Купля продажа инвестиционных компаний
Купля продажа инвестиционных компаний🔥Капитализация рынка криптовалют выросла в 8 раз за последний месяц!🔥
✅Ты думаешь на этом зарабатывают только избранные?
✅Ты ошибаешься!
✅Заходи к нам и начни зарабатывать уже сейчас!
________________
>>>ВСТУПИТЬ В НАШ ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ<<<
________________
✅Всем нашим партнёрам мы даём полную гарантию, а именно:
✅Юридическая гарантия
✅Официально зарегистрированная компания, имеющая все необходимые лицензии для работы с ценными бумагами и криптовалютой
(лицензия ЦБ прикреплена выше).
Дорогие инвесторы‼️
Вы можете оформить и внести вклад ,приехав к нам в офис
г.Красноярск , Взлётная ул., 7, (офисный центр) офис № 17
ОГРН : 1152468048655
ИНН : 2464122732
________________
>>>ВСТУПИТЬ В НАШ ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ<<<
________________
✅ДАЖЕ ПРИ ПАДЕНИИ КУРСА КРИПТОВАЛЮТ НАША КОМАНДА ЗАРАБАТЫВЕТ БОЛЬШИЕ ДЕНЬГИ СТАВЯ НА ПОНИЖЕНИЕ КУРСА‼️
‼️Вы часто у нас спрашивайте : «Зачем вы набираете новых инвесторов, когда вы можете вкладывать свои деньги и никому больше не платить !» Отвечаем для всех :
Мы конечно же вкладываем и свои деньги , и деньги инвесторов! Делаем это для того , что бы у нас был больше «общий банк» ! Это даёт нам гораздо больше возможностей и шансов продолжать успешно работать на рынке криптовалют!
________________
>>>ВСТУПИТЬ В НАШ ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ<<<
________________
Роль инвестиционного банка при купле-продаже бизнеса
Главная Аналитика Инвестиционные сделки на рынке недвижимости. При этом достигается самое важное условие — соблюдение интересов обеих сторон продавца и покупателя — относительно соотношения уровня доходности и величины риска. По словам Андрея Назаренко, главы представительства компании Jones Lang LaSalle в Украине , «на начальных этапах инвестиции, вложенные в проект, сопровождаются существенными рисками, что и определяет высокие требования к доходности со стороны инвесторов, участвующих в девелопменте. По мере продвижения проекта уровень риска снижается, достигая своего минимального значения после ввода объекта в эксплуатацию и заполнения его арендаторами. Именно на этом этапе становится возможной продажа объекта, фактически заключающаяся в замещении более рискованного собственника — инвестиционно-девелоперской компании — менее рискованным — институциональным инвестором страховым или пенсионным фондом, банковским фондом инвестиций в недвижимость и т. Покупка БЦ «Леонардо» — крупнейшая сделка на инвестиционном рынке Украины фото: Олег Герасименко Посредством купли-продажи объекта коммерческой недвижимости, заполненного арендаторами и генерирующего стабильный денежный поток, каждая из сторон оптимизирует свои интересы: — Девелопер — принимает на себя риски по реализации проекта поиск и приобретение земельного участка, получение прав на его застройку, анализ наилучшего использования, разработка концепции, привлечение финансирования, непосредственно строительный процесс, ввод в эксплуатацию, заполнение арендаторами. Затем, продавая проект, высвобождает замороженные в нем средства и направляет их на реализацию следующих проектов. Такая схема позволяет девелоперу заниматься тем, что он умеет делать лучше всего, а именно — реализовывать проекты недвижимости и доводить их до стадии инвестиционного продукта. Он входит в проект после того, как помещения в нем распределены между арендаторами, отношения с которыми поддерживает управляющая компания, предоставляющая услуги проперти-менеджмента. Фактически инвестор приобретает не объект недвижимости, а актив, генерирующий финансовые потоки. Как правило, стратегические инвесторы не имеют возможности для участия в проектах на начальных стадиях: у них нет человеческих ресурсов с надлежащим опытом и профессионализмом, достаточным для того, чтобы контролировать процесс реализации проекта, не говоря уже о непосредственном участии в нем. Но самое главное ограничение — их консервативный статус, а именно — представление интересов большого количества конечных инвесторов, не позволяющее инвесторам принимать на себя высокий уровень риска даже за большое вознаграждение. Но на рынке недвижимости приобретение объекта недвижимости само по себе не рассматривается как инвестиционная сделка. В западной практике традиционно различают сделки по покупке investment property, то есть недвижимости, которая приобретается для получения дохода от аренды или иным способом например, для продажи через некоторое время , и non-investment property, которая используется непосредственно для размещения ее нового владельца». С этим мнением соглашается Юрий Нартов, управляющий директор компании Colliers International Украина : «Сделка может быть названа инвестиционной только в том случае, если объект недвижимости приобретается с целью получения дохода. Такой вид транзакции отличается от сделок купли-продажи недвижимости под собственные нужды, когда целью покупки является получение операционного пространства для своего бизнеса. Несмотря на то, что данная покупка является инвестицией для компании-покупателя, она не подразумевает получения дохода от сдачи помещений в аренду и поэтому не рассматривается как инвестиционная. Как правило, инвестиционная сделка является завершающим этапом в процессе девелопмента, обеспечивая компании-застройщику выход из бизнеса путем продажи объекта после завершения строительных работ и сдачи помещений в аренду. Такая транзакция представляет собой самое большое денежное поступление для девелопера в процессе развития проекта. Соответственно, девелоперу чрезвычайно важно понимать и иметь возможность максимизировать ценность своего объекта к моменту выхода из бизнеса». Ник Коттон, управляющий директор компании DTZ в Украине , считает, что инвестиционной сделкой может называться транзакция, при которой осуществляется приобретение объекта недвижимости, уже генерирующего доход и не нуждающегося в доведении до завершающей стадии: «Если речь идет о приобретении земельного участка или объекта незавершенного строительства, это вовсе не является инвестиционной сделкой. В данном случае имеет место получение возможности разработки и реализации какого-либо объекта. Сделка называется инвестиционной, если приобретается готовое модернизированное или реконструированное здание какого-либо делового центра. И хотя сегодня в нашей стране большинство проектов продается на далеком от завершения этапе, что обусловлено лишь отсутствием предложения на рынке инвестиционных продаж и высокими входными барьерами на первичном рынке земли, такая практика не соответствует западному опыту. Главная причина — в период строительства немногие девелоперы соглашаются принять все трудности, ошибки и обязательства, допущенные предыдущими девелоперами». В Украине на данном этапе развития рынка недвижимости пока более распространенными являются сделки, в которых объект недвижимости продается на этапе строительства. Нередки случаи, когда объектом купли-продажи выступает лишь земельный участок с тем или иным набором согласовательно-разрешительной документации. Некоторые эксперты склонны относить такого рода сделки к инвестиционным, однако, для развитого рынка коммерческой недвижимости они практически не характерны. Получаемая в результате такого «девелопмента» прибыль на сегодняшний день чрезвычайно велика — относительно невысокие затраты в абсолютном выражении и существенный доход от продажи земли с согласованным проектом, что обусловлено крайне выгодным конкурентным положением продавцов на рынке. Как итог, некоторые отечественные девелоперы, располагая значительным количеством земельных участков, пригодных под застройку, реализуют лишь малую их долю, выставляя остальные на продажу или ожидая более благоприятного момента, когда стоимость земли вырастет еще больше». На Западе такие сделки очень часто опосредуются инструментами финансового рынка, в Украине же по причине неразвитости последнего такая практика не распространена. По словам Максима Сокирана, «выбор конкретного вида сделки зависит от особенностей налогового планирования каждого из участников сделки, их статуса резидент или нерезидент , стадии реализации проекта и т. Так, если объектом инвестирования является арендуемый участок, находящийся в государственной коммунальной собственности, то, учитывая невозможность продажи непосредственно прав аренды, инвестиционная сделка, как правило, структурируется через приобретение корпоративных прав арендатора. Этот же вариант то есть покупка юридического лица целесообразен для проектов, в которых девелопером пройдены первоначальные этапы: разработаны и согласованы определенные проектные решения, получены разрешения, согласования и т. Кроме того, как показывает отечественная практика, несмотря на формальное отсутствие законодательных ограничений, приобрести проект на стадии «объекта незавершенного строительства» крайне проблематично, что, соответственно, делает формат Share Deal практически единственно возможным для осуществления сделки. В целом, этот формат является более популярным для осуществления сделок инвестиционной купли-продажи, что обусловлено соображениями сокращения расходов, связанных с продажей недвижимости нотариальные услуги, сбор в пенсионный фонд и налоговой оптимизацией продажа институтами совместного инвестирования, продажа нерезидентом, зарегистрированным в юрисдикции с благоприятным режимом налогообложения, и т. Однако, при покупке компании-собственника инвестор приобретает не только интересующие его активы, но и обязательства компании, ее долги, операционную историю, а иногда и приватизационную, которая может быть очень длинной, чего не происходит при покупке недвижимости как таковой. Кроме того, покупка актива позволяет, среди прочего, с самого начала закрепить долг за компанией-покупателем в случае заемного финансирования сделки, тогда как при аналогичном финансировании покупки корпоративных прав необходима реструктуризация задолженности таким образом, чтобы заем погашался оперирующей компанией, а не ее акционером». Помимо этого, выбор варианта инвестиционной сделки во многом зависит от сектора, в котором представлен объект недвижимости. Если же такой объект отчуждается как актив, то необходимо получить письменные отказы арендаторов от своих преимущественных прав на выкуп недвижимости, вернее, на ее долю, которую каждый из них арендует. Если же речь идет о приобретении гостиницы, находящейся в управлении оператора, необходимо выяснить, установлены ли в договоре на управление какие-либо ограничения на продажу объекта управления как объекта недвижимости. Обычно операторы очень чувствительны как к смене собственника объекта, так и к изменениям в акционерном капитале компании-собственника». Продажа ТЦ «Пирамида» состоялась в начале года фото: Олег Герасименко Отдельной темой является структурирование инвестиционной сделки в случае, если проект находится на ранней или промежуточной стадии, а для покупателя интересным является более поздний этап развития проекта либо определенный конечный продукт. Как отмечает Максим Сокиран, «в такой ситуации наиболее часто употребляемым инструментом является предварительный договор. Совместная деятельность, частичное приобретение миноритарной доли в компании-собственнике проекта с последующей покупкой мажоритарной или стопроцентной, либо просто приобретение миноритарной доли на время развития проекта, как правило, не оправдывают себя ввиду недостаточной защищенности интересов инвестора покупателя. Учитывая суммы инвестиционных сделок, проводимых на рынке недвижимости, важно помнить о необходимости получения разрешения Антимонопольного комитета Украины на такую сделку. Если в случае приобретения корпоративных прав на компанию-собственника, а значит, и получения контроля над ней все более-менее четко и понятно, то в случае купли-продажи непосредственно объекта недвижимости необходимо учитывать, что такой актив может соответствовать критериям целостного имущественного комплекса, а, следовательно, также подлежать предварительному разрешению Антимонопольного комитета Украины. К тому же, если обе стороны инвестиционной сделки, либо только инвестор, являются нерезидентами, то, независимо от того, является ли предметом сделки непосредственно объект недвижимости либо корпоративные права, расчеты должны осуществляться через счета, открытые в украинских банках. Такое же правило применяется в ситуации, если продавцом корпоративных прав является нерезидент, а покупателем — резидент. В противном случае потребуется лицензия Национального банка». Привлекая профессиональных консультантов, инвестор имеет возможность получить максимально глубокий анализ проекта и инвестиционной стратегии, добиться наилучших условий сделки, а также использовать внешних экспертов в период владения инвестицией вплоть до выхода их бизнеса для осуществления единой цели — максимизации текущей стоимости активов. Также важны вопросы минимизации рисков, привлечения заемных средств и структуризации сделки». По данным юридических компаний, сроки заключения инвестиционных сделок обычно занимают от четырех до семи месяцев, иногда достигая года и более. С точки зрения подготовки и проведения инвестиционные сделки, по мнению Рысбека Токтомушева, партнера компании «Шевченко, Дидковский и Партнеры» , относятся к разряду сложных. Поэтому их успех во многом зависит от того, насколько грамотно они организованы. Поэтому чрезвычайно важно, чтобы сделку обслуживало достаточное количество «юридической рабочей силы» — количество юристов должно быть адекватно соотношению объема работы и требуемой скорости ее выполнения. Довольно часто продавцы не нанимают адекватных внешних юридических консультантов, полагаясь на внутренних специалистов. Поэтому покупателю имеет смысл настаивать на том, чтобы продавец нанял внешних специалистов. Часто покупателю даже выгоднее самому компенсировать продавцу его расходы на адекватных юристов, чем нести прямые и непрямые потери от затягивания или дестабилизации сделки. Покупка БЦ «Артем» была первой инвестиционной сделкой на украинском рынке недвижимости фото: Олег Герасименко — Юридическое обеспечение сделки во многом строится на взаимодействии между юристами продавца и покупателя. Динамика сделки часто зависит от того, насколько эффективно организовано такое взаимодействие. Менеджеры сделок инвестиционные банкиры, менеджеры продавцов или покупателей в силу незнания специфики юридической работы или недостатка опыта иногда оказываются не в состоянии обеспечить эффективное взаимодействие между юристами. Оптимален сценарий, при котором юристы покупателя выполняют роль менеджеров юридической составляющей процесса сделки. Это может несколько увеличивать сумму счета за юридические услуги, который получит покупатель, но прямые и косвенные потери от неэффективного взаимодействия между юристами на сделке могут быть гораздо существеннее. Такие различия во взглядах могут иметь место как в плоскости «продавец — покупатель», так и «менеджеры — юристы». Само по себе это не является проблемой. Трудности возникают тогда, когда эти различия, неожиданно обнаружившись уже в ходе сделки, генерируют многочисленные препятствия на пути реализации сделки в разумные сроки и разумными усилиями. В качестве практической рекомендации можно предложить следующее: на начальных этапах подготовки сделки менеджеры и юристы с обеих сторон должны вместе начертить «дорожную карту» с акцентом на ее типичных проблемных точках: задаток, разрешение на концентрацию АМКУ, заявления и гарантии продавца, синхронизация платежа и передачи прав на актив, посттранзакционные обязательства продавца и т. Для стабильной динамики сделки очень важно одинаковое представление всех задействованных лиц о ее технологии». Первая — продажа бизнес-центра «Артем» — состоялась в году. В году к новому владельцу перешли 3 торговых центра сети «Квадрат». Первой завершенной инвестиционной сделкой в году обещает стать купля-продажа БЦ «Подол Плаза», находящаяся на сегодняшний день на этапе завершения. На сегодняшний день на украинском рынке коммерческой недвижимости очень мало качественных проектов, которые могут заинтересовать крупных инвесторов. А проектов, в которых присутствует профессиональное управление, подписаны долгосрочные договора аренды с благонадежными арендаторами — вообще единицы. Вместе с тем, по словам Юрия Нартова, «спрос на рынке инвестиционных сделок существенно превышает предложение. Сегодня можно говорить о пристальном внимании зарубежных и локальных инвесторов к украинскому рынку недвижимости, и, возможно, через несколько лет, при условии увеличения количества объектов, соответствующих требованиям инвесторов и грамотном ценообразовании со стороны владельцев, количество инвестиционных сделок будет расти. Как пример, в году на рынке был закрыт целый ряд инвестиционных сделок, причем их количество значительно превысило количество прошлых лет, что подтверждает высокий спрос на данный продукт со стороны покупателей». Нехватка объектов коммерческой недвижимости институционального уровня и огромный потенциал данного сегмента стимулируют зарубежных инвесторов проникать в более рискованный пласт рынка — девелопмент. В этом случае инвестор, предоставляя финансирование, может заявлять о строительстве конкретного объекта в конкретном, выбранном им месте. Девелопер занимается поиском земельного участка для строительства, планированием будущего здания, но инвестор также может давать рекомендации по поводу специфики и общей концепции объекта. Девелопер несет только риск по строительству, в то время как инвестор подвергается также инвестиционному риску. Что касается доходности, то в случае совместного предприятия инвестор ожидает, что ее уровень будет довольно высоким, поскольку он не только несет часть риска девелопера, но также должен выдержать период ожидания. Если речь идет о покупке инвестором уже готового, заполненного арендаторами здания, то уровень доходности для инвестора будет в этом случае намного ниже, поскольку все риски по реализации проекта взял на себя девелопер, который хочет получить за это соответствующее вознаграждение», — комментирует Ник Коттон. Гостиница «Опера» была продана компанией HCM Group на стадии процентной готовности фото: Олег Герасименко Говоря о возможном варианте сотрудничества западных инвесторов с украинскими девелоперскими компаниями, необходимо отметить одну парадоксальную для Запада ситуацию, с которой международные инвесторы не сталкивались в странах Европы. Сегодня местные игроки недвижимости, особенно пионеры отечественного девелопмента, имеющие за плечами определенный практический опыт, успешно реализованные проекты, перспективные земельные участки, налаженные связи с государственными и согласовательными структурами, не встречают представителей международного бизнеса с распростертыми объятиями. Как отмечает Андрей Назаренко, «в переговорах с зарубежными потенциальными партнерами отечественные компании занимают достаточно жесткую позицию, получая очень хорошие условия сотрудничества — будь то распределение долей в затратах и прибыли от проекта или в цене продажи и получаемой при этом ставке капитализации». Покупка на стадии девелопмента имеет еще больше рисков, что побуждает инвестора ожидать еще более высокой доходности как плату за дополнительный риск и приложенные усилия. При этом, с расчетной точки зрения, при ценообразовании продавцы акцентируют внимание на своих собственных инвестициях в проект и требуемой доходности с учетом выхода из бизнеса. Также анализируется конкурентоспособность объекта, ситуация на рынке спроса и предложения, а также сумма, которую рынок готов заплатить за объект. В любом случае продавец будет стремиться максимизировать возврат инвестиций. Для покупателя важным является рисковость объекта и тот уровень доходности, который будет компенсировать понесенный им риск, а также выгодно отличать объект покупки от альтернативных инвестиций. Обычно покупатель определяет цену покупки путем составления финансовой модели, в которой учитываются основные элементы, такие как покупка, период владения — поступления денежных потоков от аренды и выход из бизнеса — инвестиционная продажа. Таким образом, прогнозная привлекательность и ценность объекта при его будущей инвестиционной продаже также влиют на цену приобретения объекта в настоящем». Основным методом ценообразования на рынке инвестиционных продаж объектов коммерческой недвижимости является метод капитализации прибыли или метод доходности, то есть капитализации чистого операционного дохода — ренты, за вычетом невозместимых расходов, стоимости услуг службы менеджмента, эксплуатационных расходов и т. По словам Ника Коттона, в более развитых экономических системах учитывается не чистый доход капитализация , а так называемая эффективная доходность, подразумевающая изменение чистого операционного дохода за определенный временной период. Эксперты объясняют столь резкое падение ставок капитализации увеличением количества инвесторов, заинтересованных в приобретении объектов недвижимости в нашей стране. Характеризуя обоснованность сегодняшнего уровня капитализации, Ник Коттон отмечает: «По моему мнению, ценовая ситуация на рынке действительно обоснована. Спрос на рынке инвестиционных продаж значительно превышает предложение. Огромное количество финансовых ресурсов ждет своего часа на рынке, где практически отсутствуют новые проекты». Мнение Юрия Нартова по этому поводу несколько отличается: «На мой взгляд, ввиду огромнейшего спроса со стороны покупателей, отсутствия качественного предложения на рынке и конкуренции между объектами, некоторые собственники предлагают необоснованно завышенные цены на свои объекты, соответствующие низкой доходности. Более того, некоторые покупатели, не изучив должным образом объект, заявляют, что готовы принять такие цены, давая собственникам ложное представление, что они находятся «в рынке». Данная ситуация особенно очевидна на рынке инвестиционных продаж в сегменте торговой недвижимости, где качество продукта пока все еще уступает уровню офисных объектов. Важно не только построить качественный центр, но и сдать его благонадежным арендаторам по прозрачной и понятной схеме. Только в этом случае его можно продать институциональному инвестору. Профессиональный покупатель недвижимости всегда сможет определить, будет ли успешный сегодня объект таким же успешным и завтра. Если девелопер построит объект, успешность которого обуславливается только ненасыщенностью рынка, то через несколько лет он станет вторичным. Именно поэтому девелоперы должны развиваться быстрее рынка, то есть создавать высококачественные функциональные объекты с паркингом, современным механизированным обеспечением, высококлассной системой менеджмента и т. Предлагая местным партнерам хорошие условия, они, возможно, и дают им определенный аванс, отдавая должное их более выгодному конкурентному положению, но вместе с тем мы приобретаем инструментарий и ноу-хау правильного девелопмента. Одно из ключевых мест в их ряду занимает практика инвестиционных продаж, которая уже начинает становиться привычным этапом девелопмента и в нашей стране. И хотя громких сделок с готовыми объектами, подобных тем, которые состоялись в году, пока ожидать не стоит главная причина — отсутствие на рынке институциональных продуктов , ряд крупных и наиболее авторитетных девелоперов всерьез рассчитывает на такой формат инвестиционной продажи, как форвардная. По крайней мере, со стороны зарубежных инвесторов интерес к сфере недвижимости Украины огромен, причем он уже носит не теоретический характер, а проявляется в конкретных предложениях и финансовых условиях сотрудничества». Facebook Twitter Telegram. Версия для печати. О нас Реклама Подписка Контакты. Все права защищены. Сайт создан компанией 'Я-Мастерс'.
Как зарабатывать на криптовалюте пошаговая инструкция
Сколько максимально стоил биткоин
Инвестиционные сделки на рынке недвижимости
Куда можно вкладывать деньги под проценты
Режим работы интернет магазина