ANAL
ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО
Жаркова Ольга Александровна
Консультации по пт с 16:00 до 18:00
olga_zharkova1@mail.ru
1 лекция
Значит, Земельный Кодекс сам по себе он совершенно нормативно-правовой акт доступный для восприятия. Там есть, конечно, некоторые моменты, которые с точки зрения Гражданского Кодекса кажутся совершенно нелепыми. В частности, там положения о том, что соглашение о сервитуте заключается с арендаторами земельного участка. В общем есть там такие моменты.
Более того, рассматривать Земельный Кодекс в отрыве от Градостроительного Кодекса или от Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" бессмысленно совершенно. Потому что Земельный Кодекс, собственно говоря, занимается всего одной тематикой: как у государства получить частному лицу кусок земли, а потом государство занято тем, чтобы его отнять. Поэтому в собственность государство не дает, это исключения. Повторюсь, сам по себе Земельный Кодекс совершенно адекватный и несложный, но то, что сейчас на нас свалилось, и Федеральный закон N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и изменения Градостроительного Кодекса – это, конечно, катастрофа. Все вам изложить в рамках курса «Земельное право» я не смогу, поэтому я для себя все-таки решила так, что кому интересен будет углубленный процесс изучения строительства, то у меня во втором семестре спец. курс «Правовое регулирование капительного строительства», и я Градостроительный Кодекс уже подробно рассказываю. Поэтому, я большее внимание все-таки уделю ФЗ «О гос. регистрации недвижимости». Этот ФЗ – азы, если нет земельного участка, то дальше ничего не будет, нам даже ЗК РФ не понадобиться. Он сложный (ФЗ), но я не считаю возможным избегать этих сложностей и рассказывать вам то, что будет легко для восприятия.
Экзамен я буду принимать, основываясь на том материале, который мы с вами разберем, если будут моменты в ЗК РФ, которые нереально простые (они есть, разделы которые прочитал и понятно о чем речь (ГДЕ?)), и я позволю себе пропустить такие аспекты и оставить вам на самостоятельное изучение. Задача будет на ту тематику, которую мы разбираем. Никакой гарантии, что к моменту сдачи экзамена законодательство у нас не изменится нет, но это же не значит что у нас изменится абсолютно полностью ЗК, нет. Поэтому если будут внесены какие-то изменения, то естественно я вам дам задачи на тот материал, который мы с вами разбирали в любом случае. Так что в данном случае вы не парьтесь особо (о б о ж а ю!).
(Тут был большой монолог Жарковой по поводу семинарских занятий, но итог следующий: у своей группы она будет требовать знание судебной практики, потому что эта книжка, ну ЗК РФ, без изучения судебной практики ерундистика и ровным счетом ничего не стоит, следовательно, к экзамену нам бы у группы Жарковой попросить материал в этом аспекте было бы неплохо, ну или самим найти. Короче пассаж был такой).
И так мы начинаем. Собственно, современное земельное право у нас возникло с принятием Земельного Кодекса в 2001 году и этот ЗК в статье первой, принципы, провозгласил, что земля у нас выступает в двух качествах:
1. Как природный объект (природный ресурс, этот аспект мы изучали в рамках курса экологическое право).
2. Как недвижимое имущество.
Соответственно, начиная с этого моменты, у нас земельные отношения разбились на две группы:
1. Природно-ресурсовые (Публичный характер, предмет – земля).
2. Имущественные (Предмет – земельный участок):
a) публично-правовые (Градостроительный кодекс, ФЗ "О государственной регистрации недвижимости")
b) гражданско-правовые (Сделки).
Значит, при этом общее подразделение было такое, было все до 1 марта 2015 года более или менее логично: предметом природо-ресурсовых отношений выступала земля, а предметом имущественных – земельный участок. Естественно это не значит, что земельный участок не мог выступать объектом природо-ресурсовых отношений. Ну, предположим у сельхоз организации есть земельный участок, как объект недвижимости, предоставленный им для ведения животноводства и они на этом земельном участке осуществляют мелиоративные мероприятия.
При этом, что касается имущественных, в особенности гражданско-правовых отношений, то они были урегулированы ГК РФ, земельный кодекс (тот, который был до 2001 года) практически эти вопросы не решал. Там были эти вопросы решены в свое время, но в 1993 году их все убрали из ЗК РФ и все это было урегулировано в рамках ГК РФ. А земельный кодекс в редакции 2001 года указал нам довольно таки оригинальную вещь. Значит там у нас в части 3 статьи 3 указано:
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
То есть вот эти вот гражданско-правовые отношения по поводу земли, которые традиционно были урегулирован гражданским законодательством, нам теперь ЗК РФ сказал, что да, они регулируются гражданским законодательством, но если иное не установлено земельным кодексом, который в редакции 2001 года ввел нормы прямо противоречащие гражданскому кодексу.
Понимаете же, что рассуждать на предмет того, какой из этих законов специальный, когда речь идет о регулировании гражданско-правовых отношений очень сложно в ситуации складывающейся по поводу земли. Выворачивалась конечно судебная практика как могла. Первой ласточкой было Постановление Пленума ВАС № 11 от 2005 года, которое нам сказало: «Ребят, ориентируемся на земельный кодекс». Хотя, гражданский кодекс до лета 2007 года действовал в редакции прямо противоположной ЗК. Безусловно судебная практика весь этот период была потрясающая, для юристов это было широчайшее поле деятельности. Все же в 2007 году приняли ФЗ «О приведении положений ГК РФ в соответствие с положениями с ЗК РФ» (Жаркова: «Ну смысл название такой»). И после 2007 года противоречий в принципе между ГК и ЗК не наблюдается. Эти проблемы сняты. Конечно, у нас там с Градостроительным Кодексом и ФЗ «О кадастровой деятельности» не все гладко – это вообще отдельная песня. Но с 1 марта 2015 года вступила в силу новая редакция Земельного Кодекса и вот тут нас эта схема нарушилась, потому что в ряде положений ЗК нам в качестве объекта имущественных отношений называет «землю». Например, у нас есть потрясающая глава V.6 «Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,…». То есть далее идут положения, которые входят в раздел ЗК «Возникновение прав на землю» - это безусловно имущественные отношения, никакие не природо-ресурсовые отношения. Но в итоге у нас получилось, что земля выступает объектом не только природо-ресурсовых отношений, но и объектом имущественных отношений. Но (!) эти имущественные отношения носят исключительно публично-правовой характер. Отношения по поводу земли, как имущества не могут носить гражданско-правовой характер, нельзя совершить сделку с землей. Земля не мб объектом гражданского оборота. Логика немного нарушена, но я обращаю ваше внимание на что, вот когда вышел новый Земельный Кодекс (я его называю новые, потому что он реально новый, хотя формально остался под прежним номером), у нас появились презентации Пепеляева, в частности об институте использования земельного участка без предоставления, так вот там схема следующая: у нас до 1 марта 2015 года для того, чтобы разместить любой объект, начать использовать какой-либо земельный участок необходимо было получить какой-либо правоустанавливающий документ. Без правоустанавливающего документа использовать землю было нельзя. Самовольное занятие земельного участка это называлось и карается по КоАП РФ. А тут нам сказали, что можно и без правоустанавливающего документа, то есть ни аренды, ни собственности, ни ограниченные вещные права, ни сервитут. Но для этого вы идете в орган уполномоченный на распоряжение земельными участками, и этот орган предоставляет вам разрешение на использование земельного участка. И вот это вот разрешение на использование они (ну, вот вся та высокопарная цивилистическая приблуда) называли «сделкой». Это категорически не сделка, потому что если посмотреть на правовую природу такого разрешения на использование, то она нас больше на лицензионную форму похожа. Причем я помню, что Н.Ю. Рассказова организовала обсуждения земельного кодекса, Рыбалов там этим управлял, Андрей Олегович меня пригласил, где я и возмутилась, что это не может быть сделкой, потому что сделка с землей невозможна, это же у нас разрешение. И вот Рыбалов высказался (я вообще могу настолько прямолинейно фиксировать лекции? «Рыбалов высказался»): «А вот я это трактую как квази-обязательственная аренда (цивилистическое дно обалдело сейчас)». Ну, во-первых, когда мы ставим термин «квази», мы можем этим оправдать все что угодно, понимаете? Что такое квази-обязательственная аренда я в принципе не понимаю (Фух! Я не настолько дно). Дело же еще в том, что у нас здесь идет прямое противопоставление: аренда (договор) и лицензия. Повторюсь, вот это разрешение на использование земельного участка по своей природе лицензия.
Таким образом, обращаю ваше внимание, что сейчас появились научные статьи или мысли в головах у коллег и по этому поводу что-то сместилось, и многие неверно трактуют термин «земля», используемый в земельном кодексе. В частности появились статьи где указано, что земля, как природный ресурс – объект гражданских прав, и это якобы указано в гражданском кодексе. НЕТ! НЕТ! НЕТ! Земля объектом гражданский прав выступать не может. У нас объектом гражданских прав может выступать только земельный участок, но земля как природный ресурс вообще никакого отношения к имущественным отношениям. НО (!) земля может выступать объектом имущественных отношений носящих публично-правовой характер. Это прежде всего публично-правовые отношения о постановке на кадастровый учет, государственная регистрация прав – вот классические публично-правовые имущественные отношения. Но вот эти моменты земельного кодекса, где сказано о возникновении прав на землю, до того как эта земля превратилась в земельный участок – ближе все к лицензионной форме. Хочу вам сказать, чтобы вы во все эти моменты особо не углублялись, просто имейте ввиду, что есть такой определенный диссонанс и постепенно (если не сразу) вы с ним свыкнитесь.
Сейчас мы с вами остановимся на том, что у нас из себя представляет земельный участок. Потому что все земельное право нацелено на то, чтобы каким-то образом получить земельный участок.
Значит, что касается понятия земельного участка. В первые определение было дано в 2001 году. Неполноценное это было понятие, там один единственный момент был хороший. В чем заключалась проблема? Проблема возникла следующего характера: раз у нас законодатель провозгласил, что земельный участок является объектом недвижимости, а недвижимым имуществом у нас является индивидуально-определенным, то естественным образом возник вопрос: «А как мы можем этот кусок земли индивидуально определить? Как его обособить от всего остального (дома, здания)». Нам тогда впервые, собственно говоря, и сказали, что индивидуализация земельного участка определяется посредством постановки его на кадастровый учет. И понятие земельного участка было, скажем так, не совсем последовательно. Земельный участок у нас определялся следующим образом:
Земельный участок – как часть поверхности земли, в том числе поверхностный почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.
Вот какой здесь был у нас единственный положительный момент. Вот это единственное определение, которое существовало до 2008 года, оно к земельному участку относило поверхностный, почвенный слой. То есть земельный участок у нас был категорией не плоскостной, а объемной. И это, конечно, снимало проблемы, в частности, прокладки подземных коммуникаций, строительства фундаментов и так далее. На сегодняшний день у нас понятие земельного участка стало плоскостным, и с точки зрения земельного кодекса получается, что все то, что ниже поверхности земли – недропользование, но это не так. Ну, ладно, это вы должно быть разбирали уже на экологическом праве. Просто обратите еще раз внимание, что понятие земельного участка, которое было у нас с 2001 по 2008 года в этом плане было адекватным. Но вот та часть, которая говорит: «границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке» вот из этого как раз таки не следовало каким образом земельный участок дб индивидуализирован. На тот момент у нас действовал Закон «О государственном земельном кадастре», который нам однозначно говорил, что постановка на кадастровый учет возможна только по результатам межевания. Что это значит? Мы должны вызвать кадастрового инженера, который на местности определит нам границы нашего земельного участка, то есть он будет определен не только в документации (не только будет составлен план с присвоением определенного кадастрового номера), но он реально будет определен на местности. Не путем постановки забора там где мне захочется, а именно путем определения всех геодезических координат.
Но вот та процедура межевания чрезвычайно дорогостоящая, и она зачастую обходилась дороже чем стоимость самого земельного участка. Поэтому у нас возникла угроза того, что земельный рынок застопориться, и подзаконные акты довольно часто приходят к нам на выручку. И у нас была предпринята попытка на уровне подзаконных актов ввести, так называемую, упрощенную форму постановки земельного участка на кадастровый учет, то есть процедуры межевания. В 2001 году тут же был принят приказ Росземкадастра, который вступал в противоречие с ФЗ «О государственном земельном кадастре» и противоречил вот этому понятию земельного участка, которое содержалось в земельном кодексе.
В этом приказе было установлено, что земельный участок может быть поставлен на кадастровый учет без межевания. И мы получили то, что у нас в свое время выдавались коротенькие кадастровые номера, то есть у земельного участка кадастровый номер есть, формально он индивидуализирован, но на местности он никак не определён.
Естественно у нас возник вопрос: «Можно ли совершать сделки с такими земельными участками?». Потому что у нас земельный участок волнует прежде всего как объект гражданского оборота. Ну, и постепенно у нас где-то к 2005 году судебная практика сложилась таким образом, что сделки, совершенные с земельными участками не сформированными (с не межёванными), они признавались незаключенными. Тогда начали заключать договор аренды на неопределенный срок, который регистрации не подлежит, а только при обращении в росреестр всплывет, что договор заключен в отношении не межёванного земельного участка. Поэтому на практике в принципе у нас такие договоры очень распространены.