Покупка недвижимости в Германии через доверенное лицо. Как делать это правильно.

Большинство наших покупателей не являются жителями Германии или Европейского Союза. Чаще всего наши клиенты либо не видят смысла, либо не имеют возможности прилетать к нам более одного раза за относительно короткое время для покупки одной и той же недвижимости. Почти всегда получается так, что во время посещения Германии инвестором производится просмотр одного или нескольких объектов, а также посещается нотариус для составления доверенности (например, на наше имя) на покупку объекта. Так как нам, вследствие этого, приходится часто приобретать объекты для наших покупателей по доверенности от них же, мы с доверенностями имеем дело очень часто и эта тема нам очень хорошо знакома. 

Итак, какой должна быть доверенность для того, чтобы потом не было проблем с покупкой.

Самый главный принцип очень прост:

Текст доверенности должен быть составлен нотариусом из Германии!

Желательно тем же, у которого позже будет происходить сделка по покупке объекта. И ни в коем случае не должен быть изменён кем-либо другим! 

Так каков же обычно этот текст?

Текст доверенности должен не иметь тех многих ограничений, которые некоторые покупатели обязательно хотят встроить в доверенность. 

Классический пример:

а) Покупатель называет конкретный адрес недвижимости, которая должна быть куплена,

б) ...а также цену, которая за эту недвижимость максимально может быть уплачена.

в) иногда покупатели пытаются ограничить действие доверенности по срокам.

Время от времени встречаются пожелания внесения в доверенность также и различных дальнейших условий, но давайте поговорим о трёх вышеназванных, точнее о том, почему их вносить очень нежелательно. Подчеркнём, что нижеследующее примеры следуют из нашего личного опыта. 

На первый взгляд, подобные ограничивающие условия кажутся довольно разумными, особенно, если нет полнейшего доверия человеку или фирме, которым доверитель оставляет доверенность. Но, тем не менее, очень часто они приводят к невозможности совершения сделки, что вызывает для покупателя дополнительные расходы на новую доверенность и, само собой, сильно замедляет процесс приобретения желаемого объекта.

Именно поэтому нотариусы Германии почти всегда не рекомендуют вносить в доверенность какие-либо ограничения.

Чаще всего, это связано со службой по учёту и ведению поземельных книг (Grundbuchamt), сотрудники которой очень придирчивы к различным ограничениям в доверенностях и очень часто, ввиду наличия таковых, отказывают уже на этапе занесения предварительного права собственности, которое почти безоговорочно производится сразу же после заключения договора купли-продажи. "Почти безоговорочно" потому, что, по большому счёту, существует лишь одно единственное условие, почему такое предварительное занесение не может быть произведено. Это мы рассматривали с вами в одной из наших предыдущих статей, в которой шла речь о процессе покупки недвижимости в Германии. 

Любое ограничение в доверенности сотрудник службы поземельных книг может интерпретировать каким-либо образом, который будет для него достаточным основанием отказать в занесении права собственности уже на этапе предварительного внесения. 

Есть способы обезопасить себя от злоупотреблений получателем доверенности. Например, можно составить с получателем доверенности дополнительный договор, в котором указывается необходимость вашего письменного подтверждения конкретных приобретений. Но в самой доверенности важно быть очень осторожным с ограничениями виду вышеуказанных причин. Также в доверенности нельзя указывать наличие подобного дополнительного договора, так как такое упоминание в ней её практически аннулирует как самостоятельный документ.

Если у покупателя есть желание внести в доверенность какое-либо или какие-либо ограничения, лучше всего посоветоваться с нотариусом, который будет осуществлять сделку. Он, в любом случае, авторитетно подскажет, какие ограничения можно вносить, а какие уж точно вносить не стóит. 

Важно:
Если покупатель делает доверенность не в Германии, а в стране своего проживания, но для покупки недвижимости в Германии, то мы настоятельно рекомендуем получить текст этой доверенности у немецкого нотариуса, у которого позже будет оформляться сделка!
Дело в том, что немецкий нотариус в этом случае та инстанция, которая действительно лучше всех знает, какой должна быть доверенность, чтобы у покупателя безо всяких проблем получилось приобрести желаемый объект. Само собой, предварительно с ним можно обсудить желаемые ограничения, если таковые должны присутствовать, которые он затем предусмотрит в своем тексте. 

Здесь нужно обратить внимание на один очень важный момент, о котором мы вам рассказываем, исходя из нашего личного опыта работы. К сожалению, то, о чем мы сейчас скажем, повторялось неоднократно.

Итак, после получения доверенности от немецкого нотариуса, покупатель посещает нотариуса а стране своего проживания для составления доверенности на своем языке, но на основании переведённого текста от нотариуса из Германии. (Кстати, о переводе с немецкого на, например, русский. Здесь мы рекомендуем вам пользоватся исключительно услугами авторитетных переводчиков, которые работают именно в сфере недвижимости и имеют соответствующий опыт работы. Одна-единственная, не совсем правильно переведённая формулировка, может привести к тому, что процесс покупки недвижимости не сможет быть осуществлён).

Но допустим, у вас имеется абсолютно правильный перевод текста от немецкого нотариуса, с которым вы приходите к нотариусу в вашей стране. К сожалению, приходится констатировать, что бывали случаи, когда нотариус в стране покупателя хотел проявить то ли показной профессионализм, то ли личное мнение нотариуса было для него важнее принципов нейтральности в его работе, но он (или она) рекомендовал покупателю немного изменить текст. Один раз нам покупатель даже сообщил, что ему нотариус наотрез отказался заверить доверенность с текстом от немецкого нотариуса, а был согласен лишь составить доверенность по своему собственному образцу. При этом, он всё-таки почему-то отказывался выдать этот свой собственный образец текста клиенту для пересылки нам в целях предоставления его немецкому нотариусу для узнавания возможности заключения доверенности с таким текстом. 

Можно привести ещё несколько примеров из нашей практики, но давайте перейдём к абсолютно логичным выводам, которых, по сути, два: 

1. Где бы вы не оформляли доверенность, её текст должен быть предоставлен немецким нотариусом, лучше всего тем же, у которого позже будет проходить сделка. Этот текст, в случае необходимости, должен быть профессионально переведён на язык той страны, в которой доверенность будет оформляться нотариально. 

2. В том случае, когда вы не выдаете доверенность не в Германии у местного нотариуса, а делается это в стране вашего проживания, ни в коем случае нельзя соглашаться с рекомендациями переводчиков или метный нотариусов, а также каких-либо других советчиков, предлагающих изменить какие-либо формулировки в тексте или внести какие-либо ограничения, которые до этого не были в своей целесообразности и в отношении правильности своих формулировок обсуждены с нотариусом в Германии.

Как аннулировать доверенность

Аннулировать доверенность имеет смысл лишь тогда, когда дальнейше приобретения недвижимости в Германии не планируются. Для этого достаточно изъть у доверенного лица физический (бумажный) оригинал доверенности.
Можно предположить, что доверенное лицо его не вернёт под предлогом, например, утери. Но для таких случаев существуют механизмы защиты доверяющего от неправомерного или несогласованного использования доверенности.

Ввиду того, что неправомерно испульзующее доверенность доверенное лицо тут-же делает себя по немецким законам криминальным преступником и, кроме этого, оформив, например, покупку недвижимости, не имеет возможности её оплатить (наличие доверенности на оформление не означает наличие доверенности или возмжности для распоряжениями финансами доверителя), такой вид преступлений имеет минимальное распространение.

---------------------------

Уважаемые читатели!

Выдача доверенности для покупки недвижимости является одной из тех тем, по которым возникает множество вопросов. Всех их невозможно предусмотреть в одной статье, сохраняя её более-менее читабельный объём.
Присоединяйтесь к нашему сайту в фейсбуке @smartinvest.news для того, чтобы иметь возможность задать ваши вопросы в комментариях.

Спасибо за ваше внимание и время!