Земельный участок многоквартирного дома

Как узнать границы своего земельного участка под многоквартирным домом? Как оформить земельный участок?

Земля в силу прямого указания закона принадлежит собственникам дома, но где и как проходят границы этого участка определяют не собственники (к сожалению), а органы государственной власти. 

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. 

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник (г.Москва) не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2011 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Часть 3 статьи 16 признана не соответствующей Конституции Российской Федерации Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

То есть, с заявлением на формирование земельного участка вправе обратиться любой из собственников. Независимо от наделения его полномочиями общим собранием. Государственные органы на основании заявления формируют участок.

Рассмотрим на примере:

В городе Москве это выглядит следующим образом: 

Независимо от обращения собственников, органы местного самоуправления (управа ) проводят поквартальные публичные слушания в отношении земельных участков и все материалы пересылают в ГлавАПУ Москвы. (Главное архитектурно-планировочное управление)

ГлавАПУ готовит документ: Проект межевания квартала.

Департамент городского имущества своим распоряжением утверждает указанный проект.

Посмотреть есть ли проект межевания можно на электронном атласе Москвы http://atlas.mos.ru/ вкладка проекты межевания кварталов.

Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).
Пока не будет проекта межевания, об оформлении земельного участка говорить еще рано.
Если же проект межевания принят в установленном порядке, то необходима процедура постановки на кадастровый учет.
Именно с кадастровым учетом земельного участка связаны основные комические и трагические ситуации, но об этом в другой раз.

Если тема интересна....

Кузьмин Денис Николаевич, юрист в сфере ЖКХ.

Специально для ЖКХ-24 

Подпишитесь, если не хотите пропустить важное в нашей многострадальной сфере ЖКХ.