Анализ рынка

Политические и социально-экономические факторы в стране и в регионе, потенциально влияющие на рынок недвижимости

Недвижимость является потребительским и социальным товаром длительного пользования, удовлетворяющим нужды людей.

Недвижимость - неотъемлемая часть процесса производства, как в промышленности, так и в сервисной сфере. В условиях высокой инфляции недвижимость играет роль средства сбережений. В таких условиях у нее появляется еще одна функция, характерная для развивающихся рынков - инвестиционная. Доходность инвестиций в строительство недвижимости выше, чем на многих альтернативных рынках.

Факторы внешней среды, влияющие на развитие рынка жилой недвижимости России, можно условно разбить на пять основных групп:

политические;
экономические;
социально-демографические;
технологические;
правовые

Политические и социально-экономические факторы в стране, потенциально влияющие на рынок недвижимости

По оценке Минэкономразвития России, в феврале 2016 года произошла остановка спада экономической активности. Индекс ВВП с исключением сезонности составил 0,0% к предыдущему месяцу против -0,1 в январе. Положительную динамику с сезонной корректировкой показало промышленное производство в целом (за счет добычи полезных ископаемых и обрабатывающих производств).

В годовом выражении, по оценке Минэкономразвития России, в феврале ВВП показал снижение на 0,6%, а с исключением фактора високосного года темп роста сохранился на уровне января 2016 года (-2,7 процента).

В промышленном производстве в целом с исключением сезонной и календарной составляющих после спада в ноябре-декабре, в январе восстановился рост, а в феврале он несколько замедлился (январь – 0,3%, февраль – 0,1%). Зафиксировано увеличение добычи полезных ископаемых (0,5%) и обрабатывающих производств (0,4%), в то время как производство электроэнергии, газа и воды сократилось (-1,7 процента).

В секторе промежуточного спроса в феврале продолжилось сокращение в целлюлозно-бумажном производстве; издательской и полиграфической деятельности, в производстве кокса и нефтепродуктов, производстве прочих неметаллических минеральных продуктов; после небольшого роста в январе вновь сократился рост в химическом производстве, восстановился рост в производстве резиновых и пластмассовых изделий, продолжилась стабилизация в обработке древесины и производстве изделий из дерева; после сокращения в декабре продолжается рост в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий.

Из потребительских отраслей в феврале сократилось производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака, текстильное и швейное производство; восстановился рост производства кожи, изделий из кожи и производство обуви.

В отраслях машиностроительного комплекса сократилось производство машин и оборудования, производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования; восстановился рост в производстве транспортных средств и оборудования.

По виду деятельности «Строительство», по оценке Минэкономразвития России, в феврале динамика с исключением сезонного фактора вновь показала положительное значение (1,0%) после спада в январе на 1,5 процента (ноябрь – 0,7%, декабрь – 0,1%).

Производство продукции сельского хозяйства в феврале с исключением сезонности стабилизировалось после снижения в январе на 0,2 процента.

Оборот розничной торговли в феврале с учетом сезонной корректировки показал замедление темпов снижения до -0,2%, тогда как в январе он составлял -0,4 процента.

После стабилизации в январе, в феврале показатель платных услуг населению впервые с июня 2015 года перешел в область положительных значений и составил с исключением сезонного фактора 0,6 процента (в основном за счет фактора високосного года).

Безработица продолжает снижение и в феврале 2016 г. ее уровень (с исключением сезонного фактора) составил 5,4 % от рабочей силы (экономически активного населения).

После продолжающегося с середины прошлого года периода спада второй месяц подряд отмечается рост реальной заработной платы с исключением сезонного фактора. Так, в феврале текущего года, по предварительным данным, рост составил 0,4 % (в январе с учетом уточненных данных – 1,1 процента).

Реальные располагаемые доходы с исключением сезонного фактора продолжают снижаться, хотя интенсивность снижения в феврале оказалась ниже январской: сокращение в феврале 2016 г. составило 0,7 % после снижения на 1,2 % в январе текущего года.

Экспорт товаров в феврале 2016 г., по оценке, составил 20,8 млрд. долл. США (71,0 % к февралю к 2015 года.).

Импорт товаров в феврале 2016 г., по оценке, составил 12,9 млрд. долл. США (снижение на 17,0 % к январю 2015 года).

Положительное сальдо торгового баланса в феврале 2016 г., по оценке, составило 7,9 млрд. долл. США, относительно февраля 2015 г. снизилось на 42,6 процента.

По данным Росстата, в феврале 2016 г. индекс потребительских цен составил 100,6% (в феврале 2015 г. – 102,2%).

Источник информации:

http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/9c9bc66a-3e04-433a-8808-429b462c3e2c/%D0%AF%D0%BD%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%8C-%D1%84%D0%B5%D0%B2%D1%80%D0%B0%D0%BB%D1%8C+2016.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=9c9bc66a-3e04-433a-8808-429b462c3e2c

Политические и социально-экономические факторы в регионе, потенциально влияющие на рынок недвижимости

Социально-экономические показатели г. Москвы за январь-февраль 2016 года

Абсолютные данные

в % к соответствующему периоду предыдущего года

Справочно:

январь-февраль2015

в % к

январю-февралю2014

февраль 2016

январь- февраль 2016

февраль 2016

январь- февраль 2016

Индекс производства по видам деятельности "добыча полезных ископаемых", "обрабатывающие производства", "производство и распределение электроэнергии, газа и воды"

98.01)

93.81)

83.51)

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по "хозяйственным" видам деятельности2), млн.рублей:

добыча полезных ископаемых

1372.0

2768.0

104.9

112.9

96.7

обрабатывающие производства

333236.1

629829.3

81.3

80.2

84.8

производство и распределение электроэнергии, газа и воды

59965.8

13184.2

106.4

111.5

99.3

в том числе:

производство, передача и распределение электроэнергии

38744.9

83603.5

99.5

104.5

96.7

производство, передача и распределение пара и горячей воды (тепловой энергии)

15898.4

36351.1

129.1

134.5

105.3

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по "чистым" видам деятельности:2), млн. рублей:

добыча полезных ископаемых

85991.3

152392.4

79.9

71.7

64.4

обрабатывающие производства

247960.4

478224.0

82.5

98.7

производство и распределение электроэнергии, газа и воды

58238.7

127359.7

108.0

113.0

98.7

в том числе:

производство, передача и распределение электроэнергии

31928.1

65150.3

102.6

103.6

93.4

производство, передача и распределение пара и горячей воды (тепловой энергии)

22843.4

54817.0

116.9

127.6

107.3

Объем работ выполненных по виду деятельности "строительство", млн. рублей

41540.6

77037.2

100.81)

107.21)

94.71)

Ввод в действие жилых домов, тыс. м2

247.0

501.6

82.6

134.9

75.9

Объем услуг предприятий транспорта3), млн. рублей

92226.7

189416.1

100.24)

100.04)

105.24)

Объем услуг связи3), млн. рублей

43731.4

87834.0

99.71)

96.21)

104.21)

Оборот розничной торговли, млн. рублей

316815.6

655331.7

90.71)

91.21)

92.91)

Оборот общественного питания, млн. рублей

12154.7

24776.4

83.21)

84.51)

92.41)

Объем платных услуг населению, млн. рублей

120238.5

232002

106.61)

100.41)

98.71)

Индекс потребительских цен, %

101.65)

109.1

110.2

116.0

Средняя численность работающих в экономике6), тыс. человек

3330.8

103.1

103.0

Численность официально зарегистрированных безработных7), тыс. человек

45.6

144.5

124.1

Реальные располагаемые денежные доходы населения8)#),%

93.9*)

98.3

90.0**)

Начисленная средняя заработная плата одного работника9)

номинальная, рублей

60161.6

105.2

103.5

реальная, %

94.5

90.0

Удельный вес численности населения с денежными доходами ниже прожиточного минимума, %

9.010)

…

_____________________________________

1) В сопоставимой оценке.

2) В фактических отпускных ценах без налога на добавленную стоимость, акцизов и других аналогичных обязательных платежей.

3) По крупным и средним предприятиям, в действующих ценах.

4) В ценах соответствующего периода.

5) Февраль 2016 года к декабрю 2015 г.

6) По крупным и средним предприятиям за январь 2016 г.

7) На конец периода.

8) Рассчитываются как доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен.

9) По крупным, средним и малым предприятиям за январь 2016 г.

10) Январь-декабрь 2014г.

#) Предварительные данные, возможна корректировка.

*)Январь 2016 г. к январю 2015 г. (предварительные данные, возможна корректировка)

**)Январь 2015 г. к январю 2014 г.

Источник информации:

http://moscow.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/moscow/ru/publications/

1.1.1.3 Обзор ситуация на рынке жилой недвижимости г. Москва под влиянием политических и социально-экономических факторов

По итогам года неявное падение цен (скидки, торг) на уровне 10-15% в целом по вторичному рынку, по всей видимости, трансформируется в снижение заявленной стоимости недвижимости. Сократится количество продавцов, выставляющих явно завышенные ценники, увеличится доля квартир, близких по стоимости к нижней границе рынка, что, в свою очередь, потянет вниз средние цены – особенно на наименее дешевые и малоликвидные объекты. Обвала стоимости новостроек не ожидается, но новые объекты будут выходить по более низким ценам, подорожание в процессе строительства будет минимальным – в зависимости от объекта

Источник информации:

http://www.irn.ru/gd/?class=house&type=1&period=1&step=week&grnum=1&currency=0

Вывод:

Изучение динамики изменения, объемов предложения как в натуральном так и в стоимостном выражении, включая динамику поступления новых объектов на рынок и выбытия с рынка (потенциальных покупок), позволяет сделать вывод о том, что рынок объекта оценки находится во взаимосвязи с общей политической и социально-экономической обстановкой в стране и регионе расположения объекта оценки. Текущая политическая и социально-экономическая ситуация находит своё отражение в ситуации на рынке объекта оценки.

1.2 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов (Источник информации: http://www.ocenka.net/www.ocenka.net/institute/editions/files/b6c2.pdf)

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны);

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др.

Объект оценки - квартира, назначение – жилое, общей площадью 74,9 кв.м., расположенная по адресу: 111674, г. Москва, ул. Рождественская, д.16, кв.167, как объект рынка недвижимости, можно отнести к сегменту рынка жилой недвижимости г. Москвы, субрынка многоквартирных жилых домов эконом-класса.

Объекты недвижимости этих сегментов ориентированы на массового покупателя, для которого не последнюю роль играет цена вновь приобретаемой квартиры.

Такие дома возводятся по типовым проектам, но для их строительства используются современные материалы и технологии. Такие квартиры часто продаются без отделки, чтобы уменьшить их стоимость. При этом застройщик особенно заботиться о соблюдении требований безопасности и надежности жилья.

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости, т.е. срок экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.

Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации ликвидность имеет следующие градации:

Показатель ликвидности

Высокая

Средняя

Низкая

Примерный срок реализации, мес.

1-2

3-6

7-18

Источник информации: Методические рекомендации АРБ «Оценка имущественных активов для целей залога» Рекомендовано к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол от 25 ноября 2011 г.), Москва 2011.

Ликвидность объекта оценки и квартир, сопоставимых с ним, является средней, так как такие объекты являются типичными для вторичного рынка жилья эконом-класса. Соответственно, среднерыночный срок экспозиции объектов, аналогичных объекту оценки, составляет 6 месяцев.

1.3 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

1.3.1 Анализ вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы

Увеличение средней долларовой цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья составило 10,5% в том числе на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах цены поднялись на 11,8%. При этом в кирпичных домах цены предложения увеличились 9,7%. Цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке в секторе бизнес-класса поднялись на 7,9%. В типовых домах-новостройках цены увеличились на 5,8%.

Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных типах домов.

(цифрами обозначена этажность дома, П – панельный – блочный, К – кирпичный – монолитный)

Минимальное увеличение цен было отмечено в 10-12-ти этажных кирпичных (монолитных) домах (+7,0%). Максимальное увеличение цен произошло в 14-ти этажных панельных домах (+14,1%).

Динамика присутствия различных типов домов на рынке в процентном содержании

от общего количества представленных квартир

(цифрами обозначена этажность дома, П - панельный - блочный, К - кирпичный - монолитный)

Объемы квартир, предлагаемых к продаже в различных секторах рынка, остаются неизменными.

Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных АО

Максимум увеличения цен был зафиксирован в Восточном административном округе (+13,9%), минимум увеличения цен пришелся на Центральный административный округ (+8,4%).

Динамика процента предложения квартир в различных АО

Доли административных округов в общем объеме рынка изменились незначительно.

Прогноз

Снижение стоимости доллара привело к значительной ценовой корректировке валютных цен. Продавцы устали наблюдать как инфляция нивелирует стоимость их активов и пользуясь случаем решили попытаться приподнять рублевые цены на волне изменения курсовой стоимости рубля. С одной стороны эта попытка объективна т.к. число предложений на рынке снизилось по сравнению с мартом прошлого года на четверть. С другой стороны не объективна, т.к. число потенциальных покупателей квартир снизилось из-за кризиса. Вероятнее всего в апреле цены будут колебаться вокруг ранее достигнутых величин.

1.3.2 Обзор ситуации на рынке квартир в районе «Некрасовка»

ü Средний уровень цен на жилье: 123 887 рублей за кв.м.;

ü Среднерыночный срок экспозиции на объекты, аналогичные объекту недвижимости, составляет 6 месяцев.

Таким образом, в марте 2016 года цены на жилье (с разбивкой на тип квартир) в рассматриваемом районе составили:

1.4 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены на рынке жилой недвижимости

Самые важные факторы, влияющих на спрос, предложение и цены на рынке жилой недвижимости – это местоположение, количество комнат и площадь квартиры.

Кроме того, к числу факторов, влияющих на спрос, предложение и цены на рынке жилой недвижимости можно еще три категории факторов.

Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

район;
тип строительной серии дома (материал перекрытий и стен, раздельность ходов и узлов, высота потолков);
возраст дома;
этаж (первый и последний этажи далеко не лучшие предложения)
наличие телефона, интернет.

Дополнительные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

состояние квартиры: покрытие полов, произведенные технические улучшения (замена сантехники, наличие кафеля, остекления балконов и т.п.)
состояние дома: наличие охраны в парадном, состояние парадного, наличие пассажирского и грузового лифтов, контингент соседей;
близость транспортных развязок;
характер правоустанавливающих документов.

Второстепенные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

ü наличие мест для прогулок с детьми, детсадов, школ, гимназий;

ü наличие мест для парковки, близость автостоянок, гаражей;

ü наличие мест отдыха, парков, озер, спортплощадок;

ü близость магазинов, рынков;

ü вид из окна.

По основным факторам определяется стоимость квартиры; дополнительные факторы ее несколько корректируют; второстепенные - влияют на привлекательность квартиры для той или иной категории покупателей.

1.5 Основные выводы относительно рынка жилой недвижимости в г. Москва

В марте 2016 г. на рынке жилья г. Москвы были отмечены следующие основные тенденции:

ü Увеличение средней долларовой цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья составило 10,5%. Снижение стоимости доллара привело к значительной ценовой корректировке валютных цен.

ü Объемы квартир, предлагаемых к продаже в различных секторах рынка, остаются неизменными;

ü Средний уровень цен на квартиры в районе «Некрасовка» составляет 123 887 руб. за кв. м.;

ü Вероятнее всего в апреле цены будут колебаться вокруг ранее достигнутых величин.

ü Объект оценки относится к сегменту жилой недвижимости эконом-класса.

ü Среднерыночный срок экспозиции на объекты, аналогичные объекту недвижимости составляет 6 месяца.

Примечание. Анализ рынка жилья выполнен по данным информационных бюллетеней «RWAY», «Квадратный метр» и электронным материалам сайтов http://www.arn.ru., http://realty.dmir.ru/.