границы земельного участка в системе геодезических координат не определены. - Как такое может быть? – А перешли на новую фотографическую основу». И вот земельные участки у них видите-ли потерялись.
Значит соответственно, если вы хотите, чтобы у вас земельный участок снова стал объектом недвижимости, будьте любезны и заново определите его границы в соответствии с требованиями закона о кадастре. А это значит что надо вызвать кадастрового инженера и потратить приличную денежную сумму на проведение процедуры межевания. Естественно пошли у нас физические лица в суды, не один суд не был выигран, потому что судились то по-существу с бюджетом. Вопрос то возникал: «За чей счет проводить эту повторную процедуру межевания?» Естественно ведь не за счет бюджета, поэтому те, кто хотел совершить сделку с таким земельным участком, безусловно, должны были эту процедуру заново проходить.
Это не самое страшное. Самое страшное то, что мы получили. Раньше у нас это называлась «кадастровая ошибка», а теперь это стало называться как «реестровая ошибка».
Так давайте я вас все-таки объясню что за изменения с законодательством произошли, а то вот эти кадастровые и реестровые ошибки вам пока глаза на весь мрак не раскрыли.
Значит смотрите, что у нас было до 1 января 2017 года. У нас был закон о государственном кадастре недвижимости, я буду номера называть, потому что запутаемся (ну, мазафака наконец-то! За 38 минут до конца лекции, ура!). И так:
· ФЗ «О кадастровой деятельности» №221-ФЗ ;
· ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ ;
· С 1 января 2017 года вступил в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ.
Что стало с этими законами. Этот закон практически утратил силу (boom! boom! boom! Она пока рисовала на доске, дб там и показывала какой закон, давайте надеяться, что она по порядку пошла), там осталось буквально одна или две статьи. Он не то чтобы совсем утратил силу, там вот последняя или последние статьи остались, которые никакой информации важной для нас в себе не содержат, поэтому мы говорим, что закон практически не работает. На смену пришел ФЗ №218. А вот то, что касается закона о кадастре, все нормы, которые регулировали кадастровой учет земельных участков они перекачивали в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», но закон № 221-ФЗ не утратил силу.
На сегодняшний день опять же с 1 января 2017 года у нас действует ФЗ «О кадастровой детальности» № 221-ФЗ под тем же самым номером, то есть закон тот же самый, а но начиная с 1 января 2017 года он стал называться закон о кадастровой деятельности и регулирует прежде всего вопросы деятельности кадастровых инженеров: правовой статус кадастровых инженеров, саморегулируемых организаций и так далее и так далее. То есть этот закон, за исключением некоторых статей, для нас особого интереса не представляет (Йес!).
Нам нужен ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ.
Соответственно, это я все к чему, кадастровая ошибка у нас называлась по закону о кадастре №221-ФЗ, теперь в ныне действующем законе № 218-ФЗ это называется реестровой ошибкой.
То есть что это такое, это катастрофа! Значит смотрите что у нас появилось. Вот когда у нас ввели вот эти самые положения об обязательном межевании, у нас землеустроительные организации (древние, как сказала Жаркова), которые крайне халатно относились к своим обязанностям. И по-существу никаких полевых работ, то что в свое время называлось на местности, они не проводили.
То есть необходимо мне поставить земельный участок на кадастровый учет по результатам межевания. Вы знаете я сама так делала, у меня правда дача в Эстонии (дача. В Эстонии. Дача), там это раньше появилось, чем в России, еще в 1996 году. В общем, у нас там был дом и необходимо было выкупить земельный участок, иначе нас туда попросту не пускали. В общем, для того чтобы выкупить земельный участок необходимо было провести процедуру межевания. Я пошла туда в том что у нас аналог БТИ, пришла к какой-то тете, принесла ей конфеты, коньяк, эту тетю погрузила (!) в машину и повезла на земельный участок, она на него посмотрела, убедилась что он есть, не заходя на участок, и через месяц я получила свой межевой план с кипой документов. Поэтому понимаете, что где мой участок находится юридически я, честно говоря, не знаю.
Так вот получилось у нас что. Использовали либо какие-то старые фотографические данные, либо данные полученные по поводу смежных земельных участков. Первыми с этим, кстати, столкнулись РосАвтоДор, потому что они формируют очень довольно-таки протяженные земельные участки, полоса отвода. И вот у них же какой механизм, они не то чтобы сначала землю оформляют, а потом проектную документацию разрабатывают. Они сначала разработали проектную документацию, а потом при наличии утвержденной проектной документации, они уже идут формируют полосу отвода и изымают земельные участки если они туда попадают.
Вот они смотрят по кадастровым данным земельные участки, которые находятся на определенной местности, на основании этих данных предполагают, что полоса отвода будет проходить в установленном порядке (помните же, что она схему рисовала: земельные участки и как бы рядом эта самая полоса. Просто по аудио она это разъясняла с использованием рисунка и использовал обороты такие: «вот тут вот здесь», ну это же не але записывать). Они приезжают на местность и как они сами говорили: «Мы приезжаем, а там курятники». Они приезжают, а эти земельные участки физически находятся на этой самой полосе отвода, да еще и с объектами недвижимости. Значит, когда мы впервые столкнулись с этой проблемой, я тогда еще читала и утверждала, что такие объекты недвижимости самовольными постройками признаны быть не могут и не будут никогда. Так что вы думаете, сейчас огромное количество судов, которые признают такие объекты самовольными постройками, потому что они размещены на земельных участках, не предоставленных для этих целей (земельный участок то de jure находится в другом месте, а вы построили на земле без правоустанавливающих на то документов
Но каков был механизм устранения этой кадастровой ошибки. Принималось решение об устранение кадастровой ошибки, оно отправлялось правообладателям этих земельных участков и они должны были устранить эту ошибку путем проведения уточнение местоположения границ земельного участка. А это что значит? Это значит, что необходимо было пригласить кадастрового инженера, который границы земельного участка приведет в соответствие с кадастровыми данными. Ну, вы же понимаете, что это нереально совершенно. Я уже не говорю, что на тех «лишних» земля могут быть объекты недвижимости, могут быть другие земельные участки и двигаться просто уже некуда, могут быть вообще земли лесного фонда. Да, и вообще с какой стати я привыкнув жить на этой территории зачем то должна куда-то двигаться. Поэтому благо у нас страна большая и места много. Соответственно, эту полосу отвода формировали здесь (то есть в той зоне, на которой фактически это возможно было осуществить, рядом с «курятниками»), но по кадастровым данным она числилась здесь (как бы там, где возведены эти курятники), и у нас на сегодняшний день вся страна сдвинута. Понимаете, да? У нас земельных участков без кадастровых ошибок практически нет. Вот если вам необходимо передвинуть границы, ради бога, вызывайте кадастрового инженера, чтобы он подтвердил, что в отношении такого-то земельного участка допущена кадастровая ошибка, даже если земельный участок был межёванный.
Обращаю ваше внимание, что после анализа судебной практики и общения с коллегами и гражданами, то они все не совсем понимают, что значит устранение кадастровой ошибки. Кадастровая ошибка не может быть устранена путем снятия с кадастрового учета земельного участка. Кадастровая ошибка может быть устранена только путем проведения уточнения местоположения границ земельного участка.
В общем ситуация вот эта до 2014 года никак на уровне законодателя не решалась, потом в 2014 году вот в этом еще законе (В КАКОМ! СКАЖИ МАЗАФАКА В КАКОМ! А ТО ПОТЫКАЛА НА ДОСКУ!) появилась норма, которая сейчас перекочевала вот в этот закон (просто занавес и расходимся!). Это статья 61.
Таким образом законодатель предлагает еще один вариант устранения этой ошибки. Поскольку правообладатели земельных участков никаких шагов как правило не предпринимали для устранения этих ошибок, им на это дается пол года, то законодатель предложил, на мой взгляд это дикость, конечно, этого не может быть. Так вот, законодатель предложил, что если такие правообладатели в течении полугода не исправляют кадастровую ошибку, то Росреестр может исправить ее самостоятельно с использованием картографической основы. При этом площадь земельного участка может быть изменена на 5%.
Представляете, да? Исправление кадастровой ошибки возможно только путем вызова кадастрового инженера и определения этого местоположения. А у нас ввели норму о том, что это может сделать Росреестр без участия кадастрового инженера, если в течении полугода вы не обратитесь самостоятельно. Да еще и 5% участка могут отобрать. Понимаете, а потом получится, что вы еще и не узнаете, что было принято решение об устранении кадастровой ошибки. Или мы берем выписку из ЕГРН, а площадь земельного участка изменилась на треть, а мы Россреестр спрашиваем: «Как же так у нас же есть правоустанавливающий документ там 9 соток, а почему 6 соток то указано? –Ну в результате верификации». Слово у них еще такое потрясающее «верификация». Так что вот один из вариантов, который предусмотрен законом, и такие варианты оспорить невозможно.
На сегодняшний день законодатель пошел дальше, и вот в законе, который с 1 января 2017 года «О кадастровой деятельности», предусмотрен уже новый институт «комплексные кадастровые работы», которые проводятся в том случае, если существует много земельных участков в рамках одного кадастрового квартала, либо вообще земельных участков намежёванных, и вот тогда государство путем проведения государственного заказа, нанимает группу кадастровых инженеров которые проводят комплексные кадастровые работы, в результате которых уточняются границы этих земельных участков и их площадь уже может быть изменена до 10%.
Я уточню, что этот механизм он нереализуемый. Вот норма, которая закреплена в законе «о кадастровой деятельности» это не механизм реализации. Ну, вы подумайте, как это можно взять и физически перенести эти границы земельного участка, когда земельный участок находится в другом месте, да еще и с какой-нибудь постройкой. Бесспорно это варварский метод, но это действительно все очень серьезная проблема, и самое страшное, что механизма ее решения не найти. Вот единственный вариант, которым мы может быть сможем обойтись – комплексные кадастровые работы. Понимаете мы столкнулись с той ситуацией, что вы можете жить на своем земельном участке, как физическое лицо, со своим жилым домом, и если через вашу местность никакую трассу не поведут или теплоэлектростанцию строить не будут - ваша кадастровая ошибка мало кого волнует. А если вы столкнетесь с ситуацией, что какой-то крупный и нужный государству объект в вашей местности будут размещать, то наличие этой кадастровой ошибки в вашу пользу решено не будет. Это та действительность, с которой мы сейчас столкнулись и мало вообще кто понимает, что с этим делать. Я действительно, к сожалению, только руками могу развести и сказать, что в каждом проблемной случае проблему будем решать, исходя из совокупности фактов.
Теперь дальше (куда уж). Вторая группа немежёванные земельные участки. В отношении этих немежёванных земельных участков у нас закон о кадастре предусматривал, что на них может быть зарегистрировано право при наличии правоустанавливающего документа. Для получения этого правоустанавливающего документа необходимо, сказали, обратиться в Росреестр, но вопрос возникал следующий: «Надо их при это межевать или их возможно поставить на кадастровый учет без межевания». И проблема эта была решена пунктами 10 и 11 (мне тут послышалось что она пробубнила 12 уточните сами, пожалуйста, просто вслух не поправлялась) статьи 41, где четко было сказано, что эти земельные участки подразделялись на две группы одни были предоставлены юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, а другие физическим лицам.
Что касается юридических лиц и ИП, то в отношении них было предусмотрено, что только по результатам межевания они могут получить кадастровый паспорт, то есть поставить земельный участок на кадастровый учет, зарегистрировать права, только сформировав свой земельный участок на местности.
А вот что касается физических лиц, тут у нас государство пошло совершенно иным путем, причем неправильным, на мой взгляд. Ну, опять же все зависит от того, что не хотят деньги бюджетные тратить. Значит, практически все граждане, которыми были получены земельные участки до этой даты (1 марта 2008 года) никто их не межевал. У них даже если земельные участки в собственности, они были получены по актам формы 1993 года. И когда возник вопрос о том, что их надо межевать, естественно никто не собирался тратить такие деньги. Вот я вам говорю, что живет какой-то дед, у него этот земельный участок переходит по наследству, ничего они никогда не межевали и живут себе спокойно.