Заработок на продаже прав аренды

С юности у нас формируется представление, что продавать можно что-то существующее в реальности физически, например, вещи, автомобили, квартиры, дома, земельные участки. Что-то, что можно потрогать и увидеть.

Однако такие суждения носят поверхностный характер и уже давно разрушены и экономикой, и правом. Поэтому продавать можно абстрактные объекты, например, права, возникшие из какой-либо гражданско-правовой сделки.

Арендный бизнес традиционно рассматривается как один из наиболее надежных и привлекательных видов предпринимательской деятельности. Правда, многие убеждены, что этим бизнесом нельзя заниматься без мощных вложений на старте, в том числе в покупку самих объектов недвижимости. Но это не убеждение, а заблуждение. Извлекать существенную выгоду от арендных сделок можно, не имея в собственности никакой недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Перенаем и является ключевым для настоящей статьи. Его суть в следующем (поясним на одном примере):

Организация А взяла у организации Б помещение в аренду, зарегистрировала договор аренды, разместила в помещении свой розничный магазин. Место, в котором находится объект аренды, очень привлекательное, постоянный клиентский трафик обеспечивает стабильно высокий товарооборот. Затем в этот же город приходит федеральная сеть магазинов В, которая имеет много денег на развитие и которая хочет развиваться быстро и масштабно. Сеть В, конечно, не может не заметить привлекательное место, занятое организацией А. Сеть В приходит к собственнику помещения Б, но Б говорит: "извините, но помещение сдано в аренду на 10 лет организации А, договор зарегистрирован, права на одностороннее расторжение у меня нет, а искать формальные поводы для судебного расторжения не хочу. Свободны". После этого сеть В идет к А и озвучивает желание занять их место. Организация А предлагает передать все свои права и обязанности по договору аренды сети В, но за 25 000 000 рублей (хотя сама А зарабатывает в год с магазина 10 000 000 рублей). Если В не заплатит, то объекта ей не видать, а искать место рядом долго, плюс потребуются дополнительные расходы, да и присутствие рядом с конкурентом может быть невыгодным. Вот и остается занимать место А в уже заключенном договоре аренды, соглашаясь на предложенные условия.

После сделки по передаче прав и обязанностей А получает отличную выгоду от продажи, по сути дела, самого факта заключения договора. А до этого А еще и получила выгоду от прибыльной работы магазина в привлекательном месте.

Для сети В выгодно при этом, что она занимает уже прошедший ранее проверку объект недвижимости, садится в хорошо известное покупателям место, а также существенно облегчает подготовительные работы к открытию своего магазина, ведь одно дело найти полностью с нуля объект, договориться с его собственником, подписать договор, дождаться ремонта, заплатить 22 000 рублей государственной пошлины за регистрацию договора аренды, а другое дело прийти на уже более-менее готовый объект и "перекинуть" аренду на себя.

Недостатком этой схемы является то, что условия договора аренды между А и Б будут обязательными и для В. Поэтому В и А обычно договариваются о том, чтобы А сначала предложил Б поменять условия договора так, чтобы это было выгодно В. А при этом может и не говорить Б об истинных намерениях, а ссылаться на "новые требования бухгалтерии" либо иные легенды, после чего стороны заключают дополнительное соглашение об изменении условий договора. Прямое же уведомление собственника может быть невыгодным, так как он тоже может постараться извлечь и свою выгоду из передачи объекта "федералам" (либо же постарается сорвать сделку по каким-то своим причинам).

Но как быть со сказанным выше о необходимости согласия арендодателя на заключение соглашения о перенайме? Ведь получение согласия предполагает раскрытие информации о предстоящей сделке...

Дело в том, что такое согласие может быть предварительно сформулировано на будущее в договоре аренды, что априори является более выгодным для арендатора (и менее выгодным для арендодателя). В таком случае арендодатель узнает о своем новом арендаторе уже после регистрации перенайма.

Поэтому если вы являетесь арендатором, то не забывайте добавлять в договор аренды такую формулировку: "Подписанием Договора Арендодатель также дает Арендатору окончательное согласие на передачу прав и обязанностей по Договору другому лицу (перенаем), при этом выбор другого лица осуществляется исключительно по усмотрению Арендатора". А если вы арендодатель, то указывайте: "Передача Арендатором прав и обязанностей по Договору другому лицу (перенаем) допускается только с предварительного письменного согласия Арендодателя".

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? НУЖНА ПОМОЩЬ? СЧИТАЕШЬ МАТЕРИАЛ СЛИШКОМ ПРОСТЫМ ИЛИ СЛОЖНЫМ? КОМАНДА VSEGDA Pravo ГОТОВА ОБСУДИТЬ ВСЕ ВОПРОСЫ, ДЛЯ ЭТОГО ПРОСТО НАПИШИ В ЛС АДМИНИСТРАЦИИ (КОНТАКТЫ В ОПИСАНИИ КАНАЛА)!