Превратности проектного финансирования
Про НДВ
Уже летом этого года начинается активная фаза перехода российского рынка новостроек на проектное финансирование. Нововведение вызвало сложную реакцию со стороны экспертного сообщества. Как уверяют застройщики, крайним окажется покупатель, поскольку складывающаяся система вынудит их ощутимо поднять цены. Портал публикует серию обзоров о правилах игры, их влиянии на рынок, и главное, о том, когда же все-таки выгоднее покупать заветные квадратные метры.
Как известно, в перспективе ближайших трех лет рынок новостроек должен перейти на принципы проектного финансирования, в соответствии с которыми застройщики потеряют право напрямую привлекать деньги дольщиков на этапе возведения жилых объектов. Вместо них кредитовать стройки будут банки-инвесторы, которые смогут полностью контролировать расходование средств девелоперскими компаниями. Большинство экспертов сходится во мнении, что по новым правилам смогут работать только самые сильные и крупные игроки, а строительство дома станет более затратным, ведь банку, в отличие от дольщиков, необходимо выплачивать проценты. Следовательно, рынку угрожает монополизация, и стоимость квадратных метров может существенно возрасти. Подробно эта и другие темы будут обсуждаться на четвертой ежегодной встрече лидеров рынка недвижимости Urban Space 2018, которая пройдет 5 июля в Санкт-Петербурге. А пока портал Urbanus.ru публикует обзор, посвященный разбору новых рыночных реалий. Как выяснилось, здесь еще много «белых пятен».
Текущая ситуация
По словам генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, все последние изменения в законодательстве, такие как внушительные суммы отчислений в компенсационный фонд, замораживание части средств на банковском счете, невозможность пускать доходы от сопутствующей деятельности компании на строительство, серьезно усложняют деятельность застройщиков, сводя на нет все попытки поддержать приемлемый уровень маржинальности.
Покупатель привык к 214-ФЗ, длительным рассрочкам от крупных застройщиков и возможности приобретать жилье на ранней стадии строительства, экономя от 20% до 40% от стоимости готовой квартиры, что вскоре будет невозможно. Сложившаяся ситуация делает бизнес застройщиков невыгодным. Им придется разрабатывать альтернативные схемы – например, продавать не метры, а доли в компании в виде квартир, предполагает Андрей Косарев. Для того, чтобы новые схемы стали понятны как самим игрокам рынка, так и потребителям, понадобится немало времени, как это происходило и с ЖСК, и с долевым строительством. Поначалу эти нововведения будут вызывать настороженную реакцию у потребителя, а существующий уровень доступности жилья вряд ли будет достижим.
С чего все началось
Проблема обманутых дольщиков до сих пор является едва ли не самой животрепещущей для жилищного строительства и регулярно всплывает в газетах и на телевидении. По всей видимости, у властей лопнуло терпение, так, что осенью прошлого года президент России Владимир Путин поручил профильным ведомствам проработать вопрос постепенного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию. Как заявляет правительство, мера направлена на ограждение непрофессиональных участников, которыми являются дольщики, от инвестиционного риска и возможных денежных потерь. Теперь новости проектного финансирования стали едва ли не самой обсуждаемой темой в экспертном сообществе.
Новые правила
Программа проектного финансирования подразумевает, что в отношениях между застройщиком и покупателем появляется третья сторона в лице банка-посредника. Уже доподлинно известно, что, по крайней мере, до начала 2021 года, и, по всей видимости, после него, граждане, как и раньше, смогут заключать договоры долевого участия (ДДУ) со строительными компаниями. Но, по ходу реформы, их деньги все чаще начнут поступать уже кредитным организациям, а не девелоперам, вплоть до полного перехода на новый формат взаимодействия, который наступит меньше, чем через три года. В соответствии с новой схемой, средства клиентов замораживаются на специальных эксроу-счетах до введения дома в эксплуатацию. При этом банк из своих активов выдает займ девелоперу, на который строительная компания и возводит жилой комплекс. И после завершения строительства кредитная организация передает деньги клиентов застройщику, которые последний использует для погашения долгов перед банком. Причем девелопер получит деньги дольщиков без процентов. Например, если строительство шло два года, и цены по рынку в целом выросли, строительная компания все равно заберет средства по старой стоимости квартир, без всякой индексации. Выходит, что застройщик будут вынужден закладывать в стоимость жилья не только наценку, из которой и образуется его прибыль, но и затраты в виде процентов банку. А размер займа, выдаваемого кредитором, по всей видимости, должен в целом соответствовать себестоимости строительства. Таким образом, девелоперы потеряют возможность продавать жилье на начальном этапе по низкой цене.
Следует отметить, что позитивные моменты тоже есть. Риски дольщика полностью несет банк, откуда первый сможет забрать свои деньги. Но допускается это только в случае, если строительная компания не выполнит свои обязательства и возведение объекта по какой-либо причине будет приостановлено или заморожено. Если же обанкротится не девелопер, а сам кредитор, то сейчас страховое покрытие денег, находящихся на эскроу-счетах, за счет Агентства по страхованию вкладов (АСВ) составляет всего лишь 1,4 млн руб. Однако в настоящее время Минфин прорабатывает поправки, в соответствии с которыми этот лимит должен возрасти до 10 млн руб. Они могут быть приняты уже в июне текущего года.
Проект сырой
Проект пока сырой и не вполне проработанный, так, что правила игры еще могут существенно меняться. Изначально звучали предположения, что после полного перехода на проектное финансирование в строительстве жилья с начала 2021 года, застройщик потеряет право продавать квартиры на этапе возведения даже при посредничестве банков. В итоге эскроу-счета станут не нужны, сроки реализации проекта существенно затянутся, а обязательства по кредитам перед банками, тем временем, будут нарастать. Ведь при таком раскладе дел придется ждать, когда найдутся покупатели на уже готовый объект. Однако в конце 2017 года появилась так называемая Дорожная карта по поэтапному замещению средств граждан банковским кредитованием и иными формами финансирования. Исходя из нее, с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года начнется переход на заключение всех договоров с использованием счетов эскроу и/или специальных счетов. Что собой представляют иные формы финансирования и специальные счета, в документе не поясняется.
Как отмечает управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, используя формулировку «иные виды финансирования» законодатели и чиновники оставляют себе пространство для маневра, который они могут применить в ходе разработки новых правил игры на рынке. Ведь в полной мере последствия перехода исключительно на проектное финансирование или использование специальных (или эскроу-счетов) еще никто не знает. Поэтому в ходе принятия более конкретных норм на месте «иных форм финансирования» могут появиться альтернативы проектному финансированию. В частности, не стоит забывать, что в 214-ФЗ наряду с привлечением средств дольщиков сохраняется возможность образовывать жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные (ЖНК) кооперативы для участия в долевом строительстве. ЖСК – это законная форма экономической самоорганизации граждан, поэтому просто так запретить ее нельзя. Не исключено, что в ходе разработки правил проектного финансирования и привлечения средств дольщиков, законодатели создадут специальный механизм и для ЖСК, который и станет «иной формой финансирования».
Как бы там ни было, у девелоперов появилась надежда, что правительство решило пойти на смягчение для них условий, оставляя и углубляя практику эскроу-счетов прямо перед окончательным переходом на новые правила работы, а значит, и после него. По сути это означает сохранение возможности продавать квартиры на этапе строительства, даже после полного завершения реформы.
Кроме того, в соответствии с нынешней схемой, эскроу-счета не предполагают использования активов дольщиков в период строительства. Такое положение дел невыгодно ни застройщикам, ни банкам, ведь средства, по сути, лежат мертвым грузом до конца стройки, отмечает Мария Литинецкая. Эксперт надеется, что власти все-таки разработают механизм, при котором банки смогут использовать активы дольщиков для кредитования, в результате чего займы станут более доступными для строительных компаний. В конце прошлого года глава Минстроя Михаил Мень уже выступал с инициативой по ослаблению некоторых требований к застройщикам, работающим с эскроу-счетами.
Есть и еще один не до конца ясный момент. Некоторые эксперты отмечают, что традиционно банки требуют выплаты процентов уже с момента одобрения кредита. Если так же будет и в случае с проектным финансированием, то не понятно, откуда застройщик возьмет средства на погашение кредита до завершения строительства. Ведь денег дольщиков до сдачи объекта в эксплуатацию он не увидит.
Генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский) Роман Сычев видит два способа решения проблемы. Во-первых, кредитор может все-таки отсрочить выплату процентов по займу на момент завершения строительства. То есть в период стройки банк выделяет непосредственно только тело кредита, которое покрывает текущие издержки строительства и бизнеса, а после завершения стройки девелопер выплачивает проценты из средств, полученных от продаж, которые он вел во время реализации проекта. Во-вторых, можно допустить перечисление задатка из средств покупателей, поступающих в банк. К примеру, при покупке квартиры банк забирает на хранение 90% перечисленной суммы, а 10% получает застройщик. «В целом, я полагаю, что это в большей степени технический вопрос, а не проблема модели проектного финансирования», – говорит эксперт.
Но, несмотря на некоторые позитивные предпосылки, не все эксперты спешат радоваться. Директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Вадим Засько скептически настроен по отношению к нововведению в его сегодняшнем виде: «Такой инструмент, как проектное финансирование, еще довольно сырой и пока вызывает сомнения в своей жизнеспособности. Серьезно его мы на данный момент не рассматриваем. Хотя подобные предложения по привлечению банков и эскроу-счетов существуют с 2014 года, реально ни одного крупного проекта по подобной схеме реализовано не было. Это обусловлено, прежде всего, неизбежным ростом цен вследствие платы банкам и сокращением игроков на рынке».
В любом случае, начиная с июля текущего года, договоры будут заключаться как с использованием эскроу-счетов, так и с привлечением денег напрямую застройщиками по старой схеме ДДУ. С июля 2019 года по конец 2020 года рынок новостроек должен пройти завершающий этап, по итогам которого доля договоров нового типа должна составить не менее 95%. Начиная с 2021 года, планируется полный отказ от прямых расчетов между покупателями и девелоперами.
Промежуточные итоги
В конце июля 2017 года Госдума уже приняла в окончательном чтении поправки в ФЗ-214 о долевом строительстве, существенно ужесточившие требования к застройщикам. Основные коррективы должны вступить в силу для объектов, разрешение на возведение которых будет получено после 1 июля 2018 года.
Но, по всей видимости, проблема обманутых дольщиков зашла настолько далеко, что правительство сочло недостаточными принятые меры и сделало более радикальные шаги. Однако вскоре власти решили прислушаться к опасениям девелоперов, так, что план перехода на проектное финансирование постепенно начал принимать более взвешенный характер. В итоге появилась Дорожная карта, в которой говорится об активном вводе эскроу-счетов и «иных формах финансирования». Однако радоваться пока рано. Риски проектного финансирования все еще существенны и могут привести к росту цен, отмечают эксперты. Чем реформа обернется для застройщиков и покупателей в конечном итоге, не совсем ясно.
Подписаться на канал и получать больше информации - Про Недвижимость