Критерии оценки недвижимости
@BorovikovaOVПродажа любой недвижимости начинается с ее оценки – определения стоимости.
Правильная оценка - залог успешной и незатянутой продажи!
Сравнительный подход при оценке недвижимости используется для любого типа объектов (квартира, жилой дом, офисное помещение и пр.) В данном подходе анализируются аналоги. На основе предварительного обзора предложений на рынке делается выборка наиболее близких аналогов, а затем в их стоимость вносятся последовательные поправки для сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Так работают профессионалы.
Что такое аналоги?
Аналог в оценке недвижимости - это сопоставимый объект недвижимости, имеющий схожие архитектурные, технические параметры и характеристики.
Какие основные критерии, влияющие на стоимость, используют профессионалы при оценке недвижимости?
1. Местоположение недвижимости оказывает непосредственное существенное влияние на ее полезность для покупателя, потому этот критерий в значительной мере является определяющим стоимости объектов недвижимости. При одинаковых архитектурных и технологических решениях объекты недвижимости, расположенные в разных районах города, будут приносить разный доход и, соответственно, стоить. В промышленном районе или районе с плохой экологией объекты стоят дешевле.
Ниже таблица сравнения средней стоимости 1 кв.м. по округам г. Москвы. Несложно заметить разницу между Центральным и, например, Южным округом.
Однако, на границе этих округов стоимость, при прочих равных параметрах недвижимости, будет одинаковой, потому что местоположение необходимо оценивать не в целом по округу, а еще более узко - по району и микрорайону. Аналоги необходимо подбирать ближайшие в окружении оцениваемого объекта.
2. Тип дома
Новые дома стали ценить больше, особенно построенные монолитно-кирпичным способом. Из старой постройки предпочтение отдается кирпичным домам. Дома времен панельного индустриального домостроения ценятся менее всего. Кроме материала стен, к этому критерию также относится и год постройки дома.
Если в районе по типу дома аналогов мало, то оценщик применяет корректирующий коэффициент к другим типам домов.
3. Общая площадь
Размер общей площади значительно влияет на величину стоимости объектов недвижимости. Но необходимо помнить, что чистая арифметика тут неуместна. Правило рынка следующее: чем больше площадь квартиры, тем дешевле стоимость 1 кв.м. общей площади, по сравнению с аналогом меньшей площади.
4. Этаж расположения
Средние этажи в приоритете. Первый и последний этажи, как правило, удешевляют стоимость. Наличие лифта в пятиэтажном доме – хороший плюс к характеристике квартиры!
Дополнительный плюс для объектов в многоэтажном доме - наличие отдельного грузового лифта
5. Количество комнат и планировка
Факторами повышающими цену квартиры являются:
· изолированные комнаты;
· квартира – «распашонка» (окна выходят на разные стороны дома);
· квадратная форма комнат.
Факторы, понижающие стоимость: смежные комнаты, длинный узкий коридор, узкие комнаты.
6. Площадь кухни
Маленькие кухни, до 6 кв.м., рассматриваются как понижающий фактор. Только кухни от 8 кв.м. могут влиять на повышение стоимости жилья.
7. Качество отделки
Плохое состояние квартиры значительно снижает ее стоимость.
Существуют разные типы ремонта квартир. Наличие свежего качественного ремонта повышает стоимость квартиры. Освежая ремонт на сумму 50- 80 тысяч рублей, не стоит рассчитывать на успех, повысив цену на 300-500 тыс.рублей.
Вот так выглядит таблица критериев сравнения оцениваемого объекта с аналогами в Отчете оценщика.
Основные критерии - это база для оценки, но для расчета профессионалы также учитывают и другие параметры.
Следующие критерии отношу к вторичным, но не менее значимым.
- Транспортная доступность
Близость к остановке общественного транспорта, станции метро, ж/д станции является фактором повышающим цену квартиры, а удаленность - понижающим.
2. Вид из окон
Меньший интерес проявляют к квартирам, окна которых выходят на шумную улицу, на промышленные производства, стену соседнего дома, с окнами во двор – в приоритете.
3. Наличие балкона/лоджии
По данным оценщика наличие лоджии увеличивает стоимость жилья примерно на 2-3%, а наличие балкона 1-2%.
4. Санузел
Наличие раздельного санузла является улучшением в квартире, совмещенный санузел не повышает стоимость.
5. Высота потолков.
Высота потолков тоже в незначительной степени может влиять на стоимость.
6. Прочие
Факторы, повышающие цену квартиры:
Благоустройство придомовой территории: наличие мест отдыха, хороших площадок для детских игр, для занятий спортом.
Уровень безопасности. Наличие консьержа, домофона, видеонаблюдения, собственной службы охраны дома.
Наличие паркинга в самом доме или просторной парковки возле дома.
Близкое расположение парков или зеленых зон.
Снижающим фактором стоимости квартиры является большое количество предложений на рынке, аналогичных выставляемого на продажу, особенно в том же квартале/доме. Этот фактор может существенно снизить стоимость, особенно при срочной продаже.
Для индивидуальных домов на земельных участках действуют те же основные факторы, но необходимо отметить специфические, такие как:
· Разрешенное использование земельного участка – построенные объекты недвижимости должны соответствовать разрешенному использованию земельного участка, иначе они будут считаться самовольной постройкой.
· Размер площади земельного участка
· Наличие инженерных коммуникаций или возможность подключения к подведенным коммуникациям
· Наличие дополнительных построек: баня, беседка, гараж, теплица, гостевой дом, бассейн и пр.
· Наличие элементов ландшафтного дизайна
Если при оценке не учитывать все вышеуказанные ценообразующие критерии, то расчет стоимости будет неверным.
Это приведет к затягиванию продажи, откладыванию других связанных в продажей планов, срыву реализации задуманного.
Сделка может произойти лишь тогда, когда цена предложения совпадет с ценой спроса.
Консультируйтесь, слушайте советы профессионалов и успехов вам в продаже!
PS: обещанный сюрприз - инфографика к данной статье! (см. отдельным постом)